創意經濟模式下聯合辦公的新玩法

趙文聰

被資本持續看好的聯合辦公行業，在2018年掀起了一股融資狂潮。越來越多聯合辦公品牌消失或者被頭部的玩家收購，行業開始走規模化之路。

2017年～2018年間，聯合辦公行業至少發生了8次企業收并購和品牌合并，行業集中度進一步提高，頭部聯合辦公品牌通過“收并購+新開空間”，不斷提升自身市場競爭地位。有機構預測，未來TOP30企業將占據超過70%的市場份額。

Media Research數據顯示，截至2018年6月底，中國聯合辦公平臺超過300家，布局網點數超6000多個，總體運營面積達1200萬平方米，提供工位數達200萬個，對中國聯合辦公來說，未來仍有非常大的提升空間，但與之相伴的不乏激烈的競爭。

如今的聯合辦公已不僅僅滿足于打造空間，對于空間內容的植入、打造空間社群，各大聯合辦公品牌都在不斷探索。

為“創”而生

People Squared（P2）這家成立于2010年的聯合辦公企業，正在跨界阿里巴巴、太合音樂集團、光明牛奶集團和以太坊等生態打造垂直產業空間。如今P2的發展已進入第九年，見證了聯合辦公行業從不為人知到熱點趨勢的過程。截至目前P2共40多個空間，主要分布在上海、北京、成都、杭州、深圳、寧波六個城市。

面向不同人群，P2推出三種空間產品，并與全球優質行業巨頭合作。

針對互聯網、創業公司而精心打造的S系列；針對設計師、音樂人、時尚圈人群打造的M系列；以及針對商務人群打造的X系列。

2016年4月，P2和谷歌合作，在中國一起為創業者建立了兩個基地，分別在上海東海廣場、北京中關村，只要到對應P2空間里面，就可以與谷歌全球創業資源打通，為團隊提供包括創業周末、Startup Grind、Blackbox、Google DEMO Day 等一系列創業資源。

在文創領域，P2與太合音樂集團在北京團結湖打造了中國T-House音樂產業空間，將writing room、排練室，Karma錄音棚、展演空間LiveSpace、攝影棚、直播間、導播間等功能集成。從工作室、創作、錄音、展演、分發和藝能養成打造產業鏈閉環。 2018年12月28日，T-House音樂旗艦空間落地上海徐家匯商業核心城開YOYO，在音樂空間的基礎上跨界商業和新零售，力圖打造年輕人、音樂人和創意人歡迎的創新潮流聚集地。

在P2創始人Bob（鄭健靈）眼里，似乎沒有“創”和“非創”領域之分。

Bob認為，當社會現在處于價值時間點的時候，“創”是在未來商業里立足一個很重要的方向。越來越多的人、企業都處于一個自我創新的階段，很難區分什么是創新企業，什么不是。本身從產業區分看，可分為科創、文創，但是已經成熟的大企業也在做創新，大企業面對創新也有不同的需求，無非是大家在做“創”的方向和方法存在不同。

“我看到越來越多大企業現在也在向聯合辦公移動，有的企業剛成立，它是從0到1的那種創新，有的已經是1了，但是它要繼續往2這過程走，它也需要創新，而P2正在做的以及專注的人群，就是未來對創新有自身需求的群體，并在空間內可以認可到聯合辦公價值的人群。”

P2副總裁黃土土發現，海外優秀創業者也越來越多地進入中國，更多的海外機構因為中國巨大的市場潛力而來到中國，其中也帶來了更多海外華人的歸國創業。“海外華人回國創業是特別好的趨勢，他們了解中國文化，又有國際化視野，而且有資源、有能力、有想法，與產業有更多的協同可能性。”在P2就有不少來自世界各地的創業者做著各種各樣的項目，有聚集了很多“極客”的新車間，有中國創業導師加速器先驅China Accelerator中國加速，有聚集了全球電影取景地的網紅APP“片場”，還有全球頂級的錄音工作室KarmaStudio。據黃土土觀察，科技類和 IP產業是海外創業者“扎堆”的行業，因為歐美的科技創新發展迅速，知識產權和IP行業非常規范，“這是新一代的探索者和掘金者，他們帶著這些先進的東西和理念回到中國，有很積極的作用。”

如何打破盈利單一模式？

目前P2的收入主要來源有三塊：自身運營聯合辦公的會員收入；類似于酒店管理進行空間運營管理的承載，針對房地產開發商做運營輸出；為企業品牌提供相應落地服務。

P2的租金收入包含在會員費里，但和大多數聯合辦公盈利模式一樣，目前租金收入占比是80%左右。

很明顯，整體看目前聯合辦公行業的收入來源相對比較單一，而行業內較為單一盈利模式的困難也會導致發展受限，但Bob面對此狀，則多了一份灑脫。他覺得一些新的盈利模式在規模化之后，自然會慢慢產生，到了一定階段之后，聯合辦公的收入變得多樣化會是一個順理成章的事情。

從目前聯合辦公發展的境況看，聯合辦公為企業提供服務，需要成本，現在更多的聯合辦公提供的還是一些大眾化服務，但當聯合辦公生存關度過之后，慢慢地產生合成機會，會在原來基礎上提供更多服務，而很多新的、細小的模式，目前很多聯合辦公企業也都在做。

以P2為例，目前空間內除了向企業提供個性化垂直服務外，還會有生活服務，如設立咖啡館、健身房、食堂、Livehouse、無人售貨柜、精釀酒吧等。

另外，P2在靈活配置資源和提升資源配置的效率上，充分運用互聯網、大數據、人工智能等因素，努力打造高科技場景下的智慧辦公。

2017年3月，P2與阿里巴巴聯合推出了神鯨空間-深圳阿里中心，空間中囊括了智慧建筑軟硬件一體化的各種雛形應用，包括人臉識別、一鍵投屏、視頻會議、云打印/云掃描、室內導航尋車、在線預訂空間、手機租金支付、智能郵局等眾多元素。

在Bob看來，智能化不論是Better還是Smarter，是很多聯合辦公未來發展一個比較重要的方向。

“只不過因為現在階段的關系，大家的專注點不同，現在很多服務是由聯合辦公企業和空間內的合作伙伴一起去探索，它現在可能并沒有在我們自己的收入上面體現出來。”

Bob說，P2有很多垂直社區空間，很多用戶其實都是沖著垂直社區里的資源來的。

例如，P2北京的音樂空間，不僅可以在空間內排練，也可以使用空間內的演出場地，而且可以通過直播去找到更多音樂的用戶人群。

此外， P2會更加注重對大內容的引進。現在P2北京音樂空間，已經與明星社群運營平臺一起合作。未來除了這些流量明星與音樂空間結合，還會有很多的 KOL，甚至明星與空間內“素人”產生結合，幫助這些擁有專業能力的“素人”打造音樂夢想。在這一系列操作上，P2相當于借助一些其他的外部項目，進行引流，另一部分可以因為這些內容的引進幫助這些社區更好成長，通過內容服務好在產業里面的人群。

“也許從傳統空間的角度看，空間聚集了音樂產業上下游不同資源。但若從創新的角度，空間內實現的創作，對應版權，最終都是留在這個空間的。它可能并不屬于租金的一部分，短期內你也無法看見這些版權，但它有一個增長的部分，這些是在創新空間里體現并且留存，并在空間未來長期的價值中可以展現出來的一個附加值。”

黃土土表示，P2不是孵化器，也不止于聯合辦公，而是生態的建立者。P2希望利用線下空間的優勢，發展新的商業模式，比如與太合音樂集團合作的音樂空間和與光明集團共建的新零售空間。“要做基于內容創作的商業模式，通過社群定位產品和運營邏輯，沒有內容核心的聯合空間只能是二房東。”黃土土說道。

在土土眼里，這也是P2在空間社群化的過程中關注人和情感的獨特性。“空間的獨特魅力在于其中來自各個社群的人。”從2017年開始，中國的互聯網流量獲取增速已經低于人口增速，線上獲取流量的難度越來越大，因此要通過兩種主要方式——品牌和社群，去聚合線下流量，“通過情感、情緒能夠獲得黏性高、更精準、更有連結的線下流量”。

因此P2能夠更好地獲取優質流量，幫助這些創新者與產業之間產生更多連接性，為產業賦能成為了P2特色。土土認為：“聯合辦公是一種新的思維，一種新的組織形態。核心內核是跨界創新，產業協同和生態共建。基于社群打造空間，基于空間聚合產業，基于產業構建生態，用互聯網產品思維打造P2的產業生態圈。”

聯合辦公的溢價是什么？

聯合辦公的溢價，來自于低入高租？

行業過往經驗證明，如果做二房東和租賃形式，聯合辦公是比較低利潤的一個行業。

好租報告顯示，從2017年觀察至今，聯合辦公行業已進入長產業鏈的商業模式，即從辦公場地的資源獲取，空間的設計及打造，招商入駐、運營管理，到企業基礎服務以及由此產生的各種增值服務等，最終將租賃方與聯合辦公運營方捆綁在一起。

聯合辦公的行業頭部玩家已經從“二房東”模式轉向企業全價值鏈服務商，將商辦的地產屬性成為服務先導的平臺屬性。

而Bob對于聯合辦公溢價的看法，可以用“打鐵還需自身硬”這句話詮釋。

他認為，聯合辦公的溢價來自所在社區內物、人的質量與空間提供的服務。而對于這些無法明確標準化的要素，每家聯合辦公會有不同的定位，這是最主要的原因。

另外，聯合辦公最大的價值還在于空間自身所帶來的創新與互動，企業在垂直空間與上下游合作伙伴的連接，與500強企業合作的契機……而在Bob看來，恰是因為在這樣的一個空間里面，那些企業增加了展示自我與接觸機遇的機會。

對于企業來說，聯合辦公不僅為企業在一定發展周期內節約了成本，而且還為企業提供更多的便利。

“曾有企業和我講，他們犯的最大錯誤就是融資之后，用來租房子，自己花錢裝修，但是發現其實自己公司的狀態變化很快，所以聯合辦公可以提供這樣一種靈活性，可以在企業不同發展階段，向企業提供不同的產品以及其滿足不同的需求。”

Bob說，和很多聯合辦公空間內的員工交流發現，年輕人更喜歡在這樣的環境里面辦公，大家認為這樣的空間不光有社交還有理想與生活。

根據好租數據中心，成交客戶從意向傳統辦公最后成交到聯合辦公所占比例為29.14%，聯合辦公意向漸高，甚至吸引了在傳統寫字樓租賃中有小面積需求的客戶。聯合辦公在未來，將成為傳統租賃強有力的競爭對手。

人群辦公習慣的改變，是驅動聯合辦公空間需求的最主要因素。

在這個過程中怎樣更好地服務于這些創始人也很值得思考。土土認為，社群的核心是“共識、共建、共贏”。B端和C端的需求是不一樣的，C端需要更多地把辦公和生活結合在一起，注重的是在一個開放的場景下思考、交流、工作、生活的體驗，激發他們的創造力；B端則更注重行業趨勢、商業合作、組織發展和創始人的自我成長。P2就有一個創始人組織，每月舉辦“神經病集會”，將創始人聚在一起，去交流、碰撞、大開腦洞。“我們也會邀請資本和大企業的朋友一同交流，都非常有價值。”在這樣的活動中，入駐P2的很多團隊都獲得了諸如真格、光速、戈壁、啟明等優秀機構的投資。

P2與空間的很多入駐團隊，社群伙伴都是相伴成長。也是因此，Bob告訴記者，他發現P2空間內的很多團隊，即使隨著團隊的不斷成長需要搬離空間，但還是會持續介紹更多的團隊和伙伴加入P2社群。也有很多的團隊再回到P2空間的情況。

聯合辦公的挑戰

“目前聯合辦公最大的挑戰是如何去定義‘我們’是誰，這個特別重要。”

如今很多空間都在快速復制擴張的過程當中，如果沒有辦法做到在行業內自我定義，盲目跟從市場，在擴張過程中非常容易迷失。

另外，從外部經濟環境看，整個市場時刻在發生變化，聯合辦公參與者需要意識到隨著資本迅速涌進，行業玩法也在改變，而且資本正在迅速向頭部資源涌入，要非常謹慎行業下一步會發生什么樣的變化。

當面對行業內挑戰者且其有大量資金在背后支持的時候，我們要怎么去玩？

Bob表示現在聯合辦公行業內并不是大家單獨可以去做什么，目前這個行業面臨的是要做共同的選擇，大家只有背靠背，在這個行業先生存下來，獲得機會。這是他近兩年在行業內自己感受比較大的差別和挑戰。

另外，Bob告訴記者，參考酒店行業，好的酒店在自己市場里面定位都是非常明確的。他認為未來的聯合辦公也是一樣，不同的公司，面對自身不同需求時，會根據不同聯合辦公品牌所提供的環境選擇最適合自己的辦公場地。

雖然目前很多聯合辦公整體的模式相對來說是趨同的一種狀態。即使現在是這樣，但隨著時間的推進，他們想或者不想都會被動地去產生變化。但還是要有自己主攻的一個特點。而在這種趨同的狀態中，P2致力于營造有溫度的空間。東海廣場的P2在改造時在通風管里發現了3只流浪貓，因此成立了一個流浪貓收養基金，在靜安寺寸土寸金的地方專門拿了一個房間出來收養流浪貓。對于P2來講，未來會更加專注社區內容和產品的運營，在Bob看來，這基本上是P2最主要的線路。