淺析“學區房”熱潮的外部性

焦成英

摘 要：目前，“學區房熱潮”已凸顯成為當今社會的一個重要現象，成為城市生活的一個重要話題。學區房的產生與“就近入學”招生政策緊密相關。隨著競爭的日益激烈，家長為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費重金購置一切屬于教育質量好的小學、中學學區的房產。于是，學區房成為一些房地產商的一個促銷手段，好的學區房價格普遍遠遠高出其他房源，盡管價格不菲，但仍供不應求。本文針對“學區房”熱潮這一現象的現狀進行調查，并從正、負外部性兩個角度進行了具體分析，最后提出針對性的政策建議。

關鍵詞：學區房;外部性

一、“就近入學”招生政策解讀

目前的九年制義務教育分為民辦和公辦兩種，民辦學校一般沒有學區劃分的概念，可以從較大的區域范圍招生;而公辦中小學目前則實行“就近入學”的學區劃分原則，為了達到公平公正，錄取學生時一般實行房地產、實際居住地、戶口本三證合一的錄取方法，凡在本學區內隨父母、祖父母、外祖父母（包括法定監護人）有常住戶口并居住的適齡兒童，均可在該學區報名入學。

這里需要注意的是，有些住宅雖然與重點學校僅有一墻之隔，但并非意味著就能進入該學校就讀。所謂的就近入學并不是指到離家最近的學校就讀，而是指由所在地區教育行政部門根據本地區公辦學校的資源配置狀況和義務教育適齡學生的分布和需求狀況，合理規劃和確定本地區義務教育階段公辦學校招生入學范圍和招生人數，為每一位適齡兒童、少年提供就近入學的義務教育名額。按照現行規定，招生是具有一定地理范圍的，是按照小區或街道整體劃分的。因此學區劃分具有相對穩定性。

二、學區房供銷現狀

自1998年以來，我國房地產迅速發展，對GDP增長的貢獻率比重不斷攀升。本文選取2008年到2018年為區間，通過官方數據可以看出：2008年房地產增加值為14738.7億元，而僅2018年上半年房地產增加值就達到28797.6億元，保守估計2018年全年房地產增加值可達57600億元;房地產占GDP比重從2008年的4.61%到2018上半年的6.87%，同樣表現出穩步上升的態勢。

在這樣一個大背景下，學區房作為房地產的重要組成部分，其背后也隱藏著高額利潤。以太原市為例，本文選取了太原市五所中學附近學區房作為研究對象，分別為山西大學附屬中學（小店區均價14300元/m2）、太原市第五中學（小店區均價14300元/m2）、太原四十八中（小店區均價14300元/m2）、太原市第二外國語學校（杏花嶺區均價9500元/m2）、太原十五中（迎澤區均價11900元/m2）。通過查找匯總數據得出以下結論：所選五所中學附近學區房價格普遍高出各中學所在區房子均價。其中，山西大學附屬中學學區房價格高出小店區均價一倍之多，小店區作為太原市房價均價最高的區域，學區房均價高達每平米3萬元;同樣位于小店區的太原市第五中學及太原四十八中學區房均價分別高出小店區均價46.9%、14.2%;太原市第二外國語學校學區房均價高出杏花嶺區均價達68.4%;太原十五中學區房均價高出迎澤區均價達9.2%。綜上，學區房房價普遍高于均價，少則近10%，多則100%。

三、學區房的外部性分析

（一）正外部性

教育資源對周邊住宅價格存在正向影響，從整體來看，教育資源存在數量越多，品質越好，其周邊房價相應較高，小學與初中教育對于房價的影響更多側重于學區房的劃分，其他教育資源則表現為交通便捷度以及人文環境的影響。此外，教育資源質量作用大于學校數量，學校數量對房屋價格的影響普遍較小，教育質量對于房價的影響比較平穩，且程度均較高。

（二）負外部性

需求過于旺盛，供給嚴重短缺，這種供求關系的嚴重脫節，是一種不均衡狀態，必然會導致家庭對學區房展開競價，同時對社會產生了一系列負面影響。

1.引起教育資源分配不公。

從制度設計上說，這無疑是進步的，可惜過于理想化了。此前教育發展以重點、精細化發展模式為主，導致各地區的教育資源分配并不平均，這一軟肋制約了制度的執行，加上一些房產商、中介和學校惡意利用重點學校的概念，導致市場越來越畸形，市場通過價格機制配置優質教育資源，使得教育資源分配不公平，由此衍生的學區房的本質是把教育資源和商品住房掛鉤，這種捆綁式流通在提高優質教育資源利用效率的同時，也考驗著不同家庭負擔的深度，學區房高昂的價格讓窮人望樓興嘆，毫無選擇權利，而富人則利用自己的經濟優勢購買學區房，并享受著相對優質的教育資源。

2.形成城市的“藩籬”

在某種意義上說，好學區就等于富人區，壞學區就等于窮人區，造成了城市的藩籬。在良好的競爭氛圍下，好學區產生正外部性，土地租金溢價曲線具有正斜率，且高收入家庭的溢價曲線高于窮人，隨著高收入家庭數量增多，正外部性越強，溢價值越高，這種自我強化的變化表現為學區中高收入家庭數量增加，直至達到分離均衡，在我國，房地產發展不過短短數十年，富人區和窮人區的分界還未形成。但學區房高昂的價格和供不應求的市場狀況，不得不使我們警惕可能產生的“馬太效應”的擔憂。

3.導致消費擠兌現象

當人們收入一定，家庭開支主要轉向學區房時，必然會縮減其他方面的支出，如食品、衣著、旅游等。此種行為一方面影響了人們生活質量，另一方面不利于其他行業的發展，尤其在經濟低迷時，對于我國經濟增長是一種負效應。

4.影響社會的和諧穩定

由于活躍于市場的學區房大多為二手房，在購置學區房時常常發生原戶主遲遲未將戶口遷出，而購房者則未能將戶口遷入，從而無法真正做到買房落戶，對口入學。不僅造成了社會的不安定，甚至可能由此引發民事、刑事案件。此外，由于學區制度引起“馬太效應”，本質上是社會強勢群體對社會弱勢群體平等的教育權的掠奪，必將加速社會財富和權力的兩極分化，加劇社會矛盾，影響社會的和諧穩定。

四、結論與政策建議

學區房價格目前畸高，并出現了不健康的增長趨勢，這既是房地產市場運行的結果，也是住房政策、教育政策推動和社會公眾對于優質教育資源熱衷的結果。究其根本就是需求旺盛與供給短缺所導致的均衡偏離。為遏制學區房熱的負面效應，應從如下幾個方面著手：首先，我們應該從政策上、規劃上采取更積極、更有效的措施，推進教育資源均衡化;其次，從思想上引導人們轉變觀念，選擇力所能及的房子，多方面培養孩子;再者，從市場上通過制定相關的住房政策和房貸政策來規范市場秩序，杜絕因市場信息不對稱帶來的諸如中介地產商的不實行為。只有這樣，學區房價格才會趨于平穩，才能真正維護和保證教育資源的公平性和公共利益。

參考文獻

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