論住宅小區(qū)地下停車位的權(quán)屬問題

摘 要 目前，針對住宅小區(qū)地下停車位所有權(quán)的糾紛越來越多，而我國法律法規(guī)對此尚未有明確而統(tǒng)一的規(guī)定，這不僅成為法律中的一個空白區(qū)域，也不利于此類問題的解決。本文分析了住宅小區(qū)地下停車位的概念和類型，并介紹了學(xué)術(shù)界有關(guān)住宅小區(qū)地下停車位權(quán)屬的幾種學(xué)說。在此基礎(chǔ)上結(jié)合我國的土地使用權(quán)以及相關(guān)的法律規(guī)定，深挖住宅小區(qū)地下停車位相關(guān)法律原理，最后通過借鑒國內(nèi)外先進的立法模式，提出一系列對策，以期住宅小區(qū)地下停車場所有權(quán)問題的有效解決。

關(guān)鍵詞 地下停車位 土地使用權(quán) 權(quán)利歸屬

作者簡介：沈晨，西藏民族大學(xué)。

中圖分類號：D923.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.262

一、住宅小區(qū)地下停車位的法律性質(zhì)及類型

所謂的住宅小區(qū)地下停車位，是指在小區(qū)內(nèi)建造的一個位于地面以下的特殊區(qū)域，建造它的目的是為了停放各種機動車輛。“按照規(guī)劃其應(yīng)用于停放機動車輛。并且停車位之間沒有物理隔斷，通常通過劃線分隔形成單獨的停車位”。自2009年以來，中國的汽車銷量開始飆升，住宅小區(qū)的地下停車位數(shù)量和類型有了全面發(fā)展。

“根據(jù)建造依據(jù)與行政規(guī)劃的不同，我國主的住宅小區(qū)地下停車位主要有三大類。”

第一種是由地下防空設(shè)施地改建成的地下停車位。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》的有關(guān)規(guī)定，地下防空設(shè)施可用于軍事和民用。在不減損防空功能的條件下可以轉(zhuǎn)型為居民生活、經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)，一旦爆發(fā)戰(zhàn)爭，國家可以征收征用。

第二種是開發(fā)商按照規(guī)劃以及法律法規(guī)的規(guī)定，合法建造的地下停車位。

第三種地下停車位，是指不符合建造依據(jù)，不按照規(guī)劃建造的地下停車位。這種地下停車位有如下三種：

一是獨立停車位。獨立停車位被封閉的固定墻體圍繞，屬于地面建筑物，與其它停車位有清晰的界限，更常見于高端住宅區(qū)。

二是地面停車位。這樣的停車空間用于繪制道路旁邊的一部分區(qū)域以繪制線或?qū)⒔饘僮o欄設(shè)置為用于停放車輛的邊界。

三是建筑物的底層架空型停車位和最上層平臺停車位。

以上三種停車位不在本文的論述范圍。本文主要討論第二種類型，即開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃要求和法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定合法建造的地下停車位。

二、住宅小區(qū)地下停車位權(quán)屬相關(guān)法律的法理解析

（一）業(yè)主所有說

業(yè)主所有說認為業(yè)主已經(jīng)購買了商品房，享有該房屋專有部分的專有權(quán)，對共有部分享有共有權(quán)。由于住宅小區(qū)地下停車位屬于共有部分，業(yè)主當(dāng)然的享有所有權(quán)，因而無需另行支付停車位的費用。這種觀點旨在避免開發(fā)商雙重收費，減少了業(yè)主以外的人進入小區(qū)的機會，并保護所有者的合法利益。但由于地下停車位不使用地上空間，而我國目前對地下空間權(quán)沒有明確的規(guī)定，業(yè)主不當(dāng)然享有所有權(quán)等實體權(quán)利。雖然地下停車位具有一定程度的獨立性，未經(jīng)登記地下停車位就沒有專有權(quán)，因而業(yè)主不得擅自向非業(yè)主轉(zhuǎn)讓地下停車位。在這種情況下，沒有購買車輛的業(yè)主，他們的停車位將會閑置，這不僅導(dǎo)致資源浪費也不利于資源的合理利用。此外，單方面確定所有權(quán)歸屬，這種行為不符合民法中公平原則。

（二）開發(fā)商所有說

開發(fā)商所有說認為，根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)，全體業(yè)主可以共享共有權(quán)的共有部分限于小區(qū)地表，而地下停車位為地下空間權(quán)的一種并非地上權(quán)，因此并非業(yè)主共有而應(yīng)由開發(fā)商所有。然而，對于開發(fā)商建造的地下停車位，法律對這種情況缺乏明確規(guī)定，因此開發(fā)商并不能當(dāng)然享有地下停車位的所有權(quán)。

（三）國家所有說

國家所有說認為，地下停車位屬于人防工程，人防工程及其設(shè)備和設(shè)施屬于國家財產(chǎn)，既不屬于小區(qū)業(yè)主也不屬于開發(fā)商。這種學(xué)說的優(yōu)點是直接將地下停車位規(guī)定國家所有，權(quán)屬明確有利于減少小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商之間的爭議。然而這種學(xué)說的不足之處也十分明顯。但開發(fā)商是投資人，業(yè)主是出資人，國家都在這一過程中沒有做任何投資，因此不應(yīng)擁有權(quán)利。如果規(guī)定國家所有也違了反民法自治原則，不利于市場的交易自由。

（四）雙方約定說

雙方約定說認為，住宅小區(qū)地下停車位的權(quán)屬應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主約定，訂立合同以確認權(quán)利歸屬。雙方的協(xié)議反映了民法的私法性質(zhì)，也符合民法中平等和自愿的基本原則，協(xié)調(diào)雙方利益，有利于減少糾紛的發(fā)生。但是這種學(xué)說也存在著無法解決的難題：首先，如果地下停車位的所有權(quán)通過協(xié)議確定，則同一小區(qū)中不同業(yè)主的權(quán)益可能存在差異。其次，當(dāng)開發(fā)商與業(yè)主簽訂合同之時提供的是格式合同，業(yè)主無法修改合同條款因而處于弱勢地位。

三、關(guān)于住宅小區(qū)地下停車位權(quán)屬問題的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

（一）美國對住宅小區(qū)地下停車位權(quán)屬的研究狀況

由于美國是聯(lián)邦制國家，其聯(lián)邦法律與各個州之間的法律規(guī)定不盡相同。但對于地下停車位的權(quán)屬規(guī)定，一般按照以下兩個基本原則加以規(guī)定。“一是住宅小區(qū)內(nèi)地下停車位的所有權(quán)不允許小區(qū)業(yè)主外的其他公民所有;二是不允許住宅小區(qū)地下停車位作為專有部分單獨進行交易。”根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商建造住宅小區(qū)時必須設(shè)置足夠多的停車位，并且以居住單元位標準分配給各業(yè)主，開發(fā)商有權(quán)將停車位出售給各業(yè)主。此時住宅小區(qū)地下停車位為全體業(yè)主共同所有。這種法律規(guī)定的原因如下：首先，車輛和停車位是美國人生活中必不可少的一部分，因此美國人非常重視停車位的相關(guān)立法，他們對住宅小區(qū)停車位的規(guī)定細致入微。其次，因為美國人認為停車位就是房屋的一部分，只有帶有停車位的房屋才是完整的。美國的這種法律規(guī)定，不僅滿足了買業(yè)主的需求，給公民帶來便利，也給開發(fā)商帶來利益，還能給政府增加稅收，實現(xiàn)了“多贏”。

（二）德國對住宅小區(qū)地下停車位權(quán)屬的研究狀況

德國有關(guān)住宅小區(qū)地下停車位權(quán)屬的立法模式十分獨特，這與其住宅小區(qū)建筑特點相一致。德國住宅小區(qū)的停車位多建于住房的地下室，與住房形成一個整體，因而與住房構(gòu)成從屬關(guān)系，可以將其視為住房的一部分。但由于停車位建在地下室，建筑的獨立性使其具有相對獨立性。德國法律規(guī)定將地下停車位視為專有部分，同時在共有部分設(shè)定專用使用權(quán)。

（三）我國臺灣地區(qū)對住宅小區(qū)地下停車位權(quán)屬的研究狀況

我國臺灣地區(qū)將地下停車位分為以下三種類型：

第一種，法定停車位是指建筑物依照法律規(guī)定而設(shè)置的防空設(shè)施或停車空間，由于其并沒有獨立的產(chǎn)權(quán)，因而其作為全體業(yè)主必不可少的共有部分而分配給各個業(yè)主。

第二種，自行增設(shè)停車位，是指開發(fā)商在法定停車位和獎勵増設(shè)停車位外另外自行設(shè)置的停車位。

第三種，獎勵增設(shè)停車位是指開發(fā)商依照法律法規(guī)和行政規(guī)劃，為增加公共停車空間而建造的停車位，這兩種車位都可辦理登記以及單獨出售。

以上三種模式各有各的特點，風(fēng)格迥異，是立足各國實際并在實踐中不斷完善而形成的獨特立法模式。美國有關(guān)地下停車位的立法簡單利落、方便有效。這種規(guī)定不僅符合民意，也使得房屋交易的快捷高效，有利于減少紛爭。德國關(guān)于住宅小區(qū)地下停車位的立法模式十分特別，是由于其住宅小區(qū)建筑特點所決定的。而中國的臺灣地區(qū)借鑒了兩種立法模式后，形成了自己獨特的模式，這種部分共有，部分專有的立法模式，有利于調(diào)和各方的矛盾以及定分止?fàn)帲且环N“中庸”的立法模式。

四、加強和完善住宅小區(qū)地下停車位權(quán)屬的思考

（一）住宅小區(qū)的地下停車位建立單獨產(chǎn)權(quán)登記制度

住宅小區(qū)地下停車位作為一種重要的不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利，依照我國現(xiàn)有法律，非經(jīng)登記不發(fā)生法律效力，而我國對于住宅小區(qū)地下停車位尚無登記制度。又由于地下停車位具有相對獨立性，建立住宅小區(qū)地下停車位的單獨產(chǎn)權(quán)登記制度是具有可操作性的，也是十分必要的。只有經(jīng)過登記，住宅小區(qū)地下停車位所有權(quán)才會發(fā)生變動，因而登記制度對住宅小區(qū)地下停車位至關(guān)重要。

（二）法律上完善對地下空間使用權(quán)的法律規(guī)定

地下空間權(quán)作為住宅小區(qū)地下停車位的上位概念，我國《物權(quán)法》尚缺乏對于地下空間權(quán)相關(guān)規(guī)定，這也導(dǎo)致地下停車位的權(quán)屬問題十分模糊。在經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，土地資源越來越稀缺，我們不得不將眼光投向空中和地下，地下空間的開發(fā)與利用已經(jīng)成為一種普遍存在的方式。國家可以在保證對地下空間進行的合理利用的情況下，開展對地下空間的分層次利用。

（三）強化職能部門監(jiān)督管理制度

由于開發(fā)商對于買受人來說具有優(yōu)勢條件與強勢地位，為防止在合同簽訂的過程中開發(fā)商利用優(yōu)勢地位欺買受人而產(chǎn)生不公，在市場交易自由的原則之外，還需要國家的通過其強制力介入開發(fā)商與業(yè)主的交易，以保證交易行為公平以及保護弱勢方權(quán)利不受非法侵害。國家可以通過對住宅小區(qū)地下停車位的價格進行限制，或者對地下停車位出售、租賃方式和程序進行必要的限制等。

綜上所述，要解決住宅小區(qū)地下停車位所有權(quán)歸屬問題，首先應(yīng)當(dāng)從立法方面下手，填補法律空白;其次，我們應(yīng)該立足實際情況，實事求是，在現(xiàn)有的法律體系內(nèi)，根據(jù)我國現(xiàn)有的土地制度，合理的對法條進行解釋以彌補立法上的不足。另外，除了私法手段外，還需要公法合理干預(yù)，通過國家強制力保證實施。最后， 要學(xué)習(xí)國內(nèi)外有關(guān)住宅小區(qū)地下停車位的先進立法模式，以期在解決住宅小區(qū)地下停車位權(quán)屬問題尋求更合理的出路。

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