漫談不動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理抵押登記的相關(guān)問(wèn)題

高艷

摘 要：按照我國(guó)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)必須辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，不動(dòng)產(chǎn)抵押如未辦理抵押登記，則抵押權(quán)未設(shè)立，抵押合同的債權(quán)人不得享有抵押物的變賣處分和優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，在認(rèn)定抵押合同有效的前提下，前述司法裁判觀點(diǎn)對(duì)這一問(wèn)題基本都不持異議。抵押權(quán)未設(shè)立，債權(quán)人則無(wú)法通過(guò)處置抵押物而使其債權(quán)得以順利清償，那么其權(quán)利又如何尋得救濟(jì)呢？前述有裁判觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)辦理抵押登記則抵押權(quán)未設(shè)立，債權(quán)人無(wú)法就抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，為了尊重當(dāng)事人簽訂合同時(shí)的真實(shí)意思表示以及平衡當(dāng)事人之間的利益，可以在此基礎(chǔ)上依照民法中法律行為轉(zhuǎn)換的基本原理將抵押合同轉(zhuǎn)換為保證合同，抵押合同的債務(wù)人承擔(dān)保證責(zé)任。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);抵押登記

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理抵押登記的責(zé)任性質(zhì)

法律行為的轉(zhuǎn)換，是指當(dāng)事人在為法律行為時(shí)，因欠缺該法律行為發(fā)生效力的要件，以致于無(wú)法達(dá)成其所希望的法律效果，但若經(jīng)由解釋而認(rèn)為其有可能希望完成近似的法律行為的，則經(jīng)由轉(zhuǎn)換使該法律行為成為其他有效的法律行為。其中被轉(zhuǎn)換的法律行為應(yīng)為無(wú)效的法律行為，不適用于效力待定的法律行為，而以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物設(shè)立抵押，須經(jīng)登記才得使抵押權(quán)成立，未辦理登記并不當(dāng)然使其成為無(wú)效的法律行為，當(dāng)事人仍可通過(guò)繼續(xù)辦理抵押登記使抵押權(quán)得以設(shè)立，因此不應(yīng)適用法律行為的轉(zhuǎn)換。此外，抵押是以抵押合同債務(wù)人所有的特定財(cái)產(chǎn)為抵押合同的債權(quán)人提供擔(dān)保，債權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)，債務(wù)人可以預(yù)期的是以抵押物的價(jià)值為限承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。而保證則是以債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)向抵押合同的債權(quán)人提供擔(dān)保，需以其全部財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為限承擔(dān)全部債務(wù)的連帶清償責(zé)任。如果因未辦理抵押登記致使抵押權(quán)未設(shè)立，抵押合同債務(wù)人承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任反而被加重，顯然也違背了抵押合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)的真實(shí)意思表示。

綜上，抵押合同為債權(quán)合同，未辦理抵押登記不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，但是抵押合同自成立時(shí)既已生效，而物權(quán)變動(dòng)的效力未產(chǎn)生，必然給抵押合同債權(quán)人行使抵押權(quán)帶來(lái)阻礙，違約方理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，如因抵押合同債務(wù)人原因?qū)е挛崔k理抵押登記的，其所承擔(dān)的責(zé)任性質(zhì)應(yīng)為《合同法》第一百零七條規(guī)定的違約責(zé)任。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理抵押登記的責(zé)任承擔(dān)形式

不動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理抵押登記，導(dǎo)致抵押合同債權(quán)人無(wú)法行使抵押權(quán)，過(guò)錯(cuò)方應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第一百零七條之規(guī)定，承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。具體來(lái)說(shuō)，又需考慮當(dāng)事人在抵押合同中有無(wú)相關(guān)約定等因素而選擇不同的處理路徑。

（一）抵押合同有約定的情形

（1）抵押合同約定以辦理抵押登記為生效要件。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，當(dāng)事人之間設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)即生效。從該條規(guī)定可知，除法律規(guī)定外，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同雙方當(dāng)事人也可以自行約定生效要件。那么此種情境下，未辦理相關(guān)抵押登記導(dǎo)致抵押合同未生效，負(fù)有辦理登記義務(wù)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。登記需要雙方配合才能完成的，對(duì)辦理抵押登記負(fù)有共同義務(wù)，雙方均存在過(guò)錯(cuò)的，雙方應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。最高人民法院（2017）民終436號(hào)中國(guó)銀行股份有限公司大連甘井子支行與庫(kù)倫旗首宇甜菊糖有限公司等金融借款合同糾紛案判決書(shū)中既是持此種觀點(diǎn)。

（2）抵押合同就未辦理抵押登記導(dǎo)致抵押權(quán)未設(shè)立的責(zé)任進(jìn)行了約定，如事先約定抵押權(quán)未設(shè)立的違約金責(zé)任，或約定抵押權(quán)未設(shè)立時(shí)，抵押合同債務(wù)人需就主債務(wù)向債權(quán)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。此種情形下，抵押合同債務(wù)人如存在違約，則應(yīng)承擔(dān)違約金責(zé)任，或就主債務(wù)向抵押合同債權(quán)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。此時(shí)抵押合同債務(wù)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任，并非歸因于抵押行為轉(zhuǎn)換為保證擔(dān)保行為，而是基于雙方當(dāng)事人在抵押合同中約定的違約責(zé)任。最高人民法院（2009）民二終字第112號(hào)中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司滿洲里分行與滿洲里中歐化工有限公司等信用證糾紛一案中對(duì)該種情形即有所體現(xiàn)。

（二）抵押合同無(wú)約定的情形

抵押合同雖未約定抵押權(quán)未設(shè)立時(shí)的違約責(zé)任，但是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立須經(jīng)登記，也就是說(shuō)抵押登記應(yīng)屬抵押合同當(dāng)事人的法定義務(wù)，因此，如因抵押合同債務(wù)人原因未辦理抵押登記的，抵押合同債權(quán)人可按照《合同法》第一百零七條的規(guī)定向抵押合同債務(wù)人主張違約責(zé)任，包括要求抵押合同債務(wù)人繼續(xù)協(xié)助其辦理抵押登記，或賠償其損失。

關(guān)于損失賠償?shù)姆秶诤贤醇s定的情況下，又有不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押合同債務(wù)人應(yīng)以其全部財(cái)產(chǎn)賠償?shù)盅汉贤瑐鶛?quán)人的損失，而非以抵押物的價(jià)值為限。理由是抵押登記未辦理，那么抵押權(quán)就沒(méi)有設(shè)立，不能以抵押物的價(jià)值為限承擔(dān)損失賠償責(zé)任。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押合同債務(wù)人應(yīng)在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)損失賠償責(zé)任。筆者同意第二種觀點(diǎn)。理由如下，如果辦理了抵押登記，抵押合同能夠得以正常履行時(shí)，抵押合同債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)纳舷藜礊榈盅何锏膬r(jià)值，且抵押合同債務(wù)人對(duì)于抵押合同正常履行結(jié)果的預(yù)期既是以抵押物的價(jià)值為限承擔(dān)清償責(zé)任，根據(jù)《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。因此，抵押合同債務(wù)人因其自身原因未辦理抵押登記，導(dǎo)致抵押權(quán)未設(shè)立的，承擔(dān)損失賠償?shù)姆秶鷳?yīng)以抵押物的價(jià)值為限。如果抵押合同當(dāng)事人對(duì)未辦理抵押登記的結(jié)果均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，則應(yīng)在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)依照各方當(dāng)事人的違約程度合理分?jǐn)倱p失賠償責(zé)任。

關(guān)于損失賠償責(zé)任的承擔(dān)形式，筆者以為，應(yīng)當(dāng)以連帶清償?shù)姆绞匠袚?dān)損失賠償責(zé)任。理由如下，主債務(wù)人債務(wù)履行期限屆滿未依約清償債務(wù)的，抵押合同債權(quán)人既可以要求主債務(wù)人承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任，也可以要求抵押合同債務(wù)人承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，主張對(duì)抵押合同債務(wù)人提供的抵押物在其價(jià)值范圍內(nèi)優(yōu)先受償以保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，抵押合同債務(wù)人不享有先訴抗辯權(quán)，即不得要求抵押合同債權(quán)人先向主債務(wù)人追償，追償不得時(shí)抵押合同債務(wù)人再承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。上述抵押合同的正常履行結(jié)果，抵押合同債務(wù)人在簽訂合同時(shí)即可預(yù)期，抵押權(quán)設(shè)立時(shí)尚是如此，舉重以明輕，抵押權(quán)未設(shè)立情形下，抵押合同債務(wù)人當(dāng)然也應(yīng)以連帶清償?shù)姆绞匠袚?dān)損失賠償責(zé)任。

三、小結(jié)

不動(dòng)產(chǎn)抵押作為市場(chǎng)主體之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有效、穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的擔(dān)保方式，本應(yīng)在當(dāng)事人之間債務(wù)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)有效保障債權(quán)人順利實(shí)現(xiàn)債權(quán)，但限于物權(quán)的公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)抵押須經(jīng)登記，抵押權(quán)才能得以設(shè)立。而實(shí)踐中，往往由于疏忽，或者法律意識(shí)的缺乏，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同簽訂后未辦理抵押登記的情形也時(shí)常出現(xiàn)。由于當(dāng)前我國(guó)法律對(duì)這一問(wèn)題缺乏全面的規(guī)定，因此在司法實(shí)踐中也存在諸多爭(zhēng)議，本文結(jié)合當(dāng)前實(shí)際，對(duì)這一問(wèn)題作此淺顯探討，亦旨在提醒市場(chǎng)主體審慎訂約、嚴(yán)格履約，做好風(fēng)險(xiǎn)的前置把控，同時(shí)也為當(dāng)事人在產(chǎn)生此類爭(zhēng)議糾紛時(shí)，提供權(quán)利救濟(jì)路徑選擇。