試析物業(yè)管理成本核算中存在的問題及對策

張洪濤

摘 要：物業(yè)管理公司的發(fā)展越來越快，但是它的成本核算管理存在著很多不足，如核算方法、費用管理、信息化發(fā)展程度等方面存在著很多問題，阻礙了成本核算的工作進度，從而限制了物業(yè)管理的發(fā)展。本文先對以上所提到的這些問題以及這些問題給成本核算帶來的影響做出了相應(yīng)的介紹，之后又提出了幾點建議希望能解決這些問題，從而提高物業(yè)管理的成本核算工作效率。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;成本核算;存在的問題;解決對策

引言

現(xiàn)階段，隨著我國物業(yè)管理的全面發(fā)展，物業(yè)企業(yè)之間競爭也逐漸加劇。但是怎樣在給物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造理想效益的同時，還能保證業(yè)主的合法權(quán)益，是當前有關(guān)部門重點思考的問題。而通過全面落實成本核算工作，可以保障物業(yè)管理企業(yè)各項成本支出的合理性，減少不必要成本消耗，促進企業(yè)成本管理目標的順利落實。這就需要物業(yè)管理企業(yè)將原始的成本核算理念進行轉(zhuǎn)變，把現(xiàn)代化理念融合其中，在保證物業(yè)管理企業(yè)成本核算質(zhì)量的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)整體效益水平的提升，從而促進物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。

一、物業(yè)管理成本核算中存在的問題

1.1成本核算方法不科學

物業(yè)管理是當代一種新興的服務(wù)行業(yè)，因其服務(wù)范圍廣泛、服務(wù)質(zhì)量高而使人們的住房條件和生活質(zhì)量有了一個保障，成為社會不可或缺的一部分。成本核算是物業(yè)管理的重要支柱，關(guān)系到物業(yè)管理的經(jīng)濟支出、收入與管理等，而目前的物業(yè)管理成本核算方法還不全面、不科學，如新會計制度中計提折舊制度的實施，擴大無形資產(chǎn)的管理范圍等，其并沒有實際運用于物業(yè)管理的成本核算方法中，成本核算方法還并未完全脫離傳統(tǒng)。成本包括了勞動消耗，物資資源消耗和自然資源成本等，在物業(yè)管理企業(yè)的成本核算方面，只是加強核算內(nèi)部資源消耗成本而未重視環(huán)境成本和其他成本導致核算數(shù)據(jù)不科學，就使得目前的成本核算跟不上物業(yè)管理發(fā)展的腳步，全成本核算實施的不到位。

1.2成本費用管理水平有待改進提升

一方面，成本費用的分攤有待完善，如對于小區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施的投入方面，物業(yè)應(yīng)根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施的實用性和重要性進行合理分配，加強最需要的基礎(chǔ)設(shè)施成本的投入。另一方面，成本費用的控制力度有待加強，鑒于物業(yè)公司的特殊性，其煩瑣的工作內(nèi)容、服務(wù)的行業(yè)性質(zhì)，都決定了物業(yè)要通過不斷地增加人員來提升服務(wù)品質(zhì)，這就導致物業(yè)工作中的人力成本在總成本中占據(jù)比重較高。

1.3成本核算信息化發(fā)展程度有待提高

雖然物業(yè)管理的成本核算已進入信息化，但是它的信息化程度還有待提高。計算機技術(shù)可以將各項經(jīng)濟活動進行整理，大大方便了成本核算工作，也能實現(xiàn)信息共享的目標，但是由于物業(yè)管理在這方面的不重視、對軟件分配的不合理等而導致成本核算的信息化系統(tǒng)發(fā)展緩慢，降低了成本核算的工作效率。

二、完善物業(yè)管理成本核算的策略

2.1建立二級成本核算管理制度

我國經(jīng)濟實力不斷增強，房產(chǎn)市場也跟著快速發(fā)展，最受影響的是物業(yè)管理公司，很多是給財務(wù)部門實行成本核算的物業(yè)管理公司，其服務(wù)類型多，管理較為獨立的物業(yè)項目與小區(qū)。這些小區(qū)管理與服務(wù)對職員、財務(wù)、物質(zhì)上都比較獨立，實行一級下的二級管理。除此之外，實行業(yè)主委員會監(jiān)督小區(qū)的財務(wù)與維修，所以，根據(jù)社會的發(fā)展需求，物業(yè)管理要積極成本核算，加強成本的核算質(zhì)量，物業(yè)管理公司應(yīng)該構(gòu)建二級成本核算管理制度。第一，構(gòu)建公司財務(wù)部與物業(yè)管理處實行“內(nèi)部往來”，通過相互溝通來成本核算，且在每個月末實行全部資金核對。如果發(fā)現(xiàn)與“內(nèi)部往來”的剩余額不一致時，立馬相關(guān)部門來調(diào)查;第二，物業(yè)管理是一個二級管理部門。二級核算各個小區(qū)每個月的支出情況之外，還要報送內(nèi)部報表，比如“經(jīng)濟收入與支出表”“直接使用與間接使用表”等。除此之外，每個月要求清楚記錄各個小區(qū)的支出情況，與物業(yè)財務(wù)部認真核對。

2.2實行財務(wù)精細化管理

第一，物業(yè)管理公司要按照公司的體系構(gòu)造劃分各個不同的專業(yè)，再將各個物業(yè)管理處分化多個單元，這些業(yè)務(wù)單元管理公司的利益。實行會計職員編碼管理，工作起來比較方便，例如對物業(yè)管理工作人員的工資、獎金、相應(yīng)福利及在公司日常支出等費用記錄到“管理費用”，可以很方便的計算物業(yè)管理的成本支出收入，免去了會計職員算賬困亂;第二，構(gòu)建物業(yè)管理公司資金總體管理，比如可以構(gòu)建公司內(nèi)部銀行，公司的管理資金中心，這樣方便管理物業(yè)管理資金，物業(yè)公司可以授權(quán)資金管理部門對物理公司下的資金進行管理，他們可以使用內(nèi)部管理對資金進行控制，管理資金的流動方向，對資金進行合理的分配，這樣可以清楚的指導資金的使用情況，提高成本核算效益和資金的使用效益。

2.3完善成本核算體系

近幾年來，隨著我國科學技術(shù)的快速發(fā)展，越來越多的企業(yè)開始把現(xiàn)代化技術(shù)運用其中，這樣不僅可以有效保證工作質(zhì)量，同時還能提升工作效率，促進企業(yè)運營目標的順利發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)在落實成本核算體系構(gòu)建工作時，也可以把現(xiàn)代化技術(shù)運用其中，例如計算機技術(shù)、信息技術(shù)等。在這些技術(shù)的作用下，給物業(yè)管理企業(yè)成本核算提供精準的數(shù)據(jù)，以此讓企業(yè)成本核算更加完善和合理。通過應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)，能夠減少物業(yè)管理企業(yè)成本投放，給企業(yè)創(chuàng)造更好的效益。此外，物業(yè)管理企業(yè)還可以結(jié)合自身運營情況和管理需求，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)定專業(yè)的成本核算部門，并構(gòu)建完善的成本核算體系，引導物業(yè)管理企業(yè)順利落實成本核算工作，在減少成本核算誤差的同時，還能保證成本核算質(zhì)量，從而實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)整體運營和管理水平的提升。

結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)公司作為一個新式的服務(wù)行業(yè)，它具有特殊性和復雜性，它與其他企業(yè)成本核算方式不一樣，物業(yè)管理公司想要在激烈的競爭中更好地發(fā)展，要注重成本核算的管理，構(gòu)建二級成本核算策略，創(chuàng)造新的制度，采取更精細化的管理處理成本核算。除此之外，物業(yè)管理還要提高公司各部門之間的合作，為成本核算管理工作打下基礎(chǔ)，讓物業(yè)管理公司更好的發(fā)展。

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