地下停車位在執(zhí)行程序中之處理方式探討

關鍵詞 地下停車位 長期使用權 執(zhí)行標的

作者簡介：曾薇，江蘇連元律師事務所，三級律師，研究方向：民商事。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.227

《中華人民共和國物權法》關于車位、車庫的表述只有一條，即第七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”看似簡單的規(guī)定，在實施過程中，卻并不那么簡單，尤其對于地下停車位，開發(fā)商和業(yè)主的所有權之爭從未停止過，“長期使用權”這一概念便是在這一斗爭過程中產(chǎn)生的。

一、地下停車位長期使用權的概念

就無錫市而言，目前大多數(shù)地下停車位還沒有能夠辦理權屬證書，雖然《無錫市不動產(chǎn)登記條例》已經(jīng)于2018年8月1日起開始施行，其對汽車庫（位）的登記也做出了相應規(guī)定，但是目前理論界及實務界對如何確定地下停車位權屬問題，尤其是人防車位權屬問題的爭論一直存在，迄今未能有定論，故而地下停車位實現(xiàn)全面登記的目標尚任重而道遠。

我國屬于不動產(chǎn)物權登記生效主義國家，地下停車位不能登記，也就意味著地下停車位的所有權無法明確，導致地下停車位不能進行所有權買賣;一方面社會大眾對地下停車位的使用需求一直存在，而且由于人民生活水平的普遍提高，地下停車位大有供不應求之勢，單靠租賃已經(jīng)無法解決人們對地下停車位長期固定使用的需求;另一方面，開發(fā)商在建造地下停車位時投入了大量的資金，單靠租金收入也無法滿足其快速回籠資金的需求;有需求即有市場，在無法對地下停車位進行產(chǎn)權交易的情況下，長期使用權的交易便應運而生了。

所謂地下停車位長期使用權，指的是對于尚未能辦理權屬登記的地下停車位，權利人通過向開發(fā)商或者上家一次性支付一定金額的使用費，而獲得的對特定地下停車位長久的使用權，開發(fā)商作為地下停車位的建造者，對于尚未能辦理權屬登記的地下停車位享有的權利，亦和前述權利類似，也屬于長期使用權。

二、地下停車位長期使用權的產(chǎn)生過程及特性

地下停車位長期使用權的產(chǎn)生經(jīng)歷了兩個階段，第一階段為地下停車位長期租賃階段，一般由承租人與開發(fā)商簽訂長期租賃合同，租期為二十年，一次性付清所有租金，二十年后承租方有權繼續(xù)租賃，但無需支付租金，直至該車位所在項目占用的國有土地使用權使用年限到期，車位租賃亦到期，承租人以此獲得在較長租賃期內(nèi)使用該車位的權利，但既是租賃關系，就受合同法關于租賃條款的限制，承租人不得擅自轉租，也即承租人無法自由利用該車位產(chǎn)生收益;第二階段為出售地下停車位使用權階段，權利人以一次性支付對價的方式取得對特定地下停車位的長期使用權，一方面是為了規(guī)避合同法關于租賃期限不得超過20年的規(guī)定，另一方面也是為了盤活地下停車位，以實現(xiàn)財產(chǎn)價值的最大化。

地下停車位長期使用權具有如下特性：

第一，穩(wěn)定性。地下停車位長期使用權的期限與該地下停車位所占用的國有土地使用權的使用年限一致，因而具有與房屋所有權相同程度的穩(wěn)定性，能在法律規(guī)定的期間內(nèi)長久的存在。

第二，可收益性，權利人對其享有長期使用權的地下停車位可以自用，也可以以出租、再次出讓使用權等方式實現(xiàn)收益權，除了無法辦理權屬登記外，權利人享有所有權人享有的其他一切權利。

第三，專屬性，在無法獲得權屬登記的情況下，開發(fā)商因投資建造而獲得特定地下停車位的長期使用權，其他權利人因付費購買而獲得特定地下停車位的長期使用權，第三人無權隨意占用該地下停車位，因而地下停車位長期使用權具有專屬性。

第四，可轉讓性，開發(fā)商有權通過一次性收取使用費的方式轉讓特定地下停車位的長期使用權，并且允許權利人人再次出讓其權利，所以地車停車位長期使用權具有可轉讓性。

三、關于地下停車位在執(zhí)行程序中能否作為執(zhí)行標的爭議及現(xiàn)狀

目前權利人獲得地下停車位使用權的方式主要有四種：第一，基于所有權;第二，基于租賃權;第三，基于購買使用權;第四，基于建造者的身份。

就第一種方式而言，權利人擁有對地下停車位的所有權，停車位擁有權屬證書，在執(zhí)行程序中作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)予以處分，一般無爭議。

就第二種方式而言，對于短期租賃，因被執(zhí)行人對地下停車位只有短期的使用權，租賃到期使用權即消滅，在執(zhí)行程序中不能作為被執(zhí)行人財產(chǎn)處理，一般亦無爭議。

基于第三、第四種方式獲得的地下停車位使用權，也即上文提及的地下停車位長期使用權，在執(zhí)行程序中是否可以作為執(zhí)行標的予以處理則爭議較大。

大多數(shù)人認為地下停車位長期使用權不能作為執(zhí)行標的。理由有二，第一，可以作為執(zhí)行標的財產(chǎn)，應當是被執(zhí)行人的財產(chǎn)，也就是被執(zhí)行人必須對該財產(chǎn)擁有所有權，而使用權不管期限多長，都不等于所有權，所以地下停車位長期使用權不能作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)，當然不能處分;第二，地下停車位，除了財產(chǎn)性，還承擔了一定的社會功能，其交易是受到一定限制的，例如，地下停車位必須優(yōu)先滿足業(yè)主需要，地下停車位的租賃價格必須符合政府定價要求，人防車位不得銷售，有需要的時候必須作為人防設施使用等等，所以地下停車位長期使用權不能作為執(zhí)行標的。

實踐中，筆者也遇見類似案例，案件審理過程中，法院應原告要求將被告開發(fā)商未能辦理權屬證書，但仍由開發(fā)商使用、管理、享有收益權的地下停車位查封;但是在執(zhí)行程序中，原告作為申請人卻被告知無法處置這些地下停車位，第一，因為這些停車位沒有權屬證書，而根據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)所有權是以登記為準的，因而被執(zhí)行人對這些車位不享有所有權，無法執(zhí)行;第二，停車位因為需要優(yōu)先滿足業(yè)主需要，無法在市場上自由交易;第三，這些停車位如果被他人拍的，就無法控制其是否對業(yè)主開放，也無法控制其收費標準;所以無法執(zhí)行這些停車位。但是在這個案件中被執(zhí)行人的其他房產(chǎn)均被抵押或者被他人查封，目前還有價值的財產(chǎn)就只有這些可以產(chǎn)生收益的地下停車位，而且原告是首封;根據(jù)當時的市場行情，一個地下停車位使用權可以銷售到10萬左右，被查封的地下停車位約有300余個，價值3000余萬元。不能處分這些停車位，將給申請人造成巨大的損失。

四、地下停車位長期使用權作為一種財產(chǎn)性權利可以作為執(zhí)行標的用于執(zhí)行

筆者認為，地下停車位長期使用權可以作為執(zhí)行標的用于執(zhí)行，理由如下：

第一，地下停車位長期使用權作為一項新型的權利，是在當下地下停車位權屬登記立法尚不完善的情況下，市場自發(fā)調節(jié)而產(chǎn)生的一種救濟方式，是因交易需要而產(chǎn)生，是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，其形成具有必然性。

第二，地下停車位長期使用權具有財產(chǎn)性，財產(chǎn)的本質即在于其交易價值，在不動產(chǎn)物權登記生效的立法模式下，目前無法獲得地下停車位權屬登記的責任并不在權利人，允許地下停車位以長期使用權的形式進行交易是對無法獲得所有權的權利人的一種救濟，其存在具有合理性。

第三，現(xiàn)行法律并無禁止地下停車位有償使用的規(guī)定，在民商事領域，崇尚的是交易自由，法無禁止即為允許，因而其存在具有合法性。

第四，地下停車位長期使用權因其具有穩(wěn)定性、可收益性、專屬新、可轉讓性的特性而使其具有可執(zhí)行性。

第五，地下停車位長期使用權作為執(zhí)行標的予以執(zhí)行并不影響地下停車位應承擔的社會功能。

一般執(zhí)行標的都是通過公開拍賣方式處理，地下停車位長期使用權在拍賣過程中應當遵守如下原則：第一，優(yōu)先開放給業(yè)主作為自用拍賣;第二，人防車位不參加針對業(yè)主自用的拍賣;第三，根據(jù)規(guī)劃限定每戶業(yè)主可以購買的數(shù)量;第四，在開放給業(yè)主自用的拍賣時間結束后，再做全面開放拍賣，為了后期管理的有序及維護的便利，也為了實現(xiàn)地下停車位的社會功能，可將剩余車位使用權打包整體拍賣，包括人防車位，并對拍得后用于經(jīng)營的買主加以限制條件，如，必須遵守國家及地方關于地下停車位的使用、管理及收費的規(guī)定，對于人防車位還應遵守國家及地方關于人防車位的特殊規(guī)定，并承擔管理維護責任等。

如此，即保護了執(zhí)行申請人的權利，保障了債權的實現(xiàn);也使被申請人財產(chǎn)及財產(chǎn)權利的價值最大化，使法院的裁決得以執(zhí)行，亦有利于維護社會穩(wěn)定。