香港樓價的上漲邏輯

陳宜飚

截至11月15日，反映香港主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）報182.1點，按周升1.51%，升幅為過去29周最大，并已連續(xù)上升兩星期。中原地產(chǎn)的另外兩個指數(shù)，“中原城市大型屋苑領(lǐng)先指數(shù)”（CCL Mass）和“CCL中小型單位指數(shù)”升幅則是創(chuàng)下過去84周最高值。

在香港經(jīng)濟(jì)前景不佳的情況下，樓價反而逆預(yù)期而行，背后原因何在？

一個重要原因是特區(qū)政府為了給年輕人提供“上車”機會，在施政報告中放寬了房屋政策。特首林鄭月娥在第三份施政報告中提出，放寬香港按揭證券有限公司提供的“按保計劃”樓價上限，令首次置業(yè)人士可以申請最高九成按揭貸款的樓價上限，從400萬元（港元，下同）提升至800萬元，而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1000萬元。

這里的“按保計劃”，是香港物業(yè)買賣的常見融資保險業(yè)務(wù)，它是特區(qū)政府在1999年3月推出的一項便民購房措施，主要是幫助買家彌補香港銀行提供按揭成數(shù)的不足。

在一般情況下，如果買家向銀行貸款買樓，根據(jù)金管局的規(guī)定，銀行通常只能貸款房價的六成給買家。但是買家如果通過按保計劃申請貸款，就可以把銀行貸款提升至九成。

其做法是，買家申請銀行貸款時，同時通過按保計劃向香港按證公司旗下的按證保險公司購買按揭保險。買了這個保險后，銀行便可以額外批出三成貸款給買家，而不算是違反金管局的規(guī)定。為了方便香港市民融資，按證公司還允許買家在銀行的按揭貸款上加借保險費。

在按揭保險計劃下，銀行是按揭保險的受保人，也是按揭貸款的實際提供者。如果購房者拖欠銀行的貸款，按揭保險公司則要為銀行六成按揭以上的貸款部分提供承保。

香港按證公司的所有股份均由香港財政司司長以外匯基金管理人身份實益擁有，所以按揭保險計劃實際就是特區(qū)政府的便民購房計劃。通過這種方式，特區(qū)政府一方面可以促進(jìn)市民安居置業(yè)，另一方面也可以降低銀行體系的風(fēng)險。

從過往操作來看，特區(qū)政府經(jīng)常會調(diào)整按證公司最高按揭成數(shù)以及其對應(yīng)的樓價上限，向外界釋放房屋政策信號。比如把按證公司最高可以提供的貸款成數(shù)從九成五調(diào)低至九成，就意味著特區(qū)政府希望控制樓市的泡沫。或者按證公司照樣可以為九成五的貸款提供保險，但是把對應(yīng)的最高房價從1000萬高低至600萬，這同樣也意味著特區(qū)政府不希望樓市價格過熱。

這次施政報告，特區(qū)政府放寬了九成按揭的樓價上限，實質(zhì)上是將“上車盤”定義，直接由400萬變成800萬——即買家首付款只要80萬（另加部分保險費），就可以買到價格800萬的房子。而政策修改之前，買家即便想用盡按揭成數(shù)，也只能首付40多萬買最多價值400萬的房子。

400萬的價格，在香港通常可以買到新盤的一居室，或是稍老樓盤的小兩居單位。而800萬的價格，在香港則可以買到新盤兩居室或是稍老樓盤三居室的單位。因此特區(qū)政府此舉對于中大型樓盤的價格有較大支撐作用。

但有人批評，特區(qū)政府此舉會加大香港本地的地產(chǎn)泡沫，在經(jīng)濟(jì)基本面面臨較大風(fēng)險的情況下，仍然“托市”地產(chǎn)板塊，將來或會令不少人陷入負(fù)資產(chǎn)的慘痛境地。

（作者系《香港國際金融學(xué)會評論》主編，曾任海通資產(chǎn)管理有限公司另類投資研究主管）DFFEC006-222D-49FC-9439-6212948A933E