物業管理成本控制的有效途徑

王永剛 劉祥

摘要：我國近年來基礎設施建設經過不斷努力，改革發展創新，已經越來越完善。隨著我國經濟水平的不斷提高，人們生活質量得到了很大的提升，對于住房要求變高，促進了房地產行業的蓬勃發展，進而帶動了物業管理行業的良好發展，同時也產生了競爭激烈的局面，好的物業管理單位更容易受到業主的青睞。對比，如何提高物業管理的水平，高效服務于業主，增強市場競爭力，降低物業管理成本成為各個物業管理單位的核心問題所在，急需解決。

關鍵詞：物業管理;成本控制;有效途徑

引言

城市建設的快速發展推動我國整體經濟建設的發展速度和發展走向，為我國基礎建設貢獻力量。人民生活水平的不斷提高，對物業公司的服務水平要求也在不斷提高，隨之物業公司在提升服務水平上的成本也在不斷加大，這在一定程度上加大了物業公司對成本管理有效控制的難度。

一、物業管理成本的組成元素以及其特點

物業管理涉及的面較廣，在進行物業管理服務的過程中產生的支出即為物業管理成本，大致上主要由以下組成元素：一是人力成本，即物業管理單位中的管理及工作人員的薪酬福利以及保險等支出費用;二是設施管理成本，對于管理區域內的公共設施的維修養護以及日常運行成本的支出;三是日常維修養護成本，主要涉及的是衛生清潔、綠化養護、墻體以及設備的養護等費用的支出。另外，物業管理單位負責的是一個個獨立的小區，并不一定相鄰，導致物業管理在進行服務的過程中復雜多樣，這也是物業管理自身的特點，對于成本很難控制，進而導致成本支出不合理。

二、物業公司成本管理的現狀

（一）成本管理存在隨意性和滯后性

從目前物業公司成本管理的現狀看，物業公司在進行物業服務工作接管之后，才進行物業公司成本管理工作，導致了物業公司在運營過程中成本過高，物業管理過程中的問題無法及時解決。這一結果是由于物業公司在接管物業服務之前沒有對服務的對象進行物業管理規劃設計，物業公司成本管理存在隨意性和滯后性。

（二）物業企業從業人員素質較低影響成本管理

物業企業屬于勞動密集型企業，而且員工的素質普遍較低，比如保潔人員、保安人員、維修人員的文化程度不高，只能完成一些常規的服務，缺乏現代服務理念，不能滿足業主更高級別的服務需求。而且，對物業企業來講，管理觀念上也存在誤區，認為物業企業只要把管轄區域的衛生和安全工作做好就行了，不需要高素質、高技術的人才，只要適當的增加服務人員的數量即可，這就制約了該行業的發展質量，影響了行業成本的管理。

（三）能耗成本控制力度有待提升

能耗設備主要由開發商向水電氣部門進行申請，在后期運行中由物業公司全權管理，水費、電費、煤氣等都通過物業公司代繳。如果為商業項目或者工業項目提供物業服務，則需要安裝專用的變壓器，能耗計量比較多，計量規則也比較復雜。比如：中央空調的能耗、工業企業生產用電等需要單獨計算，如果能耗管理不到位，就無法收取準確的能耗費用，物業企業獨自彌補能耗支出。

（四）社區配套設施欠缺規劃，增加管理成本

物業管理單位在快速發展的過程中，對于社區的配套設施建設上沒有過度重視，使得各個小區的社區配套設施在規劃建設時，沒有做到全面考慮，不夠完善，進而造成業主不滿，尤其是停車位數量不足，人車不分流以及綠化面積、便民設施的缺失，在后期物業管理上增加了很大的成本支出，進而導致對于物業管理成本的控制難以有效。

三、物業管理成本控制的有效途徑

（一）細節處理成本管理

物業公司在成本管理控制的過程中，不僅需要從整體上對物業公司的成本進行管理，還需要針對成本管理工作中的各個環節進行成本管理。具體來說，物業公司的成本特征是分布廣，涉及的內容較多且管理困難，所以要求物業公司在進行成本管理設計規劃時，不僅需要從制度和政策方面對成本進行控制，還需要對實際物業管理服務的各個環節中產生的成本進行分析研究，改進各個環節細小的問題，控制和減少細小工作中產生的成本費用。比如，物業公司在進行公共綠地的日常維護時，由于區域性的差異導致綠地的維護具有時效性，就拿北方較寒冷的地區來說，在冬季進行綠地維護工作時只需要做好綠地的保溫工作便可，不需要花費過多的時間和精力對綠地每天進行維護管理，這樣在成本控制的過程中減少一筆成本費用。

（二）加大培訓力度提高從業人員素質

現代的物業服務不能繼續停留在較落后的服務意識上，僅僅認為物業服務就是打掃打掃衛生、做好安保工作等等?，F代的物業企業應有現代服務意識，比如通過增加一些有科技含量的特約服務來增加物業企業的附加值收入?；蛘哌\用互聯網技術，為業主提供更便捷的服務，通過這些高科技、增值服務來擴充企業的市場占有率，提高企業的競爭能力。這就要求企業必須提高從業人員的素質，加大員工的培訓力度，招聘一些高素質的管理人才和服務人才，提升管理人員的管理理念，促進企業的發展。

（三）降低公共能源消耗，強化內部節約機制

物業企業必須不斷強化內部節約機制，并加強節約意識，切實做好開源節流。嚴格控制容易發生能源系消耗的環節，定期測算水電氣的使用情況，避免公共設施設備發生漏、冒、滴等問題。更改電力線路，采用聲光控開關，充分挖掘物業企業內部節約潛力，提升增效節支的經營效果。

（四）完善社區的配套設施，做好規劃工作

物業管理單位在對社區進行規劃時，要全面考慮社區的配套設施，滿足業主多元化的需求。再加上現在的社會發展進步很快，只有物業管理重視社區配套設置的完善工作，才能進一步滿足業主多變的需求，從而降低物業管理難度，進一步有效控制物業管理成本的增加。

結語

綜上所述，在社會經濟快速發展的當下，物業管理也要隨之改變創新，才能進一步滿足業主多元化的需求，提高滿意度，降低管理難度，進而降低物業管理成本。通過對物業管理成本中出現的問題分析，優化物業管理模式，制定物業管理成本控制的有效途徑，實現智能化物業管理，提高管理水平和市場競爭力，降低物業管理成本的同時促進物業管理行業的可持續發展。

參考文獻：

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（作者單位：成都信息工程大學銀杏酒店管理學院）