房地產高周轉下招標方式的探討

梁昌翠

摘?要：當前房地產發(fā)展已經步入了高周轉時期，受到國家政策方面的影響，一些地方也給出了相應的應對措施，面對這一新的機遇和挑戰(zhàn)，招標工作應如何發(fā)揮自身效用，實現(xiàn)對房地產成本的合理管控，是當前房地產企業(yè)面臨的主要問題，基于此，文章就高周轉下房地產企業(yè)招標工作展開詳細探究，希望能對房地產企業(yè)成本管控帶來一定幫助。

關鍵詞：房地產;高周轉;招標方式

一、關于高周轉的簡述

房地產行業(yè)自身與很多行業(yè)相關，特別是在項目研發(fā)中，由于需要多種人才與機構的參與，因而使得房地產項目的綜合性相對較強，所以我們也認為房地產行業(yè)中云集了不同種類的資金，很多項目中投入的資金少則上千萬多則過億。受到資金大與行業(yè)綜合性等特點的影響，在房地產項目中資金在越短時間內回流對于開發(fā)商而言越有利。近來，項目投資當中土地出讓金持比越來越多，地價也在逐漸上漲，這在無形中給房地產企業(yè)帶來了很大壓力。另外，融資困難也是當前房地產行業(yè)面臨的一個主要難題。由于房地產的主要資金來源于銀行貸款，但是由于受到政策方面的影響，使得銀行上調了原有的放貸門檻。面對這一現(xiàn)狀，有必要借助高周轉來改變當前的房地產行業(yè)發(fā)展瓶頸。高周轉主要是指資金的高速流動，在房地產企業(yè)中：一，應縮短資金使用時間，控制利息支付;二，合理規(guī)避開發(fā)風險。

二、高周轉下的招標工作

為了更好的應對高周轉這一新的發(fā)展模式，房地產企業(yè)招標工作也應強化對成本的管控。在成本控制中，招標工作應結合實際成本管控要求，待施工圖紙審核通過、貨物技術指標明確后，然后再發(fā)送招標文件，接著合理選擇供應商，確定最終的技術指標，合理編制招標文件與清單，一直到明確最終的中標單位。再次期間需要消耗超過為期一個月的時間，當然如果有其他的狀況發(fā)生，像技術指標不合理等問題出現(xiàn)，會使得招標時間繼續(xù)延長。

高周轉的出現(xiàn)，在無形中增加了項目管理和高周轉之間的矛盾，為了解決這一問題，需要從源頭上分析問題的根源，然后從實際工作中找尋答案，另外，在項目建設期間，還應將成本控制作為主要基礎，減少采購期間的時間消耗，提高高周轉期間成本管理效率，有效緩解高周轉與項目管理之間的矛盾。

三、房地產高周轉下招標方式探究

招標期間，利用集團化、大規(guī)模采購，不僅可以有效提升量價，還可以減少實際招標時間。結合施工期間的招標工作，房地產招標期間應使用集團戰(zhàn)略結合的方法，用量換價，如此既可以有效降低實際成本，還可以減少實際招標時間。施工期間的招標合作和采購、施工方式、清單編制等存在一定差異，在此期間，應不斷累積經驗，結合實際項目規(guī)劃，統(tǒng)計年招標數(shù)量與項目，參照以往的項目數(shù)據(jù)，并應用大數(shù)據(jù)對其進行詳細分析，制定招標清單。

招標采購期間需要的價格數(shù)據(jù)主要源于下面幾點：（1）在經過多年的房地產開發(fā)，房地產企業(yè)會有一定的成本數(shù)據(jù)積累，通過搜集這些原始的數(shù)據(jù)信息，并對這些數(shù)據(jù)信息進行分析總結，就能找到需要的數(shù)據(jù)信息;（2）向與之相關的造價公司咨詢施工期間的材料采購價格;（3）整理同行企業(yè)及近年來的合同數(shù)據(jù)。在經過上述三方面的數(shù)據(jù)分析后，將這些數(shù)據(jù)作為主要的參照基礎，通過對數(shù)據(jù)進行分析處理，選擇最低的市場價格，然后以此作為要約價尋找施工合作對象。

應對傳統(tǒng)的招標方式進行改進，施工方不需要參與競價，甲方可以直接定價，然后雙方以此為基準，進行適當?shù)膬r格調控。施工單位也不需要進行價格呈報，只需要參考這一價格是否能接受即可。這種招標模式的轉變，不僅可以節(jié)約實際成本，還能較少招標期間的時間消耗。

在房地產企業(yè)不斷發(fā)展的當下，隨著集團化的不斷發(fā)展，集團戰(zhàn)略主要是利用用量換價的方法進行招標采購，為了適應這一發(fā)展模式，施工招標也應使用這一方法，讓更多優(yōu)質的施工單位參與其中;當然，這里說的優(yōu)質單位主要應從多年的合作伙伴中進行挑選，并且還要房地產企業(yè)中各個部門對這一施工單位資質進行綜合評估，然后才能發(fā)出要約價，對于施工單位而言，若覺得價格合理施工單位就會與房地產企業(yè)合作，這種方法對于雙方都是有益的。

在招標采購期間，合約規(guī)劃十分重要。按照基本的合約規(guī)劃，需要對房地產全年中的總施工量進行統(tǒng)計，然后合理規(guī)劃當下的施工量，并對具體的施工展開詳細的規(guī)劃安排。與此同時，還要統(tǒng)計房地產中全年內的施工總量，明確需要參與施工進場的施工單位數(shù)量。確定完進場的施工數(shù)量后，再進行施工單位選擇，如此便于施工單位提前掌握施工現(xiàn)場情況，并做好相應的施工規(guī)劃與準備，這對于后續(xù)施工的順利開展是十分有益的，所以招標采購期間一定要做好合約規(guī)劃。

要約數(shù)量以房地產項目中的合約規(guī)劃為基礎，在確保施工單位開發(fā)量的前提下，施工單位自愿在施工價格上讓步?，F(xiàn)階段，通過相關的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，利用這一方法，發(fā)出要約價一般占比行業(yè)范圍內10%～20%，比原有的合同水平價低。此外，這一方法還能確保施工單位自身利益，及時控制房地產中實際成本。結合上述招標改革，利用要約的方法進行試運行，現(xiàn)階段看已經取得了一定成效。

從當前的集團招標采購情況看，在這一模式下的分項工程中都含有統(tǒng)一的施工方法、內容、技術，如此方能確保招標清單的統(tǒng)一，從而形成一個統(tǒng)一的框架，確保施工合同的統(tǒng)一。這種標準化的招標采購模式，便于管理工作的順利開展，繼而實現(xiàn)對項目成本的科學管控，降低施工造價，最終促進高周轉下的房地產企業(yè)發(fā)展。

四、結語

綜上所述，面對高周轉這一轉型期，房地產企業(yè)為了更好的發(fā)展，應改變原有的招標方式，做好招標采購工作，確保其能對項目成本進行合理化控制。此外，為了確保招標要約的合理運行，除了要采取以量換價的方法外，還應提前做好合約規(guī)劃，如此方能為招標成本優(yōu)化提供可能，最終促進房地產企業(yè)招標方式的改革。

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