不動產統一登記制度下農村不動產登記存在的問題及策略研究

張艷秀

摘?要：不動產統一登記制度的實施意義重大，尤其是農村不動產登記，對于農民合法權益的保護以及農村經濟的發展具有重大意義。但目前我國農村不動產登記制度還存在著法律法規不完善、信息化管理難落實、權屬信息不統一、配套設施不健全等問題，本文梳理了不動產統一登記制度發展歷程及現狀，針對目前農村不動產登記存在的一系列現實問題提出解決策略。

關鍵詞：不動產統一登記;農村不動產;問題;策略

隨著我國對不動產統一登記重視程度的不斷提升，為了更順利、有序的開展不動產交易工作，有關部門在登記工作實施期間就必須將相關管理制度嚴格落實，同時還需要將不同部門間權利與責任的分配工作增強。而要想為不動產統一登記工作的開展提供更可靠的保障，還需要對不動產統一登記意義、影響深入了解，并將相關技術人員培訓工作妥善落實。

一、 我國不動產登記的現狀

（一）農村不動產登記基礎數據混亂

中國不動產統一登記制度實施前，不動產登記部門有以下部門：土地管理部門、房產管理部門、林業主管部門、海域使用權管理部門等等，不動產登記類型多樣，包括國有土地使用權證、房屋所有權證、林權使用證、海域使用權證等多種類型，部門眾多，證書類型多樣，不動產統一登記制度實施后，不動產統一登記部門需要將多部門的數據進行整合，不同部門的數據基礎不同以及歷史原因，造成數據整合過程中存在登記資料缺失，登記數據不準確等基礎數據混亂問題，給下步不動產統一登記造成很大的困惑。

（二）宅基地私有化

宅基地“私有化”傾向比較突出。農村土地“私有化”現象是由農村這一特殊環境、文化傳承和歷史原因造成的。大多數農村群眾接受文化教育少，造成農村群眾對國家法律法規在認識上存在一些偏差，大多數農村群眾認為上級批準給自己的以及祖上遺留的宅基地，都屬于自己私有的;有的農村在批準新宅基地之后，沒有及時收回舊宅基地，造成部分宅基地滯留在個別農村群眾手中;特別是城市房地產“過熱”，征用農村宅基地中，也出現了“地價”節節高攀等現象，直接影響著農村群眾期望擁有一塊宅基地，以便日后獲取高價土地補償費。由此，也導致了糾紛多發、工作難做，影響了農村社會的和諧與安定。

（三）信息化管理難落實

我國農村村落分布廣，且較為分散，地域差異大，受農村復雜環境的限制，不動產統一登記工作信息量大，加之村民對此項工作不了解，部分登記人員的服務意識不到位，可能引起村民的抵觸，配合情況不理想，進一步增大統一登記的難度。

二、改善我國不動產確權登記的措施

（一）優化管理制度體系

為確保不動產統一登記的有序性，優化管理制度體現勢在必行。不動產管理制度體系強化期間，應當與行業標準密切結合，確保不動產統一登記具備可靠、穩定的數據。具體工作期間，應當進行包含證件發放、信息登記與管理在內的完整體制的構建，同時還需確保管理科學性、結構合理性、部門協調性等。此外，對于不動產登記信息處理模式而言，也應當保障其能與不同管理需要相適應，以此將安全、有效的系統平臺提供給整個不動產登記使用，最終可實現不動產統一登記工作業務水準與質量水平的提升。在此基礎上，需要將不動產統一登記發展實際要求作為依據，優化升級管理體制，通過獎懲措施和監督體系的嚴格、規范制定，將不動產統一登記各項工作要求妥善落實，從而能夠科學、有效地推動不動產統一登記工作的發展。

（二）對以土地登記為核心的登記制度進行完善

我國的不動產登記方法與制度與其他先進國家相比，還存在很多制度方面的空白，因此可以采用借鑒的方式對我國的不動產登記制度進行修整，本土化后再出臺更為適宜的制度管理條例。積極推動不動產登記全城通辦、就近能辦，實行“馬上辦、就近辦、一次辦”。推動不動產登記大廳配置法治工作室，為辦事群眾進行政策解答、法治宣傳，實現法治服務進不動產登記大廳。要基于互聯網、自助終端、移動終端，將不動產登記服務全方位延伸至鄉鎮街道、城鄉社區，實現就近能辦、多點可辦、少跑快辦，盡量營造出一個更優質的工作對接環境既提高工作人員的工作效率與大大提高權利人的幸福感。

（三）建立信息平臺，統一信息管理

我國農村受傳統文化的影響根深蒂固，農民對自己多年居住的房屋有著深厚感情，有些農村家庭終其一生都在為自己的房屋而奔波，現在農村各類房屋建筑并存，村民建房子憑借自己的喜好而不顧房屋施工類型，導致農村房屋建筑規劃的無序發展。為了提高房屋信息采集的效率，可采用現代信息技術，如利用GPS技術和RS技術進行建筑定位和建筑外觀圖形的采集，降低基層操作人員的執行難度，同時建立基礎信息庫，將收集到的信息納入信息管理平臺，統一管理住房信息，提高農村不動產登記工作的準確性和有效性。

（四）進一步完善不動產確權登記審查制度

為提高不動產登記的可信度，中國應進一步完善不動產確權登記審查制度。（修改理由：2016年7月，司法部廢止了《司法部建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》，不動產登記不再要求強制公證.）統一登記程序，改進登記程序的內容。過去，不動產登記程序的規定不統一，程序內容不完善，妨礙了對當事人權利的保護，在未來的不動產登記中，登記程序應當統一，當事人的登記和登記機關的職責應當通過科學有效的登記程序進行規范，登記機關要盡到審查職責的履職盡責、合理審慎的審查標準，在形式審查的同時，必要時通過查看現場等實質審查相接合，提高工作人員的業務水平，在登記的準確高效和登記機構審查能力之間進行協調，進而達到一種平衡，確立依法合理且相對可行的不動產登記審查標準，避免可能出現的注冊錯誤和欺詐行為，滿足市場的需求。

（五）制訂符合本地區農村宅基地使用特點的規范性文件

當前，我國規范宅基地使用權方面的法律法規分散于《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、原國家土地管理局頒布的《確定土地所有權和使用權若干規定》等幾部法律、法規及規章中，沒有一部統一的法規涵蓋宅基地使用權從取得到消滅的各個環節，且這些規定均較為原則，缺乏可操作性，加上我國地域遼闊，地理自然條件各不相同，因此，制訂一部完整的規范農村宅基地使用權的單行法規難度較大。因此，地方政府在不與相關的法律、法規及規章相抵觸的情況下，針對當前農村宅基地使用現狀，制訂符合本地農村宅基地使用特點的規范性文件，從宅基地的申請，批劃到宅基地使用權的收回的各個環節制訂具有可操作性的標準，使宅基地使用權的取得、宅基地使用權的登記、宅基地使用權的調整、宅基地使用權的收回步入規范化的軌道，糾正以前在宅基地管理問題上的無序混亂狀態，徹底改變農民宅基地私有化的觀念。

四、結語

深入推進的不動產統一登記制度下，依舊有大量問題存在，而在妥善處理這些問題之后，即可有效完善不動產統一登記工作，推動不動產登記工作的有序開展，并將科學合理地保護相關權益人的合法權益。

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