房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)與管理研究

丁長(zhǎng)美

摘要：自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平越來(lái)越高，房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位與日增高，而中國(guó)百姓對(duì)于自身住房的品質(zhì)要求也相應(yīng)提高了，不僅要求有一個(gè)合適的房子居住，更重要的是住的舒適安全，房子的地理位置與內(nèi)部設(shè)計(jì)就變得尤為重要了。筆者接下來(lái)著重闡述一下規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需要注意的要點(diǎn)，同時(shí)也分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目相應(yīng)的管理問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上就是根據(jù)當(dāng)下客戶的實(shí)際要求將住房進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，而對(duì)于它的管理其實(shí)就是嚴(yán)格把控相關(guān)程序。在21世紀(jì)的今天，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分的激烈，相關(guān)的企業(yè)如何在這種大環(huán)境中生存下來(lái)并且取得一定的傲人成績(jī)，是一個(gè)相當(dāng)重要的問(wèn)題。在企業(yè)內(nèi)部的改革以及在項(xiàng)目過(guò)程中的改革都已經(jīng)得到了重視并且正在各個(gè)企業(yè)中實(shí)行。

一、住房設(shè)計(jì)要點(diǎn)

首先，因?yàn)樗械淖》慷际墙o人們居住的，所以第一個(gè)要考慮的就是一定要以人為主進(jìn)行設(shè)計(jì)。一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)的住房在交付給業(yè)主之后一定會(huì)給他們帶來(lái)很多麻煩。比如許多高檔小區(qū)住房面積很大，卻缺少了居民休閑娛樂(lè)的設(shè)施和場(chǎng)地，而那些價(jià)格較低的樓房根本就是故意忽略公共設(shè)施，最常見(jiàn)的就是停車位少，業(yè)主不得不將私家車停放在遠(yuǎn)處。綜上所述，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在初期規(guī)劃的時(shí)候一定要將人們的實(shí)際訴求全部考慮到。

其次，必須要對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)明確的定位，這可以說(shuō)是關(guān)系到它最終的成功與否。如果相關(guān)企業(yè)不按照自身項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)計(jì)，那么最后設(shè)計(jì)出來(lái)的項(xiàng)目必定是無(wú)用的。比如，如果一開(kāi)始公司想要針對(duì)白領(lǐng)們開(kāi)發(fā)一套中小戶型的小區(qū)，然而最終相關(guān)負(fù)責(zé)人卻給出了一個(gè)有園林景觀的中型的方案，里面的庭院面積甚至于達(dá)到了上萬(wàn)平米，而且還有觀賞性的游泳池、噴泉等等，從根本上來(lái)說(shuō)，這完全不符合最初的定位，這種豪華的住宅普通的白領(lǐng)根本買不起。

再者，一定要將住宅建筑師和小區(qū)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系協(xié)調(diào)好，他們兩者之間既是敵對(duì)者又是彼此親密合作的伙伴。實(shí)際上，一個(gè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目從最初的運(yùn)作到最后的交接給住戶，是一個(gè)非常的艱苦的過(guò)程，在這一過(guò)程中，業(yè)主和建筑師肯定會(huì)有各種的矛盾和沖突，所以彼此之間必須要相互理解。一個(gè)是很多的開(kāi)發(fā)商其實(shí)自身的文化程度并不是很高，對(duì)于建筑的一些專業(yè)知識(shí)并不是很了解，另一個(gè)就是一些建筑師對(duì)于項(xiàng)目的相關(guān)的市場(chǎng)運(yùn)作等等一系列程序也是很陌生，從而導(dǎo)致不能完全參與。這樣最后就容易形成一個(gè)很被動(dòng)的局面，即開(kāi)發(fā)商只管策劃和施工，而建筑師則只顧設(shè)計(jì)。在實(shí)際中，兩方都應(yīng)該拓寬自身的視野，多學(xué)習(xí)一下相關(guān)的知識(shí)，共同交流，完美的完成一個(gè)項(xiàng)目。

最后，在最初的設(shè)計(jì)中一定要有一個(gè)節(jié)約成本的原則，以求用最小的代價(jià)取得最大的利益。在規(guī)劃的時(shí)候，要著重注意三個(gè)方面，第一是地皮，當(dāng)今我國(guó)的土地資源短缺，在建房的時(shí)候一定要節(jié)約土地；第二是節(jié)約能源，可以適當(dāng)?shù)牟扇⌒录夹g(shù)；第三就是要節(jié)約材料，施工過(guò)程中使用大量建筑材料，切不可浪費(fèi)，要合理使用。

二、項(xiàng)目管理研究

第一，全面調(diào)研。市場(chǎng)實(shí)際需求是房地產(chǎn)運(yùn)作的立足點(diǎn)，而其變化最主要的原因就是開(kāi)發(fā)商和新聞媒體的宣傳與引導(dǎo)。所以，在一開(kāi)始的規(guī)劃階段，企業(yè)需要深入研究當(dāng)下市場(chǎng)的實(shí)際需求以及項(xiàng)目定位對(duì)象的實(shí)際情況；在施工建設(shè)的時(shí)候一定要調(diào)查好針對(duì)群體的實(shí)際需求，按照他們的要求進(jìn)行施工建設(shè)；在最后的銷售階段，細(xì)致調(diào)查分析消費(fèi)者消費(fèi)心理進(jìn)行有針對(duì)性的介紹。綜上所述，一個(gè)項(xiàng)目的最終成功離不開(kāi)前期的調(diào)研。

第二，在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行的時(shí)候，企業(yè)要建立一套完整的管理體系，組織好員工，并且進(jìn)行合理的分工，確保項(xiàng)目平穩(wěn)高效運(yùn)行。比如組織人員負(fù)責(zé)項(xiàng)目的調(diào)研，設(shè)計(jì)等工作，保障人員負(fù)責(zé)施工過(guò)程中的人員、相關(guān)設(shè)備等，而后勤人員主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)和跟進(jìn)工作。

第三，在一個(gè)項(xiàng)目真正的施工過(guò)程中，為了保證可以按計(jì)劃順利進(jìn)行并且按時(shí)完工，需要隨時(shí)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)程跟進(jìn)。最開(kāi)始要依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃制定好總的計(jì)劃，然后依據(jù)實(shí)際和項(xiàng)目的特點(diǎn)做好分計(jì)劃。在施工的時(shí)候，企業(yè)要專門排遣負(fù)責(zé)人及時(shí)仔細(xì)查看項(xiàng)目進(jìn)度，確定各項(xiàng)工作按照實(shí)際計(jì)劃進(jìn)行，一旦出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致工程偏離了實(shí)際方案，一定要快速的找到原因所在，并且及時(shí)的進(jìn)行改正，讓工作回歸到正軌。

第四，在確保進(jìn)度的同時(shí)一定也要保證項(xiàng)目的質(zhì)量，畢竟住房是永久性產(chǎn)業(yè)，最初建設(shè)的質(zhì)量直接影響到后期業(yè)主的入住和物業(yè)等問(wèn)題，所以從一開(kāi)始就要從源頭上杜絕一些可能出現(xiàn)的問(wèn)題。一些開(kāi)發(fā)商在建設(shè)的時(shí)候往往不顧工程質(zhì)量只趕進(jìn)度，然而這種工作方式很容易出現(xiàn)問(wèn)題，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題最后肯定會(huì)影響到公司的整體利益。所以企業(yè)必須要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的監(jiān)察，讓施工方按照?qǐng)D紙和合同嚴(yán)格施工，注重進(jìn)程和質(zhì)量一致。

第五，根據(jù)以往真實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)看房地產(chǎn)規(guī)劃階段的成本占到了很高的比重，所以在對(duì)工程造價(jià)嚴(yán)格控制的時(shí)候一定要注意最初的設(shè)計(jì)階段的資金投入，這一階段的投入是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。最好做到以下幾點(diǎn)：首先，制定一個(gè)投資標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)的時(shí)候成本確保在這一范圍內(nèi)；再就是設(shè)計(jì)變化盡量要少發(fā)生，如果一定要更改計(jì)劃，那么必須要與各個(gè)部門協(xié)調(diào)好。

第六，人員管理。人們必須要知道一個(gè)既定的事實(shí)，即市場(chǎng)中所有運(yùn)行的項(xiàng)目工作其實(shí)都是需要現(xiàn)實(shí)中的人來(lái)操作完成的，員工是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利完成的基礎(chǔ)和保障，在一開(kāi)始的項(xiàng)目計(jì)劃階段，人力更是十分重要的。一個(gè)大的項(xiàng)目最需要一個(gè)高效的團(tuán)隊(duì)來(lái)指揮完成，各方之間彼此協(xié)調(diào)進(jìn)行工作，發(fā)揮自身的智慧和工作的積極性，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，有一個(gè)預(yù)期的目標(biāo)。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)從實(shí)質(zhì)上來(lái)說(shuō)是一個(gè)具有很強(qiáng)的專業(yè)技能的工作，不僅要按照實(shí)際需求和法律規(guī)定嚴(yán)格進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，還要突出一定的重點(diǎn)，給出一個(gè)最佳的方案，同時(shí)根據(jù)管理過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題還要有針對(duì)性的給出有效措施，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。

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（作者單位：華鑫置業(yè)（集團(tuán)）有限公司）