淺析康養政策對攀枝花市房地產銷售影響

王珂 舒蘭 田瑞 陳育梁 周志偉 趙萍

摘 要：通過觀察攀枝花市近年康養現狀及房地產銷售狀況，結合相關的數據統計分析，說明康養政策實施后各地區出現的房地產銷售數量與銷售價格的不同，找出其原因，并提出帶動攀枝花各地區房屋整體銷售均衡的建議，明確康養政策給攀枝花市房地產銷售狀況帶來的刺激作用以及對攀枝花經濟帶來的激勵作用。

關鍵詞：康養政策;攀枝花市房地產

房地產市場的良性發展對促進我國宏觀經濟的發展起到了積極作用，在過去的十年里，房地產市場的火熱程度，促使房地產商不斷開發土地，但近年來，由于供需之間出現的矛盾，房地產庫存量大量增加，房地產的投資增長速度不斷下降，房地產的銷售增長速度也逐漸驅緩。在此背景下，政府出臺一系列刺激政策來化解房地產庫存問題，以便促進房地產業持續發展。隨后中央經濟工作會議上，“去庫存”被定位為中國2016年的五個主要任務之一。

攀枝花市在過去幾年里商品房庫存一直處于積壓狀態，在房地產銷售端出現了巨大問題，但是近年來，由于這座城市自身的不斷努力完成從“鋼城”向“花城”的華麗轉變，同時，攀枝花市利用其得天獨厚的氣候條件打造“康養之都”，并伴隨著國家康養政策的出臺，給這座城市的房地產銷售帶來了良好的契機。數據表明截止2017年，全市完成商品房銷售面積175.58萬平方米，同比增長38.9%，銷售面積創歷史同期新高。

1、康養實施現狀

我國近年來老齡化程度逐漸加深，養老服務產業潛力不斷被激發，養老產業占我國GDP的比重也在逐年上升。《走進養老服務業發展新時代》指出，預計到2020年，中國老齡人口將達到峰值4.7～4.8億，全球老齡人口約20億左右，社會力量辦養老機構占養老機構總數比例將超過50%。攀枝花市面對這一現象，首次提了康養這個概念，并出臺了相關康養政策和具體措施。

攀枝花市自2014年實施康養政策以來，政府積極利用攀枝花當地特色環境，實現攀枝花由農業到康養產業的產業轉型過程。2013年3月仁和區前進鎮普達村建立“普達陽光國際康養旅游度假區”。2014年攀枝花舉辦了全國首屆康養產業發展論壇，聚集全國專家共同探討未來康養發展道路，明確康養方向。2015年末，省政府正式發布明確支持攀枝花創建國家康養產業試驗區，建設國家級陽光康養服務業發展示范帶。2017年2月，攀枝花市政府工作報告中明確提出了大力發展五個“康養+”，將農業、工業、醫療、旅游、運動五大產業做為康養產業的重點。

（1）工業

為充分利用攀枝花市陽光、釩鈦特色資源，攀枝花市堅持康養與工業深度結合，需求與產業支撐統一，對產業進行重新規劃，發展技術創新，投資項目建設，現有項目大大小小過百，區級重點項目：攀枝花城市創新綜合體、清華啟迪孵化器等。

（2）醫療

攀枝花各區、縣加快衛生與健康養老融合發展，促進醫療衛生資源與健康養老服務無縫對接，促進醫療衛生高地建設;加快實現社區康養全覆蓋，包括開設城市康養驛站，普及家庭醫生簽約服務。

（3）旅游

近年來，康養旅游經常出現“一床難求”的情況。僅2017年春節黃金周，全市共接待康養旅游客人158萬人次，其中康養老人超過15萬人次。隨著旅游業的發展，促進攀枝花市房地產銷售呈現上升趨勢。2017年1—5月全市銷售的商品房中，外地人購房率高達64%，近有成都、重慶，遠有北京、上海。

（4）農業

攀枝花市各區縣緊緊圍繞農業供給側結構性改革主線、打造“中國康養勝地”的戰略部署，推進農康融合、新村建設。僅東區就有重點項目八大項，其中包括阿署達現代農業產業融合示范園、中醫藥健康旅游示范基地、半坡咖啡農莊等生態環境打造類項目。

（5）運動

攀枝花被譽為“冬訓天堂”，攀枝花市通過舉辦國際國內體育賽事，拓寬攀枝花市“康養+運動”發展之路。全國各地的運動員到攀枝花競訓，每一年拉動消費上千萬元。目前，有四支國家隊，以及來自各地的足球、籃球、壘球等項目的近30余支運動員和教練在攀冬訓。

（6）住房銷售

根據調查顯示，2018年東區住宅銷售數量和銷售面積占比超過全市1/2，位居第一位。主要原因是東區位于攀枝花市核心區域，交通便利，設施齊全，有著大量的新增樓盤，從而有著大量的房屋可供出售。仁和區屬于后起之秀，現在也在大量進行房地產開發，雖然售房數量較東區數量少，但價格呈現大幅度上升，并且超過東區，主要原因是仁和區地廣物博，屬于新城區，仁和區政府加大康養設施的打造，希望為大家營造適應生活、居住的優良環境，并且取得了一定的成效。米易縣雖然較攀枝花市中心較遠，但因其獨特的地理環境和康養設施的完善，使得米易縣的房價遠遠超過了東區和仁和區。

通過數據分析，我們知道，自2014年康養政策實施以來，帶動了攀枝花市房屋銷售步伐的加快，價格明顯上升，其中米易縣價格增長最為突出，2018年1-5月住房均價突破6000元/平方米，增幅明顯高于其它各區。截至2018年1月，攀枝花市房價較2017年房價環比增長21.3%，位列全省第六。

攀枝花市政府對康養的高度重視，加大康養設施的大力打造與完善，使得越來越多的外地人紛紛進入攀枝花市購房養老、過冬，從而帶動了攀枝花市住宅銷售均價的逐年上升，促使攀枝花市經濟發展大踏步向前。

2、康養政策對攀枝花房地產銷售影響分析

（1）購房積極性提高，促進攀枝花市房地產銷售局面好轉。

截至2018年1月，攀枝花市房價較2017年房價環比增長21.3%，位列全省第六。攀枝花市各區房價總體呈增長趨勢。其中米易縣價格增長最為突出，2018年1-5月住房均價突破6000元/平方米，增幅明顯高于其它各區。攀枝花市2018年1-5月住宅銷售量為6898套，與2017年全年住宅銷售量9554套差距較小，住宅銷售量持續增長。

（2）基礎設施的完善，引領新一輪房地產投資風潮。

為響應國家頒布的康養相關政策，攀枝花市政府著力康養基礎設施的建設，隨著基礎設施的完備與康養措施的完善落實，吸引廣大購房者前來投資，為攀枝花房地產帶來巨大的投資熱潮。以仁和區為例，在康養政策支持下建造的普達陽光康養度假區發展態勢良好，具有很大的發展潛力，加之攀枝花市火車南站將建于仁和區，屆時仁和區將成為攀枝花市聯系周邊城市地區的重要交通樞紐，為打造“宜人新城、產業新區”奠定基礎。該區所具有獨特的發展優勢，使其已成為攀枝花市南拓的重點區域，發展前景廣闊，也為該區的房地產行業發展帶來持續動力。

（3）康養背景下租賃市場藍海廣闊、中小型商品房銷售火熱

近年來，國家加大了對住房租賃金融的政策支持，第十九次全國代表大會的報告提出了“房租購并舉”的構想，體現了國家大力推進租賃住房建設的政策取向。攀枝花作為一座陽光花城，并且有康養政策的加持，自推行康養以來，“康養+旅游”產業尤為火爆，冬季外來人口多達數十萬人次，帶動了當地的季節租房潮。在攀枝花市康養發展重點區域內中小戶型銷售情況較好，外地人口購房租房比例也開始增多。

3、結論

近年來，攀枝花市大力推行康養政策，促進“康養+”產業發展，以實現攀枝花經濟增長，推動攀枝花市轉型。攀枝花市房地產產業也在攀枝花康養的大環境下實現快速發展，以米易縣、仁和區普達等地區為首的重點政策實施地區房價增幅明顯，一些樓盤甚至出現供不應求的現象。然而攀枝花市房地產產業發展不平衡的現象仍然存在：康養實施重點地區與非重點地區房價差距明顯;房地產的投資項目引入不足，缺乏投資動力，更多是靠續建項目拉動。而要促進房地產行業的持續穩健發展，政府的帶動作用不可或缺，做好宣傳與基礎設施建設工作，實現以投資與消費作為兩大動力來推進攀枝花市房地產的可持續發展。

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