淺談如何做好軍隊房地產租賃項目停止有償服務審計工作

李洪磊

摘 要 軍隊開展空余房地產租賃項目停止有償服務審計工作，是貫徹習近平總書記和軍委決策部署，服務全面停止有償服務政策落地落實的重要舉措。要確保此項審計任務高標準、高質量完成，需要審計人員進一步強化責任擔當，創新思路方法，嚴把審計質量，為實現全面停止有償服務戰略目標發揮監督服務作用。

關鍵詞 房地產租賃項目 停止有償服務 審計

開展軍隊空余房地產租賃項目停止有償服務審計工作，是貫徹習近平總書記和軍委決策部署，服務全面停止有償服務政策落地落實，助推資產集中統管和資源深度融合，提高經費和資產使用效益的重要舉措。要確保高標準、高質量完成此項審計任務，需要認真研究房地產租賃項目的特點規律，創新審計工作方法，才能摸清租賃項目的管理現狀，核實資產底數，查清違紀問題，為實現全面停止有償服務戰略目標發揮監督服務作用。

一、軍隊空余房地產租賃項目的特點規律

一是合同期限長、項目終止難。雖然軍隊相關規定明確規定，空余房地產租賃項目合同期限不超過18年，但仍有部分單位違規操作，簽訂超長期租賃合同，有的合同期限甚至長達幾十年。另外，部分房地產租賃項目已經融入社會當中，提前終止合同將帶來一系列問題，給停償工作帶來很大阻力。

二是投資金額大、經濟賠償難。有的單位在空余房地產租賃過程中盲目逐利引資開發，造成地方承租單位投入大量資金搞開發建設，而這些投資大多是通過貸款、集資、融資等方式籌措的。提前終止租賃合同后，由于有些承租方還沒有收回成本，要想收回租賃項目必然需要向承租方支付巨額經濟賠償。

三是利益糾葛深、厘清頭緒難。由于歷史原因，軍隊空余房地產租賃項目運行模式多種多樣，關系復雜。有的租賃項目采取以租代建、轉租融資等方式運作，存在大量權屬糾紛；有的租賃項目幾經分割轉租，利益糾葛非常復雜；還有的租賃項目跨越時間長，多次更換租賃單位，加之熟悉情況的當事人多已離開部隊，難以追根溯源。

四是涉及民生廣、群眾安撫難。有的空余房地產租賃項目被承租方用于開辦醫院、養老院、學校、幼兒園等，有的已建成住宅、商鋪等對外出售，還有的自辦工廠涉及大量職工和民生保障。這些項目有的成為當地群眾的重要生活依托，有的成為當地經濟的帶頭企業，如果強制終止收回關停，將涉及當地的民計民生，容易引發上訪鬧事等群體性事件。

五是問題積弊重、解決處理難。有的單位將空余房地產租賃項目視為生財之道，導致違規違法問題易發多發。例如，有的簽訂“陰陽合同”“釣魚合同”，私設“小金庫”；有的涉嫌內外勾連、利益輸送，損害軍隊利益；還有的牽扯到貪污腐敗案件，讓停償工作面臨很大難度。

二、關于房地產租賃項目停償審計的重點

一是核實管理現狀。查看租賃項目停止有償服務相關資料，調查租賃項目停償談判經過、資產評估、推進情況等，查糾未按規定收繳租金、隱債權債務、軍隊資產流失以及項目管理不善致使承租方擅自開工、復工等問題。

二是摸清資產底數。實地查看項目現狀，核準房屋建筑面積，核實相關設施設備等物品數量，明確相關土地、建筑物產權歸屬，查糾資產底數不清、上報情況不實，評估價格不合理、侵占部隊利益，突破框定范圍搭車轉讓或置換土地，擅自處置或隱匿資產等問題。

三是還原歷史經過。審查招投標文件、會議記錄等相關資料，并找出租方、承租方等相關人員多方調查了解，還原整個租賃項目的來龍去脈。查糾越權審批、超期租賃、建設永久性設施、低價出租造成損失、失管失察造成土地資產事實上流失等問題。

四是正確區分責任。對于審計發現的問題，要區分主觀故意還是客觀原因，區分個人得利還是集體違規，區分失職瀆職還是利益糾葛。查糾是否存在暗箱操作、利益輸送問題，進一步核實問題產生的原因，正確區分責任歸屬，對于涉嫌違紀問題要依法依規移送處理

五是防止借機洗白。有些房地產租賃項目雖已上報委托管理或進行置換，但也不能掉以輕心，要全面深入了解項目情況和背景，防止利用改革之機，脫舊衣，換新顏，企圖利用資產置換或委托管理等方式掩蓋違規違紀問題。

三、做好房地產租賃項目停償審計的舉措

一是要強化責任擔當。要站在政治和全局的高度，認真學習貫徹習近平總書記關于軍隊全面停止有償服務工作的一系列重要指示批示，進一步強化審計精神，始終保持高昂激情的工作狀態，堅定不移地負起責任、挑起重擔，不辜負主席厚望。同時，牢固樹立“沒有發現問題就是失職，發現問題不處理不報告就是瀆職”的觀念，審計過程中敢于堅持原則、較真碰硬，真正拉下臉、瞪起眼、橫下心，及時發現問題，大膽揭露問題，切實發揮審計“利劍”作用。

二是要創新思路方法。要善于借助外部力量，加強與各級停償部門溝通協調，切實搞清政策法規和相關要求，積極協調對接當地省軍區、軍分區等部門，高效率完成審計外調相關事項。要開拓審計思路，創新工作方法，注意把握審計關鍵節點，通過內查外調、迂回戰術等手段，發現和甄別問題線索。尤其要關注一些異常變化情況，再通過順藤摸瓜、抽絲剝繭，徹底找出藏在租賃項目問題背后的“黑手”。

三是要嚴把審計質量。審計質量是審計工作的生命線。要始終堅持問題導向，強化審計監督，緊盯軍隊空余房地產租賃領域存在的突出問題，嚴格按照審計實施方案明確的審計重點，直奔主題、直擊要害，確保審全、審準、審細、審深、審透。要高度重視審計現場管理，嚴格按照軍隊審計條例、準則規定的權限和程序，依法審計、文明審計，加大復核審理力度，確保審計質量。同時，要嚴格執行廉潔從審規定，守住廉政底線，保持清廉本色，當好紅色經濟衛士。

（作者單位為中央軍委審計署西安審計中心）