淺談市場比較法在房地產評估中的應用

摘要：隨著我國房地產事業的不斷發展，進一步完善了現有的房地產評括理論，市場機制逐步走向成熟，交易量也進一步擴大。與過去相比，房地產評估中的市場比較法應用范圍逐步擴大，但在傳統房地產市場中，比較法評估由于案例缺少，會使評估結果合理性、客觀性出現偏差。因此，本文對市場比較法在房地產評估中的應用進行淺析，希望能夠為相關從業者提供參考意見。

關鍵詞：市場比較法;房地產評估;應用

隨著社會不斷發展，經濟水平的不斷提升，我國房地產行業獲得了更為廣闊的發展空間，已經成為國民經濟中越來越重要的組成部分。房地產評估也受到社會的廣泛關注，相關學者對評估理論進行了深入研究。目前，我國房地產行業使用最多的評估方法一般包括收益法、成本法、市場比較法等等，與其他兩種評估方法相比，市場比較法使用最為普遍，而且原理簡單明了，能夠在評估中有效反映市場狀態。

一、市場比較法的理論依據和特點

（一）理論依據

市場比較法，是以經濟學的原理為理論依據。在目前的市場經濟體系下，經濟主體行為大多遵循這個原則，希望能夠得到最大化效益，購買商品的行為是為了獲得效用需求，如果市場上出現相同效用的商品，二者就能夠相互進行替代，但價格又出現差異，使購買者往往更加青睞于價格低的一方;如果商品價格一致，但效用不同時，購買者更希望購買效用更大的一方。因此，市場這種競爭與供求機制相互作用的情況下，效用相同的商品能夠相互替代，這樣會使經濟市場中效用相同的兩件商品能夠產生一致的市場價格。如果將此替代原理應用到我國房地產行業中，具體表現為價格條件相似，效用相仿的產品能夠相互練習，價格趨于一致，所以對市場價值的對象進行評估，一般是由短時間內出售的相似商品的價格來左右的。換句話說，選擇和評估對象相同類型的商品能夠對交易實例價格進行替代，并且對房地產可能出現的市場價格進行推算，這也就是我國房地產行業中市場比較法的思路由來。

（二）房地產評估特點

房地產評估的主要對象是房地產價值，而不是房地產價格。在經濟哲學中，價格能夠彰顯價值外在表象，通過價值的波動，可以通過評估報告將評估結果作數據參考。但是在房地產評估中。不可避免地會出現誤差，若誤差波動在允許范圍內。市場比較法就是準確的評估，結果也較為科學，若存在較大波動，會導致評估結果與實際情況不符。房地產評估需要工作人員具有較高的技術水平.而且要以科學的方法和理論依據為基礎，通過將影響評估結果的因素和工作人員的實際工作經驗相結合，能夠得到最終的房地產市場價格。

二、市場比較法評估的一般程序

（一）收集類似交易實例資料

通過收集大量交易成功的資料，能夠讓市場比較法更有說服力和實用性，而且所收集的材料實例范圍較廣，包括房屋布局、房屋結構、房屋周邊環境、買方出價、售方出價、成交價格等等。

（二）選中可比交易實例

在所收集的類似交易時，工作人員要在海量的資料中匹配出與需要評估的房源在多方面條件比較相似的實例，在選擇的交易成功實例中，一般選擇四到八個為最佳。不僅如此評估人員在選擇交易實例中，還要注意以下幾點。首先，選擇的實例要能夠和需要評估的房源具有相同作用;其次，選擇的實例要和需要評估的房源在結構上保持相同;再次，選擇的實例要和評估的房源在位置上比較接近;最后，選擇的實例是正常情況下進行的交易。

（三）對交易實例中各因素進行修正

工作人員在海量的數據中，雖然所挑選的交易實例與需要評估的房源在一些特征上十分相似，但也不能100%保證一致，因此就要對出現差異的因素進行修正。在修正過程中，涉及的范圍非常廣，具體包括對交易情況進行修正，對區域因素進行修正，對交易日期進行修正，對個別因素進行修正，對房屋使用期限進行修正，對容積率進行修正。不僅如此要將實例和需要評估的房源在房屋面積單位和價格單位上實現統一。

（四）計算評評估值

在對所選擇的交易實例進行交易價格修正后，就能夠得到可比價格，但這個可比價格只是一個大概率范圍，會存在一定偏差。因此可以選擇統計學計算方法對評估結果進行計算，使用最為普遍的方法有中位算法、中數法、平均值法等等。

三、市場法比較法實際應用時存在的問題

（一）評估理念不能與實際國情相匹配

如果要想市場比較法得到良好應用，最主要取決于兩個方面因素：第一，專業人員;第二，信息。如果將市場比較法看作計算機的系統，那么人就是硬件，信息數據就是軟件，二者相輔相成，缺一不可。系統的評估理念能夠讓市場比較法在房地產評估中得到良好使用，但我國在這方面的研究比較晚，與發達國家相比有一定差距。雖然近些年我國經濟勢頭發展比較穩定，但是房地產評估卻沒有與時俱進，我們在經驗和閱歷上還稍顯不足，更多的是選擇模仿西方發達國家的評估方法，創新精神比較欠缺，即便房地產評估表面看起來在不斷發展，但在實際過程中和我國實際國情難以匹配，因此在評估中不可避免地會存在偏差。

（二）信息流通不暢

在評估過程中，往往會遇到信息流動不暢的情況，這也是工作人員比較難以應對的問題。交易市場需要更為透明、更為公開，但目前我國并沒有建立完善的房地產信息平臺，這就導致工作人員只能通過房屋中介掛牌價格、房地產廣告、新聞等途徑對評估進行參考，對成交價格缺少深入分析和調查。而且近些年我國房地產投資愈演愈烈，人民群眾希望通過投資不動產來提升房地產價值，這也導致房地產出現經濟泡沫，使評估值出現了嚴重偏差，會受到多種客觀因素影響。而且不同的房地產評估機構間存在激烈的競爭關系，每個機構都有自己獨特的信息收集方式，評估機構之間根本不存在信息交流、互幫互助的情況，而且為了獲得更大利潤，往往對交易數據進行故意封鎖，這種惡性循環也使評估人員工作產生巨大阻礙。

（三）各主管部門要求不統一

我國在1993年誕生了第一批房地產評估師，1994年頒布了《城市房地產管理法》，賦予了房地產評估師的法律地位，使房地產評估才真正被人們所熟知。房地產評估行業是新興行業，一般是對建筑物、土地等進行評估，在目前一些規章制度還有待完善。負責管理房地產評估市場一共有三個部門，分別是財政部、國土部和住建部，這三個部門要求不一致評，估對象不同收費標準也不同。如果對房屋資產進行評估，那么就會依照住建部的相關標準進行收費，如果對土地資產進行評估，那么就會按照國土部的標準進行收費。正因如此，個體戶和企業對這些規則了解不清楚，只能在部門和評估機構間來回奔走，這也給評估效率造成了嚴重影響。

四、問題的解決措施

（一）政府應加大力度健全房地產市場機制建設

為了使我國房地產行業得到進一步發展和完善，避免市場出現價格虛高等問題，政府應對房地產市場進行宏觀調控，建立健全市場預警機制，完善信息披露制度，對房地產發展趨勢進行判斷和監測.讓開發商能夠對房地產進行理性投資，對消費者進行正確指導，防止我國房地產行業出現泡沫經濟，讓房地產行業獲得更為廣闊的發展空間。而且要根據我國實際情況，采取有針對性地評估理念，緊跟時代發展步伐，創新評估機制，使房地產評估能夠與我國接軌。

（二）房地產市場交易信息流程傳播

我們已經進入互聯網時代，評估機構需要通過更為專業的方式采集資料信息。我國房地產交易市場越來越龐大，信息交流更新速度快，通過對信息進行公開，能夠減輕評估人員工作負擔，并使所采集的信息資料更為實用，能夠對信息類型進行分類，便于快速查找。而且還能夠便于社會公眾、行業內部監督，避免出現違規操作、吃回扣等違法現象。要徹底打破信息閉塞以及惡意封鎖交易信息的行為，各地方可建立信息交易數據庫，通過第三方監督能夠讓評估更具實用性，對于我國房地產的發展具有積極的促進作用。

（三）政府部門加強協作統一管理

由于管理部門多，使得房地產評估市場亂收費現象比較嚴重，所以要對目前的評估機構逐一審查，看其是否具備營業資格，對評估實力和人員編制等因素進行審核。如果評估機構不達標，就要對其進行停業整頓，還可以對評估機構進行適當褒獎，頒布榮譽證書或進行星級評價，這樣能夠使房地產評估行業實現良性運轉。主管部門要統一評估收費標準，建立一套完善的規章制度，可以避免個人和企業在評估機構和主管部門之間浪費太多時間，能夠進一步提升評估工作效率。

五、結束語

綜上所述，在目前在房地產評估中使用最為廣泛的就是市場比較法，但由于我國相關方面研究較晚，導致出現一些問題，例如信息不暢、評估理論與國情不符、主管部門要求不一致等等，使得市場評估難以有序進行。通過本文的分析，希望能夠引起相關部門重視，制定統一的規章制度，建立完單的信息交易平臺，讓我國房地產行業能夠獲得更廣闊的發展空間。

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作者簡介：

王函，眉山市彭山區房地產服務中心，四川眉山。