論城市市區經濟房的發展趨勢

張潔

摘? ? 要：我國城市建設最近幾年發展非常迅速。經濟房是社會保障性質的商品住宅，其以經濟型及實用性為基礎滿足中低收入家庭居住需求。在我國社會主義初級階段的發展中，經濟房是由政府出資扶持建設的，用于解決國家低收入人群住房問題的政策性安排。

關鍵詞：城市市區;經濟房;發展趨勢

1? 引言

隨著我國整體經濟的快速發展，人們生活水平的提高，對于住房要求與日俱增。如何做好對住房管理單位經濟房的管理工作進行規范化的管理，有效地提高經濟適用房管理工作效率，一直以來都對國家住房管理單位的經濟房管理工作有著十分重要的意義。

2? 我國城市市區經濟房現狀及問題的分析

以往的城市市區經濟房是由政府作為開發主體承擔具體的政策制定、工程建設以及質量監督等工作。這一發展方式并不符合市場經濟的規律，使得經濟房的建設中難以實現市場經濟的公平、公正的原則。而且，經濟房的建設國家政策是不以盈利為目的，僅將征地、拆遷補償費以及基礎建設費等作為成本，外加3%的利潤。這是為了保障低收入人群能夠買得起經濟房，實現經濟房建設目的。但是，在經濟房的實際發展過程中，商業色彩日漸嚴重，以盈利為目的的經濟房開發建設造成了經濟房實際銷售價格明顯高于成本價。這也使得原本作為銷售對象的工薪層、低收入人群被拒之門外，嚴重背離了經濟房建設初衷。加上政府組織實施過程中行政干預、私下交易等問題，使得經濟房出售給機關人員及高收入人群，低收入人群享受不到政策優惠的經濟房，這類分配不公極易造成一些地方經濟房開發過程中腐敗行為的發生，影響了廉潔社會的構建。隨著現代市場經濟的日漸完善，住房市場管理工作的不斷強化，經濟房作為平抑市場住房價格的過渡性良策基本完成了初衷。在市場經濟不斷完善的今天，政府主持的經濟房已經完成了歷史使命，未來的住房將由市場決定，政府將只承擔廉租住房的建設職責，滿足低收入人群的住房需求。

3? 城市市區經濟房的發展趨勢

3.1? 健全經濟房爭端解決機制

實踐證明，我國對經適房爭端解決的規定尚不健全，立法者對爭端產生的原因和解決機制都沒有足夠的認識，執法者在實際操作中自然就無法可依，導致執法不力。另外，經濟房的特殊身份使得許多高收入人群借社會公共福利資源牟利，申請者、管理者不履行法定義務、開發商趁機牟利等行為都引起爭議。主要包括了政府管理部門違規操作、損害申請者權益的行為，如拒絕履行義務、處罰畸重、侵犯隱私權等;申請者不履行義務、騙購經適房的行為，如偽造證明、與管理者通謀等。目前，解決爭議的方式主要包括行政復議和行政訴訟，但在實際操作中都存在著弊端。因此，建議立法部門加快健全我國經濟適用房爭端解決機制，在制定住房相關法律的同時，應當明確罰則，而不是散亂于各個不同的法律部門。

3.2? 城市市區共有產權經濟房優勢分析

城市市區共有產權經濟房產權明確，其流通在法律上與普通商品房無異。而且，共有產權經濟房只受政策規定、不受法律規范，因此其不與市場接軌。共有產權經濟房還具有退出機制更加簡便、購買共有產權享有更多權益等優勢，共有產權經濟房滿足了低收入家庭住房需求。共有產權經濟房受現行法律法規及政策保護，并通過退出機制扼制了非法倒賣問題。這些優勢使得共有產權經濟房必將替代傳統意義經濟房，成為未來城市市區經濟房的主流趨勢。

3.3? 提高資產管理人員業務素質、專業管理水平

社會的不斷進步促進了事業單位的持續發展，計算機信息管理技術的日漸成熟使得固定資產管理工作由原先的登記賬簿、制作卡片，數據統計等工作進一步轉化成對固定資產從購入到使用，從維修保養到最終退出全過程進行的跟蹤監控。為系統化、科學化使用和管理固定資產提供數據支持和決策依據。因此應當建立關于提升資產管理人員的職業技能管理制度及管理人員的選拔、培訓、考核、獎懲等制度。對資產管理人員進行包括固定資產登記報告、數據整理、實物盤點、模擬操作原理及計算機應用等相關專題的培訓，邀請從事固定資產管理方面研究的專家授課和輔導或走訪其他單位，借鑒他們成熟的管理經驗，結合本單位實際工作，利用信息處理技術、形成單位固定資產管理網絡，做到資源共享，對資產使用情況，結構及分布情況進行實時分析，為單位制定采購計劃、編制采購預算提供依據，充分發揮資產管理人員專業管理技能。

3.4? 通過市區經濟房建設滿足出行需求

在城市棚戶區改造中，以往低收入家庭多選擇遠離市區的廉租房進行安置。這樣的方式雖然能夠滿足居住需求，但是對于廉租房住戶的工作等卻有著極大的影響。針對這樣的問題，階梯等級經濟房能夠就近安置棚戶區改造住戶，解決傳統遠離市區廉租房安置存在的問題。北京最大棚戶區改造即采用了這一經濟房安置方式，其不僅滿足了城市改造建設需求，同時也滿足了低收入家庭市在區工作與出行的需求。市區階梯型經濟房在科學的政策指導下，為我國繁榮健康發展奠定了基礎，為緩解社會貧富差距造成的社會問題奠定了基礎。

3.5? 加強對經濟房購房者權益的保護

在購房者的權益受到侵害時，首先應明確問題的責任主體，是勘察設計部門、還是開發商、或是政府監管部門。然后秉承“誰責任，誰受罰”的原則，針對不同的責任主體制定不同的處罰方式，如責令設計部門采取補救措施、責令開發商賠償購房者損失等，使購房者權益受到侵害時，訴求能夠及時得到保護。

3.6? 以階梯型經濟房滿足我國中低收入家庭住房需求

在我國住房保障體系日趨完善的今天，宏觀調控政策雖然在一定程度上抑制了高房價，但是其仍不能滿足低收入家庭住房需求。為了保障國民住房得以保障，重買輕租的住宅市場正在向著租售并舉的方向發展。通過廉租房、租賃型經濟適用房、共享產權經濟房及限價商品房滿足拆遷戶或無房戶的住房需求，不同等級的經濟房使拆遷戶或無房戶能夠根據自身資金實際情況選擇相應等級，并在日后資金足夠時、在滿足租賃房屋購買條件時購買全部產權。階梯型經濟房結構更加符合現代社會市場經濟規律，租售復合型還能夠減少政府在經濟房的投入，通過共享產權、退出機制的完善使得政府項目資金能夠實現科學的循環，避免缺乏退出機制的出售型經濟房造成政府負擔過重。

3.7? 共有產權經濟房替代傳統意義經濟房

在經濟房實際實施中，徇私舞弊、受賄、關系戶等問題使得真正的經濟房對象難以買到經濟房。而且，隨著住宅產業化及市場化的快速發展，經濟房已經難以滿足市場需求，正在日漸淡出市場。在住房問題日益突出的今天，住房供應體系中共有產權經濟適用房成為了城市市區經濟房發展的主要方式。共有產權經濟適用房采取土地出讓方式與市場接軌，其價格低于同區段10%左右。由購房人與政府按比例出資形成共有產權，滿足購房人居住需求。

4? 結語

在我國社會主義市場經濟發展的初級階段，貧富差距造成了房價的居高不下，為了滿足低收入家庭的住房需求，我國在房改后開始了經濟適用房的建設。在經濟房政策機制的不斷完善下，階梯型經濟房成為了經濟房發展的主要趨勢。通過階梯型經濟房準入門檻滿足不同情況家庭的住房需求，并通過退出機制使國家政策資金得到有效的循環，實現經濟房的良性發展。

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