中國房地產業問題研究

● 魏宏耀

一、引言

在計劃經濟時代，中國實行福利分房制度，隨著社會主義市場經濟改革的不斷深入，中華人民國和國國務院于1998年7月3日發布了《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，該文件宣布全國城鎮從1998下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善多層次的城鎮住房供應體系。中國房地產行業開啟了一個長期的增長過程。2016年全國房地產開發投資102581億元，比上年名義增長6.9%，占GDP的6.5%。房地產業是一個國家的重要組成部分，和經濟增長、就業、人們的生活關系緊密，引起了經濟學家的廣泛關注，研究房地產業的發展過程具有一定的理論價值和重要的現實意義。本文試圖探尋中國房地產業長期顯著增長的原因；分析房地產業對中國經濟的影響；對房地產業的未來發展趨勢做出預測。

二、中國房地產業長期快速增長的原因

從1998年開始，中國房地產業持續高速增長的原因很多，我們從需求和供給兩方面進行分析。

（一）需求方面

隨著中國經濟的高速發展，民眾的收入水平持續增加，一方面，城鎮人口改善住房條件的愿望迫切；另一方面，大量農村人口不斷涌入城市務工，要求解決住房問題的意愿同樣強烈。同時，婚齡人口的急劇增加加劇了這個問題。

表1 1991-2017年中國M2增長率與通脹率

中央政府為了刺激經濟增長，實施比較寬松的貨幣政策，貨幣供應量持續增大，1999年，廣義貨幣量M2僅為11.8萬億元，2016年，這個數據是155.0萬億，年平均增長率為16.3%，17年增長13倍，快速持續的貨幣增長為房地產業的需求創造了堅實的物質基礎。從表1可以看出，過去27年，中國貨幣供應量增速較大，1999-2017年，M2的增速基本穩定在13%左右，個別年份甚至接近30%。宏觀上，較寬松的貨幣政策通過商業銀行大量向房地產商和廣大個人購房者發放貸款的微觀行為得到貫徹實施。在這一時期，房地產行業的利潤較高，其他行業利潤率相對較低，在房價上升的預期推動下，炒房投機也在很大程度上使得房地產業的需求提高。

（二）供給方面

我國是社會主義國家，城市土地所有權屬于國家，農村土地所有權屬于集體。由于城市具有大量的就業機會，使得很多農村人口涌入城市，城市土地稀缺，遠遠不能滿足人們的住房要求，導致供不應求。城市周邊的農村土地屬于集體，但是根據法律規定，村民不能獨立開發，必須由政府統一規劃使用，土地的供給不足。一方面，需求較大；另一方面，供給不足。在市場經濟條件下，必然導致商品價格上漲，由于價格上漲的預期比較一致，政府有償征用國有單位和集體的土地，不斷增加供給，使得中國的房地產業保持了持續高速的增長。

三、房地產業長期快速增長對中國經濟的影響

過去二十年，房地產業作為中國的支柱產業，對中國的經濟增長做出了巨大貢獻；同時，也產生了一些不利的影響。

（一）有利影響

改革開放以來，中國經濟保持了年增長率7%左右的持續、強勁增長勢頭。近二十年來，房地產業的貢獻顯著。2016年，房地產業對GDP的直接貢獻為6.5%。房地產相關產業鏈很大，帶動鋼鐵、水泥、家電、金融等數十個行業的增長。據估計房地產及其相關行業對中國GDP的貢獻接近20%。

就業問題是一個國家的重中之重。1978年，農村家庭聯產承包責任制逐步推行。1985年，以國有企業改革為中心的城市改革開啟。由于體制改革、生產率提高，大量的農村和城市剩余勞動力就業出現了比較大的問題。房地產及其相關產業在很大程度上吸收了大量的農村、城市剩余勞動力，解決了大量的就業問題。

房產業的發展為民眾提供了更好的居住生活環境，提高了大眾的生活水平。房地產的相關稅費為國家、地方財政做出重要貢獻，為政府進一步鞏固國防，發展教育、醫療和社會保障事業提供經費支持。

（二）不利影響

房地產業持續、高速發展過程中，出現了一些問題。最大的問題就是房價增速過快，并引發了一些比較嚴重的投機行為。

當中國房地產業剛剛起步的時候，房產、地產價格較低，隨著價格走勢不斷向好，部分個人和企業的投機行為越來越強烈。投機性購房是一種具有負外部性的經濟行為，不僅浪費了社會資源，而且不利于經濟的健康發展。房地產價格的過快提高對制造業、服務業都帶來了一些不利的影響，由于土地價格和房租增速過快，制造業、服務業的成本加大，競爭力下降。高房價給金融體系帶來了一定的系統性風險，如果處理不當，有可能爆發金融危機。

總之，過去二十年，房地產業促進了經濟增長，解決了就業問題，增加了政府財政收入，滿足了民眾的住房需求，對中國經濟做出了巨大貢獻。持續的高房價也給經濟社會造成了一些不利影響。

四、中國房地產業的未來發展趨勢

經過二十年的高速增長，中國房地產業取得巨大成果。現階段，商品房存量已能基本滿足民眾的需求。比較突出的問題是，高房價抑制了其他行業的發展；困難群眾的住房壓力加大。對此，黨和政府決定做出轉變。習近平中國共產黨第十九次全國代表大會的報告中指出：“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

過去二十年，中國的商品房建設規模增速很大，但保障房的建設力度不夠。社會主義的本質是共同富裕，政府有義務解決民眾的住房問題。由于高房價，目前市場上還有一部分商品房未完成銷售，政府可以對其進行收購；同時出資建設大量保障房，實行租售同權，用非市場的手段解決困難群眾和年輕人的住房問題?？梢試L試改變目前以商品房為主的發展模式，加大保障房建設力度，建立商品房和保障房互補的發展模式。這樣，既滿足了民眾對商品房的需求，促進經濟發展；又滿足了低收入群眾的住房需求；同時，可以抑制房地產投機。

五、結論和建議

通過分析中國房地產業發展的狀況，我們可以得出以下結論：中國房地產業經歷了長期快速增長，較大的需求是拉動房地產業的主要原因，不斷增加的供給是主要推動力量；過去二十年，房地產業促進了經濟增長，解決了就業問題，增加了政府財政收入，滿足了民眾的住房需求，對中國經濟做出了巨大貢獻。持續的高房價也給經濟社會造成了一些不利影響，滋生比較嚴重的投機性購房行為，加重了民眾的生活成本，增大了金融風險，不利于國民經濟持續健康發展。

從根本上來講，我們必須完善相關制度，改變目前以商品房為主的發展模式，加大保障房的建設力度，建立商品房和保障房互補的發展模式。這樣，既可以滿足民眾對商品房的需求，促進經濟發展；又滿足了低收入群眾的住房需求，有效抑制房地產投機。同時，必須配合嚴格的房產實名制和適當的房產稅征收制度。唯有如此，房地產行業才能夠穩定、健康發展，為經濟發展提供源源不斷的動力。