當前集體土地祖賃住房項目建設與管理存在的問題及對策研究

摘要：城市發展迅速，具有更多就業機會，諸多務工人員涌入城市之中，人流量的增加，不僅導致住房價格上漲，房屋租賃價格更是水漲船高。國家為了控制、緩解這一問題，全面構建購租并舉的全新住房體系。但是，在集體土地租賃住房項目建設與管理過程中，依舊存在不同問題。本文對存在的問題進行研究，希望能夠為集體土地租賃住房項目建設提供參考意見，使惠民工程順利開展。

關鍵詞：集體土地;租賃住房;建設與管理;問題與對策

集體土地租賃住房項目建設，意味著土地制度的重大變革，也意味著國家向社會轉讓土地紅利，這是一項惠民政策。政府部門根據地方自愿，最終確定了北京、上海、南京等第一批13個試點城市。在這些城市中，利用集體土地進行租賃住房項目建設。該項政策的落實，具有重要社會意義，也推動土地改革工作進展。優惠的政策、巨大的利益，部分資本主義，為了謀取不當利益，利用多種方式，獲得土地資源，導致集體土地租賃住房項目建設面臨較大困境，下面對其進行具體分析。

一、集體土地建租賃住房項目建設存在的問題

2011年9月，國家就已經頒布《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，并在其中，重點關注的租賃住房進行具體的闡述。同時，為了解決市場租賃住房價格上漲以及租賃住房存在的問題，國土資源部門，根據地方自愿原則，選取不同的一線城市，進行集體土地租賃住房項目試點建設。該項目建設初期，不僅得到社會的廣泛關注，也獲得巨大社會效益。部分的城市郊區農民，在集體土地租賃住房建設上，獲得持久性經濟效益，不僅緩解租賃住房緊張的市場現象，也為在外務工人員提供低廉租賃價格。但是，在第一期公租房建設完成后，卻面臨停工問題。部分已經建好的住房甚至存在現象爛尾，主要由以下幾點因素導致。

（一）集體土地租賃與現行法律政策不符

根據《土地管理法》規定，集體土地租賃住房項目建設的同時與現行法律發生沖突。在農村集體土地的利用上，對其建設途徑進行嚴格的規定。其中部分土地只能應用在鄉鎮企業建設、鄉村公共設施建設以及公益事業建設上。此種不符現行出現，直接導致集體土地租賃住房項目建設受阻。所以，要對存在的問題進行具體分析，找到影響集體土地租賃住房建設的首要原因，并針對當前的問題制定詳細解決措施，才能推動集體土地租賃住房建設工作開展，緩解當前租賃市場壓力，為大眾提供良好、穩定居住環境。

（二）集體土地租賃相關配套政策存在缺失

雖然集體土地的租賃政策早已下達，但是在實際的集體土地住房項目建設上，由于相關配套政策存在缺失，在項目建設的審核過程中，也存在諸多問題。部分相關政策的缺失，導致集體土地租賃住房項目建設受阻，也導致項目建設遲遲得不到批復。以x區集體土地租賃住房項目建設為例，該區域的土地建設規劃中，集體土地房屋建設并不存在，其中農村集體土地建設用地，在原計劃中為鄉村的產業用地。而公租房建設，在土地的用途上，屬于居住范圍。該區域的集體土地租賃，無論是在舊計劃上，還是在新計劃上，由于手續復雜、涉及部門諸多，都導致項目的建設難以得到批復。再加上集體土地租賃住房建設，難以通過國土部門的審批，每年的土地建設具有指標限制，如果將集體土地租賃住房建設用地加入有限的指標當中，一定會占據其他土地建設的指標。根據相關的政策規定，租賃住房的建設只能在國有土地之上，建設公租房不符合規定。由于相關配套政策的缺失，導致集體土地租賃建設不具備明確的指導意見，也導致項目無法順利進展。這些存在的問題，直接導致集體土地租賃住房項目建設面臨困境。

（三）集體土地租賃住房項目投資大

由于集體土地租賃住房建設具有特殊性，其項目的規模大、資金投入高，屬于長期經濟回收項目，具有較高的風險性。在集體土地租賃住房項目建設中，由于建設的資金依靠集體經濟組織的資產積累與農民自籌，導致項目融資難度大。再加上其中的集體建設用地不能進行抵押，更不能以公租房項目建設向銀行發起貸款申請，也難以獲得銀行資金的支持。此外，由于公租房的租金較低，其回收期較長，也難以得到社會資本的支持。這些不同的因素，都導致集體土地租賃住房項目建設成本投入風險高，項目建設難度大。由于租賃住房建設項目的合理的收益機制不完善。在項目建設完成后，由于沒有完善的分配機制，在面對巨額的收益后.如何進行集體與村民之間的效益分配，也是集體租賃住房項目建設的難點。

二、集體土地租賃住房建設問題對策研究

在集體土地租賃住房的建設中，現有的集體土地租賃住房建設存在諸多問題，這些存在的問題，不僅影響集體土地租賃住房試點建設工作進展，更導致惠民工程受到阻礙。所以，要針對現存問題，對其進行具體分析，并找到解決之策，才能走出當前集體土地租賃住房項目建設存在的困境，使該項政策能夠順利施行，這也是廣大群眾所期盼。集體土地租賃住房項目建設，也能夠維護社會和諧穩定發展，具有重大社會效益以及經濟效益。

（一）對現行法律進行完善

根據《土地管理法》規定，集體土地租賃住房項目建設的同時與現行法律發生沖突。針對這一問題，已經在8月26日舉行的十三屆全國人大常委會第十二次會議決定對《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》做出修改，這兩部新的法律將于2020年1月1日起生效執行。其中土地管理法的修改主要側重于集體經營性建設用地人市交易方面，破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙。這項修改對于激發我國農村集體建設用地進入市場交易將起到直接的推動作用，從而更多的增加農民利益，推進城鄉一體化協同發展。影響集體土地租賃住房建設的主要因素，就是土地不同的用途。這些不同的土地用途，在實際的工作中，導致集體土地租賃住房項目建設的手續繁雜，部分的審核工作甚至難以通過。所以，相關部門要協調工作，強化對土地的管理能力，并針對集體土地租賃住房建設項目，對現行的法律加以完善。只有在完善法律體系支持下，租賃住房的用地管理、審核等工作所存在的問題，才能得到及時解決。所以，在當前的集體土地租賃住房項目建設中，法律要對其進行政策放寬，對阻礙集體建設用地使用范圍進行針對性劃分，并在土地的改革試點中，對農村集體經營土地加以管理類。就當前的集體土地租賃住房項目建設的改革環境中，在合理范圍內，對集體用途加以更改。并在集體經營土地之上，進行公益性或商業性項目建設，使集體土地具有出讓、擔保、抵押等功能，所以要針對實際的情況，進行法律內容的修改與完善。

（二）不斷完善相關的配套政策

在集體土地租賃住房項目建設上，由于部分的法律限制，以及相關配套政策不完善，都導致項目無法順利進展。國家管理部門，可以針對當前的實際情況，出臺集體經營性、公益性政策。并對不同的建設用地，制定完善流轉交易管理辦法，使項目建設受到全面管理。租賃住房的建設，其本質就是發展經營性物業。所以，這些物業要具備要相應地公共配套設施，這也就涉及其中的集體公益性建設用地的應用。要根據當前的租賃住房項目建設進行分析，并對建設效果良好經驗加以分析，只有不斷對各地試點經驗進行總結與探索，并配備完善的相關政策，才能使其得到合理管控。

（三）解決集體土地租賃住房資金問題

由于集體土地具有特殊性，所以，在集體土地的租賃住房項目建設中，其融資難度大。所以，首先要解決的就是融資問題?？梢詫r村集體土地產權進行改革，建立股份制。在改革中，要明確集體利益以及權力的內涵以及具體的實現形式。只有清晰明確組織對土地的使用權、收益權、處置權、繼承權以及贈予權等多種權力，才能真正實現集體土地改革制度，進而實現農民集體經濟組織的具有的股權與財產權。改革要敢于突破傳統，在集體土地的改革工作中，集體經濟組織股權可以在股份制合作社的內部進行轉讓，但不能向社會法人個人進行轉讓。改革在創新的同時，也要遵守相關的要求，在合理范圍內進行改革工作。只有這樣，才能在打破傳統的同時，禁止集體土地向外流出。就當前的一線城市發展來看，集中土地租賃住房項目建設，能夠獲得長期經濟效益。集體土地租賃住房進行改革，也能夠吸引更多社會資本的投入，使項目建設能夠獲得申請貸款的資格。就一線城市的鄉村集體效益層面來看，集體土地的利用，相對于土地的征用來說，集體土地獲得的收益更高。同時，在集體土地租賃住房建設項目完成后，會獲得較大經濟效益。此種經濟效益具有持續性、穩定性特點。如何進行利益的劃分，也是集體土地租賃住房項目建設的重點工作。相關管理部門，要根據村民的集體經濟組織意愿進行分地塊核發，也可以根據當前的項目建設情況，參照相關的經濟適用房管理條例，根據每套租賃住房所占的實際面積，對經濟效益進行分割并核發土地的使用權證，解決當前集體租賃房屋建設融資難問題。

三、結束語

就當前的社會發展來看，一線城市具有較大的發展契機，也吸引大量人口來到城市中。這些不同的群體，對城市發展具有推動作用。但是，由于人口激增，導致城市的租賃住房呈現緊張現象。所以，集體土地租賃住房項目建設應運而生。該項惠民政策，使一大批低成本土地進入市場，這也意味著，高昂的房價能夠得到控制與管理。與此同時，大城市的郊區戶口價值也大幅度增長，帶動一批新富階層，這部分階層不僅獲得土地紅利的收益，也解決當前一線城市巨大的租賃市場需求，對社會經濟發展具有積極意義。

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作者簡介：

高欣欣，北京市豐臺區建筑行業管理處，北京。