論住宅小區車庫的產權歸屬

摘 要：隨著社會經濟發展，私家車數量日益劇增，小區停車糾紛越來越多。盡管《物權法》第74條對車庫權屬作了規定，但效果仍不見理想。如何協調房開商、業主、物業公司之間的利益，以處理車庫權屬問題，需要在建筑物區分所有制度中去尋找答案。[1]然而，傳統的物權法只注重對建筑物區分所有權制度中專有部分的研究，而車庫作為共有部分已成為法律的冷視角。本文以學術理論和司法案例為出發點，就車庫所有權的歸屬及判斷標準等問題進行探討。

關鍵詞：共有部分;車庫權屬判斷;建筑物區分所有權

一、車庫定義及種類

所謂車庫，指隸屬于整個小區，具有獨立的空間，以存放車輛為目的的附屬建筑物。[2]車庫和車位不屬于同一概念，二者主要區別是車庫像建筑物一樣，有獨立的封閉空間，可以通過登記表彰權利所及范圍，而車位不具備以上特征，不在本論文討論范圍。

（一）屬于規劃范圍建造的車庫

需要行政許可而建造的車庫稱為規劃車庫，這類車庫需要在《建設用地規劃許可證》中表明車庫面積。[3]這種車庫是可以獲得獨立產權的。如果房屋開發商沒有將地下車庫公開，在現行法律制度下，房屋開發商獲得地下車庫的所有權。對這類車庫的處分，司法實踐中房開商可以對規劃范圍修建的車庫行使占有、使用、收益、處分等權利。所有人可以通過購買或者出租車庫取得車庫的所有權或者使用權。

（二）非規劃范圍建造的車庫

實踐中，房開商發現修建多余的車庫可帶來更多利潤，房開商可以超出規劃最低數額修建多余車庫，在具備設計部門更改設計變更、規劃部門規劃批準、消防部門驗收并且辦理商品房預售許可證的前提下，房開商基于物權法中原始取得車庫所有權。房屋開發商可以以約定的形式出售或出租給房屋的業主或外部業主。

（三）由人防工程改建成的車庫

在我國，人民防空工程簡稱“人防工程”，是指國家為了應對戰爭，提高城市整體防衛能力，保衛人民群眾生命和財產安全需要，所修建的地下防護建筑及其附屬設備、設施。[4]非戰爭狀態下，人防工程可作為地下車庫使用。按建筑方式，人防工程分為單建人防工程和結建人防工程。前者與地面建筑在構造上具有相對獨立性，通常由中央或地方政府投資修建。如果將其改為地下車庫使用，其所有權當然歸屬國家。結建人防工程是指結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室，國家對于房開商投資修建結建人防工程給予經濟政策優惠（減免人防工程相關土地使用費和其他稅費），如若將結建人防工程改為地下車庫，其所有權屬于房開商。

二、學術界對于小區車庫權屬的主張及評析

（一）業主共有說

持這種觀點的人認為，商品房地下車庫的所有權應由業主共有，理由是車庫從屬于建筑物的所有權，地下車庫沒有獨立的使用價值（如果沒有房屋的使用，就不可能使用地下車庫）。地下車庫的性質與配電房相似，但小區車庫屬于“從物”。在房開商與購房者沒有相反約定的情況下，應當遵循從物隨主物一并處分原則。筆者認為此類觀點存在知識點瑕疵，根據主物與從物的關系，從物需要和主物相結合才能實現從物的經濟和使用價值，而車庫脫離建筑物并不喪失其基本功能。所以車庫不是從物。[5]此外《物權法》的立法者認為，在使用功能方面，地下車庫雖然具有房屋的“附屬設施”的性質，在我國，停車位的使用并非房屋使用之必須，而在社會交易習慣，房屋的價格通常并不當然包括車位價格，所以也不存在“如無相反約定，房屋買賣當然包括停車位在內”的交易慣例。

（二）開發商所有說

根據學者們的這一觀點，地下車庫為開發商所有，原因如下：第一，地下車庫是利用地塊的地下空間建造的，而購買者只分享國有土地使用權，這是限制在地表的土地，地下車庫是開發商的投資建設，根據《物權法》第30條獲得車庫的所有權。其次，如果推定為所有者所有，問題就出現了。車庫雖然是配套設施，但是和樓梯、走廊等有所區別，因為并非每個業主都需要車庫，所以把修建車庫的費用分攤給每個購房業主，有失公平。再者如果把車庫簡單推定歸全體業主，將不利于開發商投資修建地下車庫，從而導致車庫供需緊張，不利于小區和諧。作者認為上述論點是合理的。房開商主張地下車庫歸其所有，但同時需要符合以下條件，首先房開商所建造的車庫應先滿足業主合理需求，這樣才符合車庫作為配套設施的宗旨。發包人應當登記地下車庫的產權，明確車庫所有權，在與購買人簽訂的銷售合同中明確規定車庫信息，否則推定發包人放棄車庫所有權。

（三）約定權屬說

此類觀點的代表人物有著名學者王利民教授，其認為通過約定解決車庫權屬，是最佳選擇。首先，現實生活中，多數業主獲得車庫所有權是通過買賣、租賃、贈予等方式，[6]其次，它充分體現了意思自治原則，這也符合物權法作為私法的法律特征。約定權屬說可以更好地實現車庫交換價值和使用價值，從而更好地協調房屋開發商和業主的利益，最終實現雙方利益的最大化。第三，約定權屬說符合市場經濟規律。在市場經濟條件下，車庫價格和其他商品價格一樣，受供求關系影響，并且處于不穩定狀態，法律不能依據某一市場供求現象來制定法律規則，這樣缺乏科學性。筆者認為廣大購房者與房開商之間信息不對稱，因而不能平等地進行商談，在市場經濟還不夠完善情況下，完全通過市場機制來解決車庫問題將不利于購房者利益保護，所以有必要借助國家強制力加以保護。

三、我國小區車庫的法律屬性

《物權法》沒有明確規定住宅車庫的所有權，判斷住宅車庫的所有權只不過是對建筑物區分所有權制度、住宅車庫與專有部分、共有部分和合同專有部分的關系的探討。

（一）小區車庫與專有部分

所謂專有部分，指區分建筑物下具有構造上與利用上的獨立性，作為區分所有權之專有所有權客體的建筑物部分。[7]傳統物權法理論認為專有部分構造上的獨立性，指建筑物在構造上可以被區分開來，分割成不同部分為各個所有人獨立支配，并且所有權支配范圍必須明確，通常以大門、墻壁等作為間隔和區分標志。顯然小區車庫不具備這個標準，但隨著社會向前發展，法學理論隨著時代步伐不斷完善，有的學者主張觀念上的墻壁概念，認為只要有明確的界限表明范圍，使人能在觀念上將某部分與其他部分區別開來。則該部分就有可能成為專有部分。[9]通俗來講，小區車庫就像一棟建筑物，房屋與房屋之間在物理構造上是一個整體，但在法律觀念上，它可以區分成多個單獨所有權個體，同理，小區車庫作為一個整體，也可以用法律觀念區分為單個所有權客體。因此，車庫在結構上是獨立的。同時，小區車庫還需具備使用上的獨占性，即具體某一車庫只能歸特定業主使用，車庫和車庫之間相互獨立，且特定業主使用其車庫的同時，不會妨礙到其他業主對其車庫的使用。具有上述兩個特征，那么車庫可以成為獨立的部分所有權的對象嗎？

有的學者認為：相對于業主而言，房開商可以基于原始取得車庫所有權。但有的學者主張，小區車庫作為不動產，在程序上必須進行公示，即進行不動產登記，辦理不動產產權證書。這一觀點與司法實踐是一致的。2016年，鄭州市中院關于焦某訴德豐房開公司就車庫買賣合同糾紛一案，焦某主張：車庫是私自利用負一層架空而建，車庫屬于違法建筑，不具備物權效力，因此買賣合同理應歸于無效。德豐房開公司認為，車庫建造屬于非規劃范圍修建而成，但符合竣工后各項驗收標準，所以公司取得車庫所有權。法院最終判決，該買賣合同歸于無效，理由是車庫屬于不動產，應進行登記才能取得專有部分所有權，才能進行物權處分。結構和使用的獨立性是經濟獨立性，登記的獨立性是法律獨立性。兩者都符合的情況，車庫才能作為專有部分所有權的客體，才能進行流轉。

（二）小區車庫與共有部分

共有部分是指所有業主共同使用的部分，主要包括法定共用部分和約定共用部分。法定共同擁有權包括規劃范圍內的通道、綠化、物業管理室和建筑物的其他主要部分。它隨著專有權的確立而變化，隨著專有權的消滅而變化。法定共有附屬于專有權而存在，一旦業主取得房屋專有權部分，同時也取得共有權。約定共有一詞是指所有業主可就建筑物的附屬設施，例如車房、會所、倉庫等，在結構和運作上的獨立性達成協議。那么占用法定共有部分或而修建的車庫，其權屬應該如何判斷？ 2009年，江油某房產開發公司將建設的小區商品房與楊某等60位業主簽訂《商品房出售合同》，其中約定房屋附屬物中的自行車棚、車庫不跟隨一并轉讓。2012年，房開公司與楊某簽署了《車庫使用權出讓協議》，使用期限與土地使用權相同。小區的業主委會將此事起訴至江油市人民法院，主張房開公司無權保留車庫、自行車棚所有權。并出具國土規劃證明車庫、自行車棚已經計算到公攤面積，并且主張房開公司與楊某簽訂的《車庫使用權轉讓協議》無效。江油市人民法院以《物權法》第73、74條款，最終判決小區車庫、自行車棚系歸該區業主所有。由此可以看出，建筑業主對車庫公用部分的占用，應視為公用部分的所有者。

（三）小區車庫與約定專用部分

合同規定的排他性，也稱為共有部分的排他性權利，指的是特定所有者使用共有部分特定部分的排他性權利。業主須征得其他有關業主的同意，或根據管理規例或業主大會的決定，就特定空地、天臺等的法定公用部分訂立協議。協議的內容不得影響居住區的正常生活，不得損害業主或業主個人的共同利益。把小區內共有空地用作車庫歸個人使用，使用的業主應定期支付費用，但凡租用車位的業主所繳費用總額，必須歸全體業主共有。

綜上所述，住宅車庫可以是所有權部分，也可以是共有部分，也可以是專有部分的協議，不同情況下所有權不同。

四、關于完善小區車庫制度構想

（一）確立統一的車庫登記制度

車庫要獲得產權憑證，必須像商品房一樣，到國土房管部門進行確權登記，否則車庫所有權很難得到保障。但在實際生活中，社區車庫的登記制度并不完善。一些小城市甚至沒有這樣的系統。全國范圍內關于小區登記的規定大多分散在部門規章、地方條例和其他法律地位較低的法律文件中。因此，筆者認為，應將小區車庫登記納入《不動產登記暫行條例》，這樣才能更有力度地保障小區車庫所有權。

（二）規范車庫流轉制度，明確車庫流轉主體、范圍及方式

筆者認為，法律規則的設計既要結合法理，又要考慮客觀現實需要，同時還要考慮實踐操作性。所以對于不同類型的車庫，流通應該區別對待。對于屬于房屋專有部分的車庫，例如別墅的配套車庫，此時的車庫屬于從物，應遵循從物隨主物一并轉讓原則，不能單獨處進行轉讓。第二個是占據業主公共部分的車庫，例如由公共道路或其他場地改造而成的車庫。這樣的車庫沒有所有權，不能轉讓，但可以出租，在滿足業主需求的情況下，可以出租給區外的人，收益為所有業主。再者，屬于規劃范圍內配置的車庫或是超出規劃范圍內配置的車庫，在沒有算入公攤面積的情形下，房開商可取得獨立的所有權，但房開商在進行處分時，在先滿足業主合理需要的前提下，可采取附贈、出租或出售的方式進行處分。同等條件下，業主享有優先租賃權。

（三）增設車庫配置比例，適應市場需要

關于“停車難”以及由此引發的糾紛，究其原因，除了立法并未對車庫權屬作細致規定外，其中根源在于車庫數量不足，從而出現天價車庫這樣的社會問題。筆者認為，國家應制定一個最低標準，各地區再結合本地實際情況，參照當地人口密集程度、土地面積等因素，由當地政府制定一個最低標準，強制房開商配置最低車庫數量。

（四）賦予業主委員訴訟行為能力

小區車庫的管理涉及車庫登記、流轉、物業管理，這是一件很繁瑣的事。筆者認為應充分發揮業主參與管理的積極性，實行小區在一定范圍內自治的權利。由于在生活中常常出現關于車庫糾紛問題，在與房開商進行交涉時，業主總是處于弱勢地位。所以讓業主委員會代表業主和房屋開發商進行訴訟是非常必要的。雖然在我國2017年10月1日起施行的《民法總則》中，業主委員會具備法人資格，但在實踐中其法人地位仍被輕視。所以筆者建議政府、法院等通過宣傳、判決等方式強化業主委員會法律地位，這樣才能與強勢的房開商相抗衡，以維護業主合法權益。

結語

本文以建筑物區分所有制為中心，以學說觀點和司法案例為輔，對不同種類車庫權屬作了簡要論述。根據車庫的不同形式，其所屬的結論也不同。但是筆者不認同主張把車庫當做區分所有建筑物的從物的觀點，建筑物專有部分和車庫能夠單獨發揮其各自價值，二者不存在誰缺了誰，使用價值大打折扣的情況。明確車庫與建筑物區分所有下的共有部分與專有部分的關系，對確定車庫的法律屬性有著重要意義。

參考文獻

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作者簡介：

方予汐（1993-），女，漢族，貴州安順人，貴州師范大學碩士研究生，研究方向：民商法