房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題研究

龔歡歡

【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)對我國國民經(jīng)濟(jì)的支撐和促進(jìn)作用日益明顯，它能夠推動我國國民經(jīng)濟(jì)的增長，為我國地方財政提供收入。房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，對城市建設(shè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展產(chǎn)生重要作用。但在房地產(chǎn)建設(shè)中如何規(guī)范成本核算，以最低成本實現(xiàn)最大利益，是目前房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的問題。文章分析了房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的重要性和房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題，并提出相應(yīng)的解決對策，希望為房地產(chǎn)行業(yè)成本核算提供參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;成本歸集

【中圖分類號】F293.33 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2019）06-0293-02

房地產(chǎn)行業(yè)是實現(xiàn)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐行業(yè)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)包括房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理及其他房地產(chǎn)活動，它是經(jīng)濟(jì)活動中的重要環(huán)節(jié)。如何準(zhǔn)確衡量房地產(chǎn)企業(yè)會計核算，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供數(shù)據(jù)支撐，為管理者制定經(jīng)營戰(zhàn)略提供參考，是當(dāng)前需要解決的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算最根本的要求是精準(zhǔn)核算各個環(huán)節(jié)的成本。成本核算可以推進(jìn)企業(yè)更好地穩(wěn)定發(fā)展，同時為房地產(chǎn)企業(yè)定價提供參考依據(jù)。最重要的是能給房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢奠定基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)企業(yè)未來良好的發(fā)展做鋪墊。

1 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點

1.1 收入成本結(jié)存不一

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過前期的開發(fā)建設(shè)、后期的預(yù)售，企業(yè)相關(guān)收入只能作為預(yù)收賬款，而開發(fā)建設(shè)中的成本則列為開發(fā)成本，在項目完工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。實際房地產(chǎn)銷售中，如果房地產(chǎn)要確認(rèn)收入，則必須確認(rèn)風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給對方。此外，某一類型的收入則不能確認(rèn)，如開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行售后回租或售后回購等一系列獲得固定報酬的投資行為，在這種情況下，房地產(chǎn)銷售企業(yè)不能及時確認(rèn)為房地產(chǎn)收入。

1.2 銷售核算和自營核算

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，有一部分會留作自用或投資性房地產(chǎn)，這一類自營核算和銷售預(yù)算需要單獨(dú)進(jìn)行計量。在實際房地產(chǎn)會計核算中會存在銷售核算和資源核算并存的現(xiàn)象，這是因為房地產(chǎn)企業(yè)既有銷售物業(yè)又有自持物業(yè)，需要房地產(chǎn)企業(yè)在核算中進(jìn)行精準(zhǔn)區(qū)分。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)有大量的借款費(fèi)用存在

房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大、開發(fā)周期長，是資金密集型的企業(yè)代表。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前期需要投入大量的資金，一般通過銀行貸款或民間借貸等籌措資金。如何對該部分資金進(jìn)行準(zhǔn)確計量，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要會計進(jìn)行準(zhǔn)確地區(qū)分和核算。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題

2.1 會計制度不合理

目前，我國會計核算并沒有對房地產(chǎn)行業(yè)作出針對性的規(guī)定，如何從會計制度改變房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的效率和質(zhì)量，是當(dāng)前沒有解決的問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算制度往往參照其他企業(yè)，因此在實際核算中無法根據(jù)行業(yè)的實際情況進(jìn)行核算。如房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的配比，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和前期投入成本的核算，都需要詳細(xì)的制度進(jìn)行規(guī)范。

2.2 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)收入與成本不匹配

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長、前期投入大且價值較高等一系列因素，造成企業(yè)投入資金在5年內(nèi)很難收回，因此房地產(chǎn)企業(yè)會劃分開發(fā)性支出和資本性支出。如何區(qū)分開發(fā)性支出和資本性支出，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說并沒有明確的界定。而房地產(chǎn)行業(yè)項目尚未竣工結(jié)算時，雖然也會進(jìn)行預(yù)售，但是該部分預(yù)售只能作為預(yù)收賬款，并不能確認(rèn)為收入。因此從房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境來看，前期房地產(chǎn)行業(yè)只有成本、沒有相應(yīng)的收入，會造成房地產(chǎn)行業(yè)的成本和收入不相匹配。

2.3 房地產(chǎn)行業(yè)借款費(fèi)用的核算不夠規(guī)范

房地產(chǎn)行業(yè)前期投入資金大，需要大量的銀行借款作為資金來源，而這些銀行借款在后期會計處理中如何區(qū)分資本化、費(fèi)用化和相關(guān)的成本周期是會計核算的一個難點。這些借款費(fèi)用會影響項目開發(fā)成本歸集的準(zhǔn)確性。

2.4 房地產(chǎn)行業(yè)賬簿設(shè)置不合理

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的賬簿設(shè)置過于詳細(xì)，會造成會計人員在核算過程中花費(fèi)過多的時間在登記賬戶及賬務(wù)處理上。由于房地產(chǎn)企業(yè)整個項目是從前期研發(fā)到后期銷售的過程，成本金額較高、數(shù)量多、類型不穩(wěn)定，因此在各個環(huán)節(jié)中對成本進(jìn)行核算和整理，會造成會計人員工作混亂，從而降低會計核算的準(zhǔn)確性，因此需要一個有效賬戶為房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算提供服務(wù)。

2.5 房地產(chǎn)行業(yè)會計信息披露不足

由于要保證經(jīng)營穩(wěn)定或樹立企業(yè)形象等一系列因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對外選擇信息披露時會避重就輕。具體表現(xiàn)在以下有兩個方面：第一，現(xiàn)金流量信息披露不足。房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的職業(yè)水平不同，對于現(xiàn)金流量的認(rèn)識也不同。部分房地產(chǎn)行業(yè)會計核算人員對投資活動和經(jīng)營活動、現(xiàn)金流量認(rèn)識不一致。第二，房地產(chǎn)行業(yè)投資活動或開發(fā)活動中對重大經(jīng)營風(fēng)險沒有披露。由于房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流入和流出嚴(yán)重不同步，因此房地產(chǎn)行業(yè)會對投資活動和經(jīng)營活動披露不全面，進(jìn)而會對企業(yè)經(jīng)營造成不利影響。

3 解決房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的對策

（1）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計制度。房地產(chǎn)行業(yè)必須出臺與行業(yè)有關(guān)的會計核算制度，通過相關(guān)的制度促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。對一系列不合理的制度進(jìn)行改革，保證會計核算工作的效率和質(zhì)量。如對房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算、收入核算、利潤核算，都應(yīng)有明確的制度規(guī)定。在房地產(chǎn)行業(yè)某個開發(fā)階段如何確認(rèn)成本和收入，也應(yīng)當(dāng)出臺相應(yīng)的制度進(jìn)行說明。這樣能夠更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)實事求是地確認(rèn)收入和成本。

（2）做好房地產(chǎn)行業(yè)收入成本的匹配工作。房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，資金投入大。因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)的收入和成本匹配性顯得特別重要。如果一個房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)具備使用條件，但是相關(guān)配套設(shè)施尚未完成、已出售開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)按照實際的成本計算，并應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)除去物業(yè)外的相應(yīng)成本，讓相關(guān)收入和成本進(jìn)行匹配。在項目真正完工結(jié)算驗收時，調(diào)整相應(yīng)的配套建設(shè)費(fèi)用，以確保銷售和未受相關(guān)成本分?jǐn)偟暮侠硇浴?zhǔn)確性及一致性。

（3）準(zhǔn)確計量房地產(chǎn)行業(yè)借款費(fèi)用的核算。利用一些輔助工具、輔助數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)行業(yè)各個環(huán)節(jié)利用資金借款進(jìn)行統(tǒng)計，最終確定房地產(chǎn)行業(yè)成本核算和借款費(fèi)用之間的關(guān)系。通過各個環(huán)節(jié)的記錄來準(zhǔn)確計量，借款費(fèi)用在各個環(huán)節(jié)的投入最終歸集到各個環(huán)節(jié)的成本上來。這樣能夠保證借款費(fèi)用合理成本化，避免出現(xiàn)成本歸集不清的現(xiàn)象。對于借款費(fèi)用要進(jìn)行專門的管理，定期了解借款費(fèi)用的使用狀況及借款費(fèi)用的利息歸集狀況，這樣能夠更好地區(qū)分借款費(fèi)用的資本化和費(fèi)用化，對房地產(chǎn)行業(yè)會計核算具有更好地促進(jìn)作用。

（4）合理設(shè)置賬目。我國房地產(chǎn)行業(yè)會計賬簿設(shè)置，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況進(jìn)行歸類和設(shè)置。房地產(chǎn)行業(yè)會計賬戶要進(jìn)行分類設(shè)置，如將具體的支出歸類到每一個類別中，善于合并小數(shù)額費(fèi)用的同時，為房地產(chǎn)后期結(jié)算提供方便。這樣的賬戶可以提高會計人員的核算效率，為全過程會計核算提供便利。同時房地產(chǎn)行業(yè)會計賬簿應(yīng)當(dāng)根據(jù)工期劃分為幾個階段，依次進(jìn)行成本核算。由于房地產(chǎn)行業(yè)中成本支出較為明細(xì)，需要一些明細(xì)的支撐表格，但是匯總表格中應(yīng)當(dāng)更為高效簡便，確定不能遺漏相應(yīng)的成本項目。

（5）增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)信息披露的透明度。房地產(chǎn)行業(yè)信息披露，對其他經(jīng)營者或政府部門或潛在投資者都會有一定的影響。因此，房地產(chǎn)應(yīng)該對信息披露更加地透明、公正。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)會計核算更加精準(zhǔn)。要提升房地產(chǎn)行業(yè)信息披露，必須加強(qiáng)兩方面的信息披露：第一，更加透明地披露房地產(chǎn)行業(yè)的土地儲備量。土地儲備量是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的方向標(biāo)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)未來的基本狀況。第二，重視房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量披露。房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流量是房地產(chǎn)未來發(fā)展的根本基礎(chǔ)和必要保障，只有良好、健康的現(xiàn)金流才能保障企業(yè)有更好的償債能力、經(jīng)營能力和資金周轉(zhuǎn)能力。通過現(xiàn)金流量披露，能夠更好地反映房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)營開發(fā)狀況。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要支撐之一。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，需要我們共同完善該行業(yè)的會計核算制度，優(yōu)化相關(guān)會計核算方法，減少房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供必要的保障。房地產(chǎn)行業(yè)會計核算完善以后，才能更好地進(jìn)行相關(guān)的信息披露，為利益相關(guān)者提供更健全、具有價值參考的信息。全社會需共同努力來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展，進(jìn)而讓該行業(yè)為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出更重要的支撐和促進(jìn)作用。

參 考 文 獻(xiàn)

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[責(zé)任編輯：高海明]