一線城市經適房政策效果研究
——基于斷點回歸設計

朱賦斌

（上海海事大學 經管學院，上海 201306）

一、引言

21世紀以來，伴隨著我國城鎮化率水平不斷提高，房地產業開始在國民經濟中占據越來越重要的份額，并逐步成為助推我國經濟進一步發展的重要產業之一。但是伴隨著房地產市場逐步泡沫化，一系列民生、社會問題也隨之而來。根據各大機構普遍的民調顯示，住房問題在城市居民最為關心的若干民生議題中位居首位。一個不可回避的現實問題是，在各種內、外部因素共同作用下，我國房地產市場過熱，大量資本從實體經濟中抽身轉而涌入利潤率高昂的房地產業，導致其大有偏離正常發展軌道的趨勢。尤其是在諸多一線大城市中，居民住房剛性需求與住房市場有效供給間存在嚴重不匹配現象，房價居高不下甚至屢創新高，已經遠遠超出許多工薪階層家庭的可承受范圍。在城市內部，買不起房、“蝸居”、非法群租等現象隨處可見，住房環境長期惡化下去勢必會對社會與經濟的正常發展產生嚴重的負面影響。

在市場經濟中，當市場無法通過自身實現資源有效配置，即存在市場失靈時，政府部門勢必要對市場進行行政指導與干預。因此，針對城市居民住房問題，我國中央及地方政府從20世紀末開始著手制定并逐步落實住房保障體系，建造面向城市中住房困難家庭的保障性住房。通過分析國外已有的保障性住房模式，總結出一般而言，政府部門大致有兩種建造保障性住房的模式：一種是直接由政府動用財政支出興建房價或租金遠低于市場價格的廉價房或廉租房；另一種則是政府通過招投標方式召集房地產開發商進行保障性住房開發項目，同時給予其在稅收、土地出讓金等方面的補貼、減免等優惠政策。其中，由政府直接出資興建保障房的第一類方式由于存在著諸多如尋租、財政支出過于龐大等弊端，因而在歐美發達國家保障房項目中所占比重正逐步下降，與之相比較第二類方式則越發受到各國政府的青睞。

我國保障房建設計劃幾乎與住房市場化改革同時起步，均始于20世紀90年代末期。起初，由于我國城鎮化率水平較低，城市居民剛性住房需求偏小，加之與房地產行業相關的各關聯性行業如物流運輸業、金融業、建材業等尚處于成長階段，因此當時我國各地保障房建設規模偏小，且多限于一線大城市。但從21世紀伊始，城市化進程加快、城鎮人口快速聚集與增長、房地產業迅猛發展等一系列因素帶來了愈發突出的住房問題。在這樣的大背景之下，為了遏制過快上漲的城市房價，穩定房地產市場有序、平穩運行，緩解城市里中低收入家庭住房壓力，中央及各地方政府紛紛著手研究并制定房地產市場調控政策與住房保障政策。國務院在數年內相繼頒布“國八條”“國十五條”以及“新國十條”等政策性指導文件，明確提出在城市內大規模保障性住房的建設計劃，即在一定程度上，實現以政府供給替代市場供給，以低價格的保障性住房替代高價格商品住房。其中，“國十五條”更是明確了要將普通商品住房、經適房和廉租住房共同建設的目標，納入國家“十一五”發展整體規劃中。整體來看，通過十余年的探索與努力，我國已初步建立起多層次且面向不同中低收入群體的住房保障體系，主要由三類房屋構成：經適房、廉租房與公租房。按照相關政策，該三類保障房的供給分別面向城市的中低收入家庭、低收入家庭及最低收入家庭。其中，經適房占目前我國保障性住房的比重最大，是由政府通過招投標方式召集房地產開發商進行開發、興建的保障房，除了單獨建造項目外也往往配套附屬于商品住房項目。此外，經適房在房屋產權所有上采取個人與政府部門共有產權的銷售模式。與之相比，廉租房與公租房則采取只租不售模式，僅由政府部門按月對居住家庭收取少量租金。長期的實踐經驗經表明，由政府提供保障性住房，不僅可以在一定程度上抑制房價過快上漲，平抑過熱的房地產市場，同時也為中低收入家庭提供了實在的住房保障福利，在相當程度上滿足了基本住房需求。因此，結合上述分析，文章選取經適房作為研究對象。

二、文獻綜述

在現有國內文獻中，武妍捷、牛淵（2018）指出我國住房保障政策由于制度與技術層面原因致使其在保障對象篩選與覆蓋范圍上存在漏洞與不足之處，所以應總結不同保障方式所覆蓋的保障對象范圍，切實做到全部住房對真實困難群眾的保障[1]。王斌、高戈（2011）通過構建SVAR模型就住房保障對房價的動態沖擊效應進行實證檢驗，發現經適房的推出可有效抑制房價上漲[2]。同時，房價上漲會促使政府加大對經濟房的投資力度與建設規模。此外，王波、蔣和勝（2016）基于價格均衡理論,通過保障房對商品房需求的替代效應和供給的擠出效應兩方面分析，指出保障房建設應做到因地制宜。即在中心城市重在發揮其保障功能，而在房地產市場泡沫化嚴重地區重在發揮其調控功能[3]。

在現有國外文獻中，Richard Arnott和Elizaveta Shevyakhova（2014）采用最優控制理論及中心模型，認為在美國房租管制對當地住房維護計劃會產生不利影響，房主會降低維護住房質量所需費用[4]。Stuart S.Rosenthal（2014）采用1985—2009年美國住房面板數據通過建立“重復收入”模型指出租住房屋的平均實際年利率下降2%，業主住房的過濾速度較慢，而且與房價通脹呈反比[5]。對于大多數地區，調查結果支持以市場為基礎的住房券計劃，而不是由政府進行補貼建設。David H.Autor等（2010）則分析了1995年馬薩諸塞州劍橋市突然結束的租金管制，發現取消租金控制對不受控制地區房地產產生巨大價格影響的證據[6]。此外，在租金管制時期，租金管制物業相對于非管制物業的折扣約為13%～35%，但一旦解除租金管制，這些物業的售價會增加約6%～11%。

三、理論分析與研究假說

長期以來，由于經適房被認為兼具商品房與保障性住房雙重屬性。因而，在我國經適房的定位始終處于較為模糊狀態。而經適房與普通商品房房價是否具有影響效應，以及如果產生影響，其影響、傳導機制是怎樣的，則產生了截然相反的兩派觀點。第一類觀點認為經適房的推出能夠平抑商品房住宅價格，而另一類觀點則認為經適房不僅無助于穩定住商品房市場，反而會通過一系列傳導機制進一步推升房價。其中，劉廣平等（2015）采用2003—2010年我國29個省、直轄市和自治區的省際面板數據，運用層級回歸方法探討經適房價格與商品房價格之間的關系，其研究結果表明，經適房與商品房價格之間存在著正向關系，同時經適房供給量正向調節經適房價格與商品房價格之間的關系[7]。劉斌（2014）利用1999—2010年我國35個大中城市的面板數據對經適房是否存在擠出效應進行了考察，以商品房市場為對象的研究結果表明經適房對私人商品房存在近乎完全的擠出效應，并且對私人商品房的擠出效應主要是通過對普通商品房的完全擠出效應而表現出來[8]。此外，潘愛民與韓正龍（2013）則采用省級面板數據，研究經適房與住宅價格及土地價格三者間的關系，其研究發現在短期內，經適房替代效應大于收入效應，其供給有利于平抑商品房價格；而在長期內，經適房收入效應大于替代效應，其供給會推高房價[9]。

對比而言，在美國，類似于中國經適房的保障房一般被稱為公共住宅。起初，美國政府采取給予開發商住房項目補貼的模式，要求開發商以低于市場均價的房價或租金將保障房出售或租給低收入者。但由于這種模式下開發商可盈利空間較小，往住導致住房質量很差。同時，由于公共住宅社區造成的群體間隔離，較易淪為貧民窟，致使居民生存環境惡劣。到了20世紀80年代，美國開始變革住房保障政策。在受益群體上，租金的設定并不直接與某個家庭的收入相關，而是與所在城市平均收入水平掛鉤，從而擴大了受益群體。同時，政府對公共住宅的補貼通過租金優惠券與開發商稅收抵免政策由單純面向供給方向供需雙方兼顧轉移。這些舉措不僅有效保證了房屋質量，同時改善了居民居住環境。

在中國，由于多地保障房建設尚處于起步、成長階段，因此在規劃與建造之時也曾令社會大眾擔憂是否會出現如房屋質量低下、形成貧民窟、大量被廢棄等問題。為此，通過收集相關經適房小區及周邊商品房小區數據，文章發現經適房與其周邊普通商品房相比，其在物業管理、小區綠化率、容積率等反映小區居住舒適度水平的指標上并無顯著差距（見表1），現行保障房政策有效保障了房屋質量。

表1 上海市部分經適房小區及周邊商品房小區比較

同時，由于經適房建設過程中多采取商品房配套經適房模式，因此不僅在住房周邊交通便利性、教育入學、生活消費與娛樂實施等公共服務方面經適房與相鄰商品房較為同質，而且在小區物業管理、安保上均由同一公司負擔，有效保障了經適房小區的配套服務質量。此外，地方政府持續放寬經適房在收入、戶籍等方面的申請準入門檻，將經適房受益范圍逐步擴大至中低收入家庭。因此，可以認為部分商品房需求會由此分流至經適房市場，使得商品房市場中房價受到影響。

四、模型構建

關于斷點回歸設計，其主要思想在于：依據可觀測變量的選擇，某個處理變量Di完全由某個連續變量Xi是否超過某特定值來決定，而總體趨勢會在該特定值附件位置實現跳躍，即呈現出與之前截然不同的趨勢。其中，將Xi稱之為分組變量，而將該特定值稱之為斷點，斷點回歸即考察在斷點附近的局部平均處理效應。文章選取上海市閔行區與北京市房山區兩個經適房項目作為實證檢驗對象，上海市為2016年12月所公示位于閔行區浦江鎮魯匯06—01地塊經適房項目；北京市則為2016年11月所公示位于房山區長陽鎮長龍家園分項目。在文章斷點回歸模型設計中，將月份時間t視為連續變量，特定值即斷點分別為：上海市2016年12月，北京市2016年11月，時間跨度分別為2015年12月至2017年12月，2015年11月至2017年11月。而處理變量則為是否將經適房建設項目工程予以官方公示，是則取1，反之則取0。

由于斷點回歸設計將政策視作一個突然改變的影響因素，因此可彌補模型在政策識別上的不足；同時其本身對于變量數據外生性要求較弱，可有效避免變量數據內生性問題，準確反映出變量與因變量之間因果關系。據此，文章構建如下斷點回歸模型：

其中，下標 i代表某住宅小區，t代表記錄房價的時間，εi代表隨機擾動項。

五、變量定義與描述性統計

文章因變量選取上海市閔行區與北京市房山區在各自時間跨度內區域板塊商品房住宅的月度成交均價，采用每日商品房住宅成交價格的算術平均值。協變量有住房戶型、房齡、房齡平方項、教育評級、物業評級、交通出行便利程度、小區綠化率與容積率。其中，教育評級將小區劃分為學區房與非學區房；物業評級將小區區分為優質物業與一般物業；交通出行便利程度依據離最近地鐵站直線距離，將小區劃分為地鐵房（0～500米）、次地鐵房（500～800米）、概念地鐵房（800～1 000米）與非地鐵房（1 000米之外）。同時由于房齡對于房價的影響表現已被有關文獻實證檢驗為呈現非線性關系，因此，文章模型中也引入房齡平方項作為影響房價協變量。以上數據均來源于房天下、安居客等房產中介網站及上海市、北京市兩市得住房和城鄉建設管理委員會官方網站。具體變量描述性統計如表2所示。

表2 變量描述性統計

六、實證結果與分析

文章使用Imbens和Kalyanaraman（2009）所測得斷點回歸最優帶寬值及其0.5倍、2倍，與默認三角核分別對上海市及北京市有關數據進行精確斷點回歸估計，得到初步回歸結果見表3。

表3 上海市基礎回歸結果

由上述回歸結果可知，無論是在上海市還是北京市，在三種給定帶寬之下，局部沃爾德估計值（lwald）均為負值，即經適房項目官方公示后，對當地住房市場產生了負向影響。與此同時，局部沃爾德估計值對于帶寬依賴程度較大。其中，對于上海市，在最優帶寬（100）下，局部沃爾德估計值在1%統計性水平上顯著，平均處理效應為-3 853，表明在經適房項目公示后，該板塊區域內住房平均成交價格下降約3 853元/平方米；而在帶寬（50）及帶寬（200）情況下局部沃爾德估計值在任何統計性水平上均不顯著。對于北京市，在最優帶寬（100）情況下，局部沃爾德估計值在5%的統計性水平上顯著，平均處理效應為-7 085，表明在經適房項目公示后，該板塊區域內住房平均成交價格下降約7 085元/平方米；而在帶寬（50）及帶寬（200）情況下局部沃爾德估計值在任何統計性水平上均不顯著。

接著，文章加入其余影響房價的協變量并重復進行上述回歸模型估計，通過加入協變量，可減少擾動項方差，使得估計結果更為準確。得到的新結果如表4和表5所示。

表4 上海市加入協變量回歸結果

從上述結果可知，相比于加入協變量之前，加入協變量后的實證結果未有顯著性改變。其中，對于上海市，在最優帶寬（100）情況下，局部沃爾德估計值在1%統計性水平上顯著，平均處理效應為-3 853；對于北京市，在最優帶寬（100）情況下，局部沃爾德估計值在5%的統計性水平上顯著，平均處理效應為-7 085。據此，文章可以認定因變量住房月平均成交價在斷點處附近下降并非是由于其余影響房價的協變量發生突然性跳躍所致，其產生波動源于經適房項目的官方公示消息，即政府部門通過官方公示，向項目所在地區房地產市場釋放出明確的調控信號，從而影響了住房市場中買賣雙方對于房價未來的預期，使得住房市場在某段時期內出現供需波動。而相較于上海市，這種房價下降趨勢在北京市顯得更為顯著。

表5 北京市加入協變量回歸結果

同時該檢驗也能證明文章所建斷點回歸模型是否具有相應穩健性。由上述實證結果顯示，斷點回歸模型中所有協變量的條件密度函數在斷點處均連續，在任何統計水平上均不呈現出顯著性變化，即協變量在斷點處未發現顯著跳躍。據此可證明斷點回歸模型原假定成立，斷點回歸模型設計較為可靠，回歸模型本身具有相應穩健性。

七、結論與政策建議

通過以上對上海市與北京市經適房與商品房市場住房月成交均價數據的實證分析，可以得出如下結論：在斷點回歸設計模型中，以某地經適房項目公示期為斷點，在其后，地區板塊住房市場中住房月成交均價出現顯著性向下跳躍現象。以上實證結果表明：作為政府對外釋放調控房地產市場的信號，經適房項目的公示通過影響市場中供需雙方心理預期起到了顯著降低當地住房市場中商品房成交價格的作用。

針對上述結論，文章對我國政府部門進一步調控大城市房地產市場、完善住房保障體系提出下列建議：

首先，要嚴格控制經適房的建造規模。經適房雖然滿足、緩解了部分中低收入家庭的住房需求壓力，但由于在我國一線城市中土地供給量固定有限，因此過多建設經適房，放寬經適房申請條件不僅無助于抑制過快上升的房價，反而有可能會進一步推高房價，影響商品房市場中對于商品房的正常需求。

其次，政府部門可通過如房產稅、限貸限購政策等方式來平抑商品房價格的過快上漲。前者是針對住房的一種稅收政策，后者則是通過限制購房貸款額度以及購房數量抑制商品房市場中過多的投資性需求。只有通過多管齊下方式，才能有效穩定房地產市場。

最后，借鑒國外租金管制制度，政府部門可以更多的用廉租房與公租房對經適房加以替代。相比于普通商品住房，經適房價格已經相當低廉，但對于部分低收入家庭而言，依然無力承擔，并且其本身也常常存在著戶型過大，并不適用的情況。尤其是在外省籍常住人口及流動人口規模龐大的我國一線城市中，對于住房的剛性需求也多體現在租房上，為此政府部門應該建造更多廉租房與公租房，以廉租房與公租房來緩解眾多低收入家庭的住房需求；同時可以改革只租不售的模式，如居住滿一定時間后可以參考經適房價格出售廉租房與公租房。