房地產開發項目工程管理常見問題和應對策略研究

陶庭兵

【摘? 要】房地產開發項目意義重大，與城市化建設密切相關，投資風險大，施工中常常會出現各種資源浪費，或者是不按照程序標準化施工，導致工程質量出現嚴重的缺陷，房地產開發項目面臨巨大經濟損失，后期產生一系列問題，處理難度大，聲譽受到破壞，不利于房地產開發企業的可持續發展。房地產開發項目管理最為關鍵，對整個工程項目起著監督和控制的作用，現在的工程管理缺乏實效性，必須找到有效的應對措施，才能改善房地產開發遭遇的困境。本篇文章深入分析了房地產開發中工程管理方面存在問題，提供了應對管理問題的措施，僅供房地產開發企業參考和借鑒。

【關鍵詞】房地產開發項目;工程管理;常見問題;應對策略

引言：城市現代化發展需要做好基礎建設，房地產就是其中一個重要內容，大量人口涌向城市，為房地產開發提供了發展機遇，從中獲取了高額利潤，隨著越來越多的房地產開發企業的出現，競爭逐漸白熱化，房地產開發遭遇到了實實在在挑戰，這就需要房地產開發項目強化工程管理，提高監督管理的實際成效，確保房地產開發企業持續穩定發展。房地產開發項目具有復雜化特點，工期很長，開發經常受到各種內在和外在因素影響，監督管理任務繁重，一旦工程管理出現疏漏，對整個房地產開發項目必會產生致命影響，資源浪費增多，工期無限期拖延，工程質量很難保障，房地產開發投資風險急劇增長，經濟效益和社會效益同時下降，市場競爭力無法保持優勢地位，最終被殘酷的市場所拋棄。因此，房地產開發項目工程的管理是重中之重，現在的項目管理存在問題這一點是不可否認的，企業需要認真分析和研究管理問題，采取可行的應對措施，改進房地產開發工程管理，提高整體管理水平，實現預期的利潤，創造安全可靠的房地產開發環境。

一、房地產項目工程管理存在問題

1、準備工作不足

房地產開發系統性強，前期工作必須到位，制定科學的項目開發決策，以確保房地產開發的合理性。當前，房地產開發主要問題在于決策隨意性大，準備階段調研工作嚴重不足，沒有認真核實房地產市場的情況以及政策變化，開發中可獲取多少利潤，工程建設資金投入核算等，未能全方位的了解房地產開發應該掌握的信息和資料前提下，急于組織施工建設，后續引起眾多問題，比如因為資金供應不上引發停工，工程設計不合理，各種配套設施建設不足，土地資源浪費等，房地產開發處于劣勢地位，與市場需求存在脫節的情況，不但不能保障經濟效益，而且還會面臨破產風險。

2、工程管理體系缺乏完善性

房地產開發項目工程管理問題比較多，最為嚴重的是缺乏完善的體系，開發商不重視工程管理，精力都投入到了抓進度上，對于工程管理認識不夠深入，絕大多數工程管理沿用的是既定模式，采取的是拿來主義或者照搬主義，很少會結合工程項目實際情況進行創新和優化，工程管理的可操作性偏低，各項管理制度與實際工程嚴重不符，管理所能發揮的作用非常有限，漏洞百出，資源分配、工期控制、成本管理、質量安全等處于失控狀態，工程造價成本上升，為了保障最低利潤，房價勢必要上漲，市場競爭力下降，導致房子可能賣不出去，房地產開發企業資金無法回籠，企業發展受到限制。監督機制不健全，盲目追求施工進度，輕視施工過程中質量和成本管理，導致最終驗收環節不達標，經濟損失會加劇。開發商干預監理工作，積極性被打擊，工程建設中違規行為視而不見，及時發現不了施工問題，質量缺陷是無法避免的。

二、房地產項目工程管理問題的應對策略

任何工程項目建設都需要高效管理，房地產項目工程也不例外，工程管理直接影響著最終目標是否能實現，所以提高房地產項目管理水平顯得尤為重要。

1、做好前期調研和規劃

房地產開發項目工程管理主要有三個部分，分別是前期、中期、后期，前期調研和規劃是最為基礎的，但是卻對整個房地產開發起著決定性作用，所以企業需要做好前期管理，才能從根源上解決一些管理上問題和弊端。首先，市場調研以及工程可行性分析的基礎上，制定科學的決策和規劃;其次，加強設計圖管理和審核，戶型設計符合現代人的生活需求和審美，保證主體結構的穩定性，融入綠色設計理念，使用新型環保材料，做好配套設施的設計等，推動設計水平提升，及時發現設計漏洞和問題，然后優化和完善設計圖，有效控制施工變更。

2、健全管理體系

項目經理牽頭，組建一支專業管理隊伍，制定項目工程管理目標，根據工程管理實際情況，細化管理目標，然后把目標和任務落實到分項目負責人，一層一層落實責任，并且還能實現跟蹤監督，工程管理人員做好巡查，發現問題按照相關制度追責，促使全員參與工程管理。工程項目管理制定可行制度，貫穿于房地產開發項目始終，包括規劃、設計、采購、招標、資源分配、施工等，成本管理是重中之重，同時還要確保每個環節規范化，把質量監督管理放在首位，然后協調各個部門和施工環節，工程有條不絮開展，工期不會受到影響，起到了控制成本作用，房地產開發利潤有保障。設立管理監督部門，工程管理進行量化考核，并且要獨立出來，不能和其他部門有利益牽扯，保證監督有效性，不定期巡查施工現場，質量、安全、物料等檢查是主要職責，期間存在違規行為要上報相關部門，并且制定嚴厲的懲罰制度，切實執行工程管理規章條理的則要獎勵。另外，監理充分發揮作用，房地產開發企業必須放權，招聘經驗豐富并且專業素養高的監理，按照相關的法律、技術標準、合同等對工程建設實施監控和管理，協調各方關系，履行質量監督、安全生產、勘察設計管理等責任。

3、強化質量和成本管理

房地產開發項目管理追求的是利潤最大化，這個目標建立在質量達標基礎上，質量和成本管理關系密切，同時也與工期和安全管理具有很大關聯性，所以必須重視質量和成本管理。工程管理緊抓物料采購，挑選大廠家生產的質量有保障物料，專業機構對物料進行抽樣檢測，提供質量合格報告或者證書，各項指標符合施工要求簽訂合同。制定管理物料的規章制度，物料運輸到現場進行分類管理，根據物料的屬性采取不同管理方式，避免物料損壞，同時物料的領取要規范化，定量領取，二次領取需要核實物料的使用情況，防止浪費，控制和管理施工成本。選取綠色環保物料，減少不可再生物料的使用，施工前安排技術培訓，熟練掌握新技術和工藝，施工嚴格遵守要求和技術標準，發現質量有問題物料堅決不能用。

三、結束語

綜上所述，房地產開發項目管理要運用先進的管理理念和管理方法，使得管理滲透到工程全過程，有目的性的進行規劃，做好部門的協調工作，每道工序和施工環節有效監督和控制，工程管理更為系統化和標準化，這樣就能控制房地產開發成本，各種生產要素得到合理分配，工程質量符合驗收技術指標，實現房地產開發效益最大化。

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