淺析中小型房地產企業融資困境與出路

陳輝

摘 要：改革開放以來，隨著我國經濟的快速發展，居民生活水平大幅提高，我國居民對改善居住環境的需求也逐漸強烈，進而推動了我國房地產行業的迅猛發展，其規模也日益壯大。但是，隨著我國經濟由高速發展轉入高質量發展，以及大量房地產調控政策的實行，中小型房地產企業面臨較大的發展壓力，并且融資困境成為制約其發展的重要因素。本文在分析中小型房地產企業融資管理的重要性基礎上，深入探討了當前中小型房地產企業的融資困境，論述了中小型房地產企業融資難的原因，并提出了中小型房地產企業應對融資困難的對策及出路。

關鍵詞：房地產企業；融資困境；融資渠道創新

一、引言

改革開放以來，隨著我國經濟的快速發展，居民生活水平大幅提高，我國居民對改善居住環境的需求也逐漸強烈，這也推動了我國房地產行業的迅猛發展，其規模也日益壯大。但是，隨著我國經濟由高速發展轉入高質量發展，以及大量房地產調控政策的實行，中小型房地產企業面臨較大的發展壓力，并且融資困境成為制約其發展的重要因素。實際上，房地產企業屬于資金密集企業，開發周期比較長，前期投入資金多，特別是在前期投入時經常會遇到資金困難的壓力，對于大部分中小型房地產企業來說，由于大部分沒有上市，本身企業規模較小，管理能力跟不上，企業內部資金偏少，貸款能力較弱，政策一旦對房地產行業不利就有可能斷了資金鏈，使之陷入資金困境，因此加強中小型房地產企業融資管理及融資渠道創新具有重要的現實意義。加強中小型房地產企業融資管理及融資渠道創新的重要性具體主要體現在以下方面：

（1）融資管理及融資渠道創新是房地產企業開發建設的重要保障

房地產企業是屬于資金密集性企業，一般建設周期較長，項目開發量大，占用資金量大且資金回籠速度慢，所以為了保障建設項目能順利開發，就必須要有合理的規劃，認真加強融資管理工作，在項目開發過程中能順利投入使用，不會因為資金的大量閑置或短缺而影響資金成本。

（2）融資管理及融資渠道創新是房地產開發成本的重要因素

房地產企業開發成本包括土地成本、前期成本、建安成本、配套設施等，投入項目巨大，單靠企業的自有資金是遠遠不過的，一般企業籌集資金的方式大多是靠外部融資，從而會產生財務費用，增加財務成本，所以，通過合理的融資方式，降低財務成本，也是對房地產企業開發成本發揮重要作用。

（3）融資管理及融資渠道創新是降低財務風險的重要手段

由于房地產企業大部分開發資金都是從外部融資取得，而企業本身開發期長，投資大，在開發過程中，如果房地產企業對外融入的資金都有嚴格的管理，就不容易存在財務風險，如果企業負債較多時，沒有合理的融資籌劃，就會影響到企業的收益和信譽，使其產生大的財務風險，嚴重威脅到企業的生命周期。

二、當前中小型房地產企業融資的困境

當前，中小型房地產企業融資周期長，由于房地產項目一般開發周期較長，前期資金占用量較大，資金回籠較慢的特點，所以為了保證企業的順利開發建設，就必須要加強融資管理及融資渠道創新工作，通過融資管理及融資渠道創新工作合理規劃，認真籌劃，在項目建設中能籌措到足夠的資金，滿足今后的開發建設工作，不能出現因資金短缺或閑置而出現影響成本的情況。當前，中小型房地產企業融資的困境具體主要體現在以下方面：

（1）房地產企業融資需求不斷加大

房地產企業的資金需求量是別的一般企業不能比的，它會隨著開發量的增加而增加，目前，環保和安全方面在不斷要求提高，新技術和新材料的不斷創新給企業無形中又增加了成本，隨著人工、土地價格的上漲，使企業的開發成本在不斷加大。

（2）房地產企業的融資渠道單一

如果房地產企業在開發過程中，不能解決資金渠道多元化，保證不了足夠的資金來源，就無法解決企業在開發中資金壓力，那么有些企業就會加快建設力度，縮短開發周期，難免會在質量上出紕漏，或者會有些企業會為了提前盡快回籠資金，降低成本而使用一些質量不過關的材料，這樣房地產企業的質量就得不到保障。

（3）融資抵押物受限制

抵押物不夠，抵押值太低，正常情況下，民營中小型房地產企業抵押物大多是自己建成的產品或土地，由于抵押物所處位置，升值潛力不占優勢，評估值居下，在一定程度上拉開了評估值的距離，制約了融資規模。

（4）中小型房地產企業沒有競爭能力

中小型房地產企業市場競爭力較弱，上市公司房地產企業與中小型房地產企業在融資便利上分化明顯，中小型房地產企業銀行貸款是首選。但是銀行從來不對中小型企業有過多的青睞，只限于國家前30強，對我們中型房地產企業來說限制了進一步的發展。在激烈的市場中找不到突破口，將會被大地產商兼并收購。

三、中小型房地產企業融資困境的原因分析

（1）房地產行業的發展未能適應國家的改革調整

九十年代，我國實施房改政策以來，房地產進入市場主導地位，使人民的居住環境和生活水平帶來改善，但是，由于規劃理念和地域的差別，房地產開發企業出現了百花齊放的現狀，由于缺乏標準和約束，市場上出現了一些環保差，科技含量抵，建筑質量不過關的毛坯房，產生了很多矛盾，房地產市場出現前所未有的非理性增長及大量空置的閑置房，對房地產市場是一個大沖擊波，降溫減勢，使我國房地產行業進行了行業性的調整。

（2）房地產金融市場的不完善

與成熟的西方發達國家的房地產金融市場相比，除了銀行借款外，大多是通過上市、發行債券、基金、信托等金融產品進行融資，同時還可以有發達的二級證券市場，能更好的幫助房地產企業開發項目解決資金需求的問題，而我國的房地產企業融資規模只占較小的比例，雖然只能通過信托、基金等，但是融資渠道相對比較單一。

四、中小型房地產企業紓解融資困境的對策及出路

（1）拓寬融資渠道，創新融資理念，開發金融產品的多元化

除了銀行借款外，房地產可根據自身的融資規劃選擇適合自己的融資方法，房地產企業的融資方式有：固定資產租賃借款、企業間的資金拆借、民間融資等，以上足以可見為了順應經濟的發展，以銀行單一融資渠道將被多元化融資方式所取代，為企業的資金需求做出保障。

（2）利用國家支持性政策，盡量縮短融資周期

提升房地產企業自身實力，根據企業自身的資金儲備量，充分衡量自己的融資能力及發展能力，減少盲目融資的現象發生，對融資的數額可以針對性展開，對融資活動做出合理規劃。中小型企業日前遇到的暫時性困難，但是隨著國家對小微企業的支持力度，融資難的問題就要得到改善，中小型企業就能充分掌握政策，運用政策，提供融資的時效，抓住機遇，縮短周期。

（3）提升中小型房地產企業對融資渠道創新的重視程度

中小型房地產企業應提高內部經營管理水平，提高財務管理人員對政策和市場動態的敏感度，建立各風險的預警體系，提高財務信息的準確度，健全管理體制，保證持續穩定的資金供應，降低負債率，減少融資約束。

（4）提高資金利用率，增強內部融資數額

通過完善自身企業內部管理的方式，將會使中小型企業在此方面獲利。加強資金控制使企業在周轉資金上更輕松。只有完善企業的內部管理制度，加強企業的管理，才能讓企業有良好的信用評價，才能讓中小型企業具有優越的融資能力。

（5）充分利用政府的稅收優惠政策

房地產企業是對方的納稅大戶，尤其是進入預售狀態后，每月的預交稅金是一筆不小的現金流出，在不影響企業可持續發展的前提下，可與稅務機關溝通，向稅務機關申請延期繳納稅款。這樣在一定程度上緩減了即付的資金壓力，相當于獲得了一筆無息的短期貸款。

四、結語

房地產行業在新中國的發展已有30年左右的歷史了，針對其融資困境一時還無法徹底解決，只有通過企業、銀行、政府以及社會各方面的協作，發揮各自的主導地位，齊心協力才能為房地產企業創造出良好的融資環境，促進房地產企業長期可持續發展。

參考文獻

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