論進一步加強土地市場管理的思考

高原

摘 要：土地市場管理對于促進經濟社會可持續發展有著極其重要的作用。土地是國家和社會寶貴的資源和最大的資產。進一步深化土地制度改革，加快土地資源的合理配置、高效保護、珍惜和合理利用耕地。本文從土地市場管理特點入手，闡述了加強土地市場管理的有力措施。

關鍵詞：土地市場 ；管理

社會寶貴的資源和最大的資產是土地。加快培育和規范土地市場是保持社會經濟的可持續發展的需要。隨著土地管理中新問題、新矛盾的擾亂了正常的土地管理秩序，干擾了機關 單位生產生活，影響了社會穩定和經濟建設。所謂土地市場管理是指土地儲備機構通過征用、收購、置換和到期回收等方式從分散的土地使用者手中把土地集中起來，并由土地儲備機構統一進行土地整理，然后進行利用總體規劃和經濟發展的客觀需要將儲備的土地有計劃投入市場的制度。土地管理制度的建立是我國城市土地利用制度的一次重大變革。

1 我國土地市場管理的特點

1.1 目標管理的多元化

我國的土地市場有資源配置、價格管理、收益分配、市場法律和土地中介服務這五大體系。這五種類型使得我國土地市場更加活躍和繁榮。

1.2 發展的不平衡性

土地位置是固定不變的，這就使得土地的開發與利用都要受到自然環境、開發技術以及市場的活躍程度等的影響，所以土地市場的發展在東部地區和西部地區都存在著較大的差異。

1.3 市場管理的盲目性

我國的土地市場占據主導地位，我國政府在20世紀80年代政府就開始直接有償出讓土地使用權，隨后我國城市市場規模越來越大，土地市場需求量仍處于探索和試驗階段，理論研究不夠完善，土地的產權關系也比較模糊。

2 加強土地市場管理的有力措施。

2.1 制定適用于當前土地儲備制度發展的法律法規

土地管理制度的建立與發展必須要相配套的法律法規的支持，只有制定了與當前土地儲備制度相匹配的法律才能有法可依、有法可循。大力推行土地使用權招招拍掛出法律制度。土地使使用權是檢驗房地產開發商商市場運作水平以及實力力與資質的試金石，必須堅持土地市場的高度統統，加大土地拍賣出讓法制透明度，把招拍掛出讓方式逐步步引向深入，加強地價價管理。對所有的土地必須經過地價價評估交易中心評估作價價；特別防止止出讓價格過低。然后通過競價方式，提升土土地的產出效益。

2.2 建立以政府為主導導的土地收購儲備機制

一是是成立土地收購儲備中心心。該中心將分散在各土地地使用者手中的土地聚集集起來，納入土地儲備庫庫，統一歸政府調配。并并通過招拍掛等形式促進土地地交易市場規范、有序健健康地發展；二是加大大對土地收購儲備的資金金注入。土地收購儲備的的主要收購土地，必須以以土地抵押的方式向銀行行貸款，土地部門要加大土地收購購儲備和開發力度。土地地儲備的目的是實現以市場配置土地資源源，以供給引導需求。按照土地利用總總體規劃實行紅線儲備，嚴格掛出讓方式供地。

2.3 建立土地管理有形市場

據國務院發展研究中心課題組調查，現在地方政府30%-40%左右的地用做基礎設施、道路、學校等公共目的用地。也就是說 80%是沒有多少利益的，只有15%的地用作營業性用地。在如此局面下地方政府自然要絞盡腦汁使占小部分的商業用地價值最大化成為自然的邏輯。最近幾年以來，土地問題日益增多，受到了社會各界的廣泛關注。其中人均耕地過快的減少、土地的違法時間、破壞生態環境等問題之外，不斷攀升的房價更是讓地方政府處在輿論的風口浪尖。要想扭轉這種行為，需要從以下幾個方面著手：

一是要建立我國各地設立的土地儲備機構，二是要保障土地市場的平穩運行。而現如今地價越來越高，房地產金融體系的債權規模就越大，政府的土地出讓收入也就無法繼續增加甚至減少，這將導致債務的風險暫時隱藏起來，而且這些資金的周轉就會成為巨大的問題；三是縮小并規范征地范圍，土地征收應當嚴格編制《國家征地目錄》，采用列舉式目錄通過程序彌補目錄的不足。實現由市場配配置土地資源，建立立土地市場交易場所保證交易順暢，接受社社會監督；試試嚴格按計劃、按按規劃供地，控制建設用用地供應總量以建立“兩個最嚴格”的土地管理制度為核心，加快形成各項建設少占地、不占或少占耕地的土地資源節約利用新機制。

4 土地管理法重在建立落實“兩個最嚴格”的土地管理制度的實施機制

4.1建立健全最嚴格的耕地保護機制。一是最大限度控制建設占用耕地。引入市場機制，完善耕地占補平衡政策，確保建設占用耕地足額補充。二是進一步做好耕地質量等級監測。

4.2加快建立最嚴格的節約集約用地制度。實行建設用地使用標準控制制度，通過指標控制發揮價格機制在資源配置中的基礎性作用；

4.3強化土地的用途管制，嚴格控制建設用地，保護耕地。健全城鎮土地規劃，加強村級土地規劃工 作，使土地用途管制得以落實。要保障土土地資產管理和土地市場場建設的健康發展，只有有依法才能規定了土地供應要要公開供地計劃、公開出出讓土地信息、公開集體體決策、公開查詢登記資資料、公開競爭和公開結結果，這是供地必須遵循循的原則。所以，必須嚴格按規劃、按計劃供地，任何建設將耕地轉為建設用用地必須符合土地利用總總體規劃和年度計劃。引導用地行為從粗放放型向集約型轉變。同時著眼眼于存量土地的整理和盤盤活，重點立足于舊城城區的土地改造。在土地市場建設和發展展中，積極創新，著力搭建更加規范有序的的土地市場秩序，才能走走出一條新形勢下用好土土地資源，經營土地資產產，服務縣域經濟持續健健康發展的新路來。

參考文獻

[1]朱學敏，徐健.認識提高 完善土地儲備制度[J].價值工程，2010（23）.

[2]李艷紅.城市土地儲備制度與政府干預[J].生產力研究，2004（9）.

[3]陳建設.建立土地收購儲備制度 實現政府壟斷土地機制[J].經濟問題，2001（1）.

[4]賈生華，張宏斌，金星，邵建峰.城市土地儲備制度：模式、效果、問題和對策[J].現代城市研究，2001（3）.

[5]盧新海，何興.論城市土地儲備制度的法律基礎[J].中國土地科學，2005（6）.

[6]白淑軍，李憲坡.我國土地儲備制度研究進展綜述[J].湖北大學學報，2004（5）.