房地產對經濟到底有多重要

黃文濤

眾所周知，房地產在中國經濟發展中起著至關重要的作用，也是中國居民財富最重要的配置渠道之一。由于某種程度上已經演變成一種流動性相對較高的金融資產，房地產一定程度上成為我國信用擴張的重要載體。

房地產開發投資高速增長20年

1998年住房制度全面改革后，居民住房需求對中國經濟的影響越來越大。

這種影響，不僅直接貫穿于房地產開發投資、居民生活用房消費領域，對建筑、建材、物流、金融等行業的生產活動也有廣泛的帶動作用。

經過多年發展，2018年我國房地產開發投資總額已超12萬億元，是1986年的1200倍，年均增長24.8%。這一過程中，房地產開發投資從1998年之前的大幅波動，到此后的高速平穩增長，再到近年來增速下滑，經歷了不同的階段。

其中，1998年住房制度改革之前，屬于大幅波動階段，其間，出現過1992～1993年房地產投資超過100%的增速，也出現過1990年和1997年房地產投資增速的負增長。隨后，隨著房地產市場的快速發展，房地產開發投資出現了長期的高速增長。近年來，各種因素影下，雖有所下滑，仍然處于正增長區間。

50% 數據顯示，我國住宅市場總價值占居民財富的比重超過50%。

從占全社會固定資產投資的比例來看，1986年至1995年間，房地產開發投資一直呈明顯上升態勢，由3.2%增至15.7%。隨后雖有所調整，但在1998年后再次回升。2001年至今，房地產開發投資占全社會固定資產投資比例，一直穩定在17%～20%之間，成為繼制造業投資、基建投資之后，中國固定資產投資第三大主要投向。

此外，1998年以來，房地產開發投資形成的固定資本總額占GDP的比重也在不斷上升，從4%左右升至7.6%（2013年），后逐步回落至6%左右。

占GDP比重仍低于發達國家

值得一提的是，雖然經過20年的高速發展，我國居住相關消費及房地產業占GDP比重仍低于發達國家。

數據顯示，2013年至2017年我國房地產消費占GDP的比重超過了8%，對GDP增速的拉動率也穩步提升，2017年已達到0.75%。與此同時，海外多數經濟體居住類消費占GDP的比重均高于中國，美國和日本都在13%左右。

這一差距可以從兩方面尋找原因。一方面，發達經濟體多按照市場價格計算自有房屋的虛擬租金，而中國的歷史成本法則導致數據在一定程度上被低估;另一方面，由于人均收入的差距，發達經濟體的服務品價格相對較高，因此消費者在物業服務、公共事業等方面的支出也相應的顯著高于中國。

此外，我國房地產業增加值占GDP的比重也低于發達經濟體。

我國房地產業增加值從1978年的80億元增至2018年的59846億元，增長了47.4倍，年均增長率為10.4%，比同期GDP年均增長率高0.9個百分點。與此同時，除2008年受次貸危機影響出現顯著下滑外，我國房地產業增加值占GDP的比重一直穩步提升，2018年達到6.7%。

即便如此，中國房地產業增加值占GDP的比重仍然遠低于美國和日本的12%，與韓國的水平大致相當。

房地產在居民財富中的重要地位，使其發揮了強大的金融加速器作用。

經濟企穩關鍵因素之一

盡管我國居民房地產相關消費的GDP占比并不高，但由于房地產某種程度上已經演變成一種流動性相對較高的金融資產、是居民財富的重要儲存形式之一，其一定程度上成為我國經濟發展中的金融加速器。

數據顯示，2016年我國住宅市場總價值為250～300萬億元，占居民財富的比重超過50%，成為中國居民最重要的資產。相比之下，盡管美國居民2016年的總資產達到了761萬億元人民幣，遠高于中國的444萬億元，但其住宅資產約為26萬億美元（約合180萬億元人民幣），反而低于中國，占居民財富的比重僅為24%。

這一背景下，中國房地產價格的變動，或將會帶來更強的財富效應，也將對宏觀經濟產生更大的影響。

另一方面，房地產一定程度上成為我國信用擴張的重要載體。

2008年以來，房地產鏈條對我國信用擴張的作用日益增強。此前，包括個人住房貸款及房地產開發貸款在內的房地產貸款，在我國貸款余額中的比重僅為約17%。此后規模持續擴張，2012年之后，房地產貸款的增速持續高于貸款余額增速，尤其在2016年，新增房地產貸款占全部新增貸款的比重甚至超過了50%，隨后幾年也基本維持在40%左右，使得中國經濟的周期與房地產周期的相關性越來越強。

2008年以來，我國房地產市場經歷了三輪短周期變化，分別是2009～2011年、2012～2014年、2015年至今。數據顯示，我國商品房銷售額增速與廣義社融增速保持了強同步性。因此從某種意義上來講，我國的金融周期就是房地產周期，相對較高的投資需求使得房地產市場的波動對宏觀經濟發揮了更大的影響。

更重要的是，房地產在居民財富中的重要地位，使其發揮了強大的金融加速器作用。在“居民-地產商-地方政府-金融機構鏈條”的高速運轉下，房地產市場的冷暖對于我國信用擴張的作用越來越重要。

目前來看，房地產市場仍處于平穩運行的狀態，這也是經濟企穩的關鍵因素之一。

（本刊記者王亭亭整理）