長租公寓去向何方？

陳劍

長租公寓行業剛剛在中國興起，在過去兩三年內發展迅速，但是從2018年開始，接連爆發“甲醛超標”“租金貸爆雷”“資金鏈斷裂”等問題，引起了輿論、公眾、和政府的極大關注。中國的長租公寓行業究竟往何處去，政府應該如何監管、引領、并推動其健康發展，是當前不可回避的問題。

2018年年初，投資界都被一則新聞震驚了：鏈家旗下的長租公寓品牌自如宣布完成獲得40億元人民幣A輪融資。這在其他創業公司是很難想象的數字，自如的A輪融資額是其他能夠進入A輪的企業的100倍還多，這說明資本是多么看重這個行業，以及自如在行業中的地位。當時，幾乎所有的投資人都認為長租公寓企業，借助政府“房住不炒”政策的支持，滿足城市新市民的租房需求，一定是未來數年的投資風口。

但是，從2018年8月以來，長租公寓市場風云突變。關于長租公寓的負面新聞接連爆發，整個行業面臨著前所未有的公關危機和生存壓力。長租公寓的負面評價和質疑聲音主要有三個方面。

最被詬病的就是空氣污染物超標。自2018年以來，杭州一名白領和南京一名兒童都在入住自如長租公寓后罹患白血病離世，家人質疑死亡原因與其租住的房屋室內甲醛超標有關。在筆者小規模的調查范圍內，都市的年輕白領接受長租公寓的最大障礙還是房屋裝修的安全性考慮。

其次是流動性風險管理不善。部分長租公寓中介服務機構誤導消費者，通過與其合作的第三方金融機構進行貸款，以消費者的信用風險換取其資金保障。由于高價收房或者空置率管理不當，導致資金鏈斷裂，從而引起房東和租客的糾紛，近期出事的鼎家和寓見都是在租金貸上栽了跟頭。

長期來看，盈利模式不明朗也為長租公寓的發展蒙上陰影。某些長租公寓機構基本不盈利，甚至不惜一級二級市場租金倒掛，靠快速擴張和在資本市場“講故事”生存。在大量社會資本涌入住房租賃市場的背后，由于欠缺準入門檻、標準規范以及法律法規，市場發展良莠不齊的問題日漸突出。目前，已出現多家租賃企業經營不善、卷錢跑路的亂象。

長租公寓，昨天還是政府眼中的乖孩子，資本市場上的弄潮兒，今天怎么就變成了吸血怪獸，或是像龐氏騙局的金融騙子呢？凡是存在的，都有其合理性。在進行道德判斷之前，先做一下事實判斷，分析一下長租公寓存在的合理性是什么？

首先當然是租房的穩定性，這是許多租客最為最看重，長租公寓機構能夠提供，而個人房東無法提供的便利。目前，國內的長租公寓分為集中式、分散式、自建托管式。其中分散式能夠提供的穩定性最差，但是至少也能達到3-5年，對于需要租房穩定性的租客，這就滿足了不小的剛需。租房的安全性，無疑也是長租公寓能夠提供的另一項便利。

另外，有的長租公寓，尤其是集中式，做社群運營都是重要方向：根據租客的教育背景和經歷等幫忙匹配到有類似經歷或者至少能聊得起來的同租伙伴也確實有一定的吸引力。而長租公寓根據大數據匹配是可以做到這點的。

某些品牌長租公寓提供的配套服務，家居服務、交友需求、娛樂需求等都從運營商這里得到“一攬子”解決，這都是傳統個人租房所不能提供的。

穩定性、安全性、社交需求，配套服務，這些恐怕都是長租公寓行業解決的確確實實的痛點，而這些痛點在目前以個人房東為主體的租房市場上是沒有別的途徑解決的。因此，政府需要做的，是疏解而不是禁止，是規范而不是叫停。