掘金柬埔寨：買房者的冒險與賭博

杜雯雯　鄭丹

看房團參觀的樓盤之一。

一周之內，只有三架A320客機從北京直飛柬埔寨首都金邊。這趟航線開通只有半年，飛行時間5小時。兩個月前，四個男人結伴同行，他們目標清晰一致：要在四天時間里出手買房。

10萬美元左右便能入局金邊房市，吸引了大量中國炒房客一人口紅利、經濟發展潛力、美元資產、非CRS協議國，通通都被野心勃勃的買家們視為撬動這座東南亞小城未來房價升值的砝碼。像是共赴一場考驗膽量的冒險游戲。

曼哈頓一公里之外，就是城中村

到訪過金邊的旅行者和買房客，都對彌漫在這座城市中一分為二的生活氣質印象深刻：購物結算可以使用當地貨幣瑞爾或是美元，在數額偏大時，后者的流通性更好;從市中心高樓頂層酒廊向外延伸的夜景中，既有被明亮光束包圍的大型購物中心，也有低矮居民樓中的暗夜煙火;從酸辣甜口的傳統柬埔寨餐廳路過，下一家或許就是裝修擺設和味道都絕對純正的法式餐廳。

連房屋也分為排屋和公寓兩種。老一輩或收入較低的人群在排屋居住。排屋的物業安保、小區環境、裝修配套都不完備，到了雨季，有時還會面臨昆蟲老鼠的不定期驚擾。中產家庭或是外國人大多選擇住到現代化的公寓中。

在金邊生活兩年的房產從業者李思嘉，這樣描述他眼中的這座“貧富共存之城”：在市中心，比如安達大廈、加華銀行附近拍照出來是北京CBD、紐約曼哈頓的感覺，但往外走一公里，便是城中村一樣的建筑。

在對金邊的眾多比喻中，一種生動的說法是：這里擁有中國四五線縣城的街景、二三線城市的房價、比肩北上廣的消費水平和近似香港的國際化社群環境。

今年初的一組公開數據可以詮釋了金邊的房價：這座面積約為北京1.4個朝陽區的“柬埔寨第一大城市”，在2018年以16.7%的房價漲幅領跑全球。推高當地房價的置業者中，除了有來自日本、馬來西亞、新加坡等國的海外投資者，還有占比不少的中國人。

柬埔寨正式向海外人士開放房地產市場是在九年前，柬埔寨國會頒布《外國人不動產產權法》，外國人憑借一本護照便能購買第二層以上的房屋，并擁有100%的房屋所有權和永久產權，后續還可進行租賃和轉手交易。

盡管此后幾年里，先后有來自全球各地的開發商到金邊買地蓋樓，但市場反應相對平淡。變化始于去年年中柬埔寨大選后，政局形勢穩定帶來大量的投資客，一部分資金充沛的豪客涌入西哈努克港買地，而個人買家則大多選擇更穩妥的首都金邊。

旅行看房：花錢買服務

事實上，去金邊買房的門檻和流程比大多數人想象中更簡單。語言不通、沒有熟人、不了解市場都不成問題，只要愿意付錢，從行程住宿、參觀考察、到簽合同轉賬的每個環節都能找到專人提供服務。

柱子（化名）、楊凱嚴（化名）和其他幾位同伴的第一次碰面都是在機場，在此之前，他們只和一位叫“老劉”的中間人單線聯系。由他對接安排柬埔寨的行程。

在中國的金邊買房團中，老劉算得上知名人物。不到一年的時間里。這位頭發有些花白、留著小胡茬的男人已經陸續帶領超過10批客人到柬埔寨購置超過40套公寓。

柱子和楊凱嚴是他的第八批客戶。在每一次的看房團中，老劉扮演著“絕對權威”的角色，那些對金邊買房并不了解的“小白”高度依賴他的講解和推薦。每一位團員向老劉交付約7000元人民幣的費用。

在金邊的第一天行程，所有團員先是奔向市中心的“蛋黃區”考察：這里匯集了各國大使館和最繁華的商業地段，人流量大，是外資企業高管和高收入人群最青睞的生活居住區。當然，價格也是走高端路線，動輒兩三萬元人民幣一平米的房價是當地大部分普通居民無法負擔的價格。租金價格更是高，幾乎與北京核心地段的小區齊平。50平米左右的一居室月租金可達7000～10000元人民幣。但這個區域并不會成為這些中國買家們的出手之地——因為價格超出預期。

看房團的重點行程被安排在第二天，也是中間人大力推薦的重點區域——非中心區域的“次級生活圈”。對他們來說，這里更具吸引力：一套面積為四、五十平米的公寓，并不需要太高的資金門檻，70～90萬元人民幣的房款預算足矣。來自北京的買家們覺得這是一筆相當劃算的交易：不到100萬元買到頂層游泳池、健身房和配備家具的精裝修。

楊凱嚴心動了。他買下兩套公寓，總房款超過160萬元人民幣，2020年交房。

事實上，大部分中國買家在金邊的購房經歷稱不上出手闊綽，甚至有些謹慎。一套至三套是最常見的，戶型也大多偏好一居室的小公寓。

“韭菜”客戶，90%賺不到錢

在中國買家的“一站式看房團”行程中，有一些細節是難以言明的，比如中間人的傭金比例。據當地的房產從業者孔宇（化名）介紹，由于買賣雙方的信息不暢，中間人向客戶推薦什么品質的樓盤完全憑良心，不少代理人會主推傭金更高的中國開發商樓盤。

通常，代理拿到總房款的傭金點數從4%～15%不等。如果按10萬美金一套的公寓總房款、8%的中位數傭金計算。光是成交一單客人，代理便能賺到人民幣約5.5萬元，這遠遠高于國內中介的傭金點數。

還有一些帶有營銷套路。中國買家們或許并不具備辨別能力。

比如，楊凱嚴和柱子在金邊不同樓盤考察時，發現有些是按套內面積計算，還有的是按照建筑面積計算。不止一位柬埔寨當地開發商和房產咨詢人士表示，在金邊本地人購房時，默認的就是套內實得面積。但一些樓盤的銷售技巧是。為了讓一平米的單價看起來更優惠，會以建筑面積的計算公式來給中國購房者造成錯覺。

除此之外。還有一些明顯針對中國客戶的銷售策略。比如，廚房設計做成更符合中餐爆炒習慣的封閉式;廣告宣傳類似“金邊是下一個深圳”。而到了買房環節，則滿足中國人喜歡打折的習慣，先提高價格再以折扣價售出。

市場不成熟的另一個表現則帶來更深層次的隱患：在沒有大數據支撐、制度保障還并不完善的柬埔寨，海外買家時常是“燈下黑”的狀態在買房。

在當下的金邊，有人把這里的房地產市場也一分為二：一邊是中國人自己“騙”自己的高傭金、高房價的泡沫市場，另一個是低傭金、本地人熱衷購買的真實金邊市場。

為柬埔寨多家房產開發商提供營銷服務的張奇琛（化名）對這個說法表示贊同，他認為兩個市場幾乎沒什么交集，而那些因為過度宣傳被吸引到柬埔寨的“韭菜”客戶，“90%的人賺不到錢，可能壓根沒想清楚為什么要在這里買房。”

摘編自《新京報》2019年7月15日

近年中柬兩國交流頻繁，金邊街頭有不少漢語課程廣