房地產價格與房地產經濟學研究

摘?要：伴隨社會經濟的發展進步，社會民眾的物質生活水平不斷提升，房地產經濟是社會經濟的重要組成部分，房地產價格也是直接影響公眾生活質量的關鍵因素。文章針對房地產價格與房地產經濟學的相關問題進行研究，分析房地產價格及其影響因素，房地產經濟學需要進行深入研究的問題，旨在促進房地產經濟的持續發展，房地產經濟學。

關鍵詞：房地產價格;房地產經濟學;影響因素探究

21世紀以來，我國經濟得到快速發展，各行業領域在經濟的帶動下發生巨大變革，房地產行業作為與社會民眾生活息息相關的行業類型，在經濟發展和社會發展方面的影響作用也逐漸凸顯。一段時間以來，房地產經濟的快速發展成為調動某些地區經濟發展的重要支柱，與此同時，持續攀升且居高不下的房地產價格，成為影響和限制部分民眾生活質量的重要因素，很多民眾渴望改變生活狀態，但是面對高昂的房地產價格也只能望而興嘆。伴隨國家相繼提出房地產調控政策，使得房地產經濟發展步伐逐步放緩，如何通過管控房地產價格，滿足社會公眾的基本住房需求，保證民眾的生活質量，已經成為社會發展關注的重點問題。針對房地產價格與房地產經濟學的相關問題進行探討，對于保證房地產價格的合理性具有重要意義。

一、 房地產價格及其影響因素

（一）房地產價格

房地產價格是指建筑物價格與建設建筑物所占土地價格的總和，土地價格能夠體現土地自然資源的應用價值，建筑物價格則直觀表現建筑物建設過程中產生的勞動價值累積、資源投入價值累積，房地產價格高低對于房地產經濟運行秩序、建設房地產的資源調配具有至關重要的影響作用。市場經濟領域房地產以商品形式存在，其使用價值需要以商品價值的方式進行衡量和體現，從本質而言，房地產價格便是房地產價值的貨幣表現形式。由于房地產具有商品屬性，人或者機構想要獲得房地產的使用權或者所有權，便需要以貨幣作為交換條件，房地產交易也是一種形式的商品買賣，但是又與普通商品買賣存在差異，對房地產價格的調節和控制也具有較大的難度。

（二）房地產價格的特征

房地產價格的特征包括以下五個方面：其一，房地產價格的形成機制具有多樣性特征;其二，房地產的交易價格與所在地區、社會經濟環境、交易雙方的主觀意愿、房地產建設資源投入等因素密切相關，因而價格具有不一致性特征;其三，房地產的評估價格與抵押價格存在較大差異;其四，房地產的屬性存在差異;其五，房地產的形式自身具有多樣性特征。由于我國的房地產行業不僅涉及民眾的基本生活保障性住房，還有部分房地產具有投資性的資產屬性，因而進行房地產價格更需要進行系統性研究。

（三）房地產價格的影響因素

房地產價格的影響因素存在諸多方面，主要可以歸納為設計因素、經濟因素與政治因素。所謂設計因素是指房地產建設中設計的建筑標準、資源投入等因素;所謂經濟因素是指社會經濟環境造成的資源成本上漲、國家對經濟發展制訂的相關政策、GDP、Per Capita GDP、人均可支配收入等內容;所謂政治因素主要是指政治賦予社會的安定程度、住房制度、土地制度等。不同因素對房地產價格的影響程度不同，其對房地產價格產生影響的解決方式也存在不同，如果想對房地產價格進行調控，則需要對其影響因素進行分析，進而針對影響因素制訂相應策略，以減少相關影響因素對房地產價格影響作用。由于房地產價格自身的屬性特征，需要從宏觀角度與微觀角度兩個層面進行分析，從而保證房地產價格的合理性。

（四）房地產價格變化的規律

房地產價格變化規律比較復雜，由于對其價格產生影響的因素較多，因而無法準確判斷其價格變化的規律性特征。主要源于：其一，房地產價格與宏觀經濟之間存在關系，經濟層面存在諸多可預期因素，因而能夠確定宏觀經濟的發展趨勢，但是經濟基礎面指標將會直接影響房地產行業的發展，故而房地產價格在某種程度上能夠體現宏觀經濟的發展趨勢，如果經濟基礎面指標與房地產價格在長期存在相違背的情況，則會出現房地產經濟泡沫的情況;其二，房地產行業自身具備經濟發展優勢，因而房地產價格自身也具備能夠抵消通貨膨脹的優勢;其三，不同國家的房地產價格變化規律存在較大的差異性，國家的社會經濟發展程度、人口基數、人均可支配收入存在差異，故而在房地產價格的波動方面也體現較大不同，通常情況下經濟發展水平越高，當地的房地產價格也相對較高，但是理性的房地產價格，應當與人均可支配收入存在正比例關系。

二、 房地產經濟學

房地產經濟學屬于應用經濟學范疇，針對房地產經濟運行規律進行研究，形成系統性的理論結果。房地產行業是社會產業結構中的重要環節，因而房地產經濟學在產業經濟領域也能夠體現出交叉性特征：其一，房地產經濟學與城市經濟學具有相關性，房地產經濟學領域需要針對土地利用、土地內部空間結構應用、城市土地經營等內容進行研究;其二，房地產經濟學與資源經濟學也具有交叉性，資源經濟學中需要關注土地資源的合理配置，此部分內容也是房地產經濟學研究關注的重點內容;其三，房地產經濟學與金融學也緊密相關，金融學涉及宏觀經濟學、金融市場等研究內容，房地產經濟學研究房地產價格波動問題，也需要針對宏觀經濟學等問題進行研究。

三、 房地產經濟學需要進行深入研究的問題

為促進房地產行業的持續發展，需要針對我國社會經濟環境下的房地產經濟學進行深入研究，相較于我國房地產行業的發展情況來看，我國在房地產經濟學的研究方面還存在諸多不足，相關研究成果與發達國家相比也存在較大差距。房地產經濟學需要進行深入研究的問題包括以下幾個方面。

（一）房地產價格

房地產價格應當為房地產經濟學研究需要關注的重點問題，由于房地產價格與社會民眾的生活息息相關，通過房地產價格的相關問題進行探究，尋求房地產價格研究摸索其價格波動的規律性特征，有助于保證社會經濟發展趨勢的穩定性。一方面部分民眾因為房地產價格虛高而導致無房可住;另一方面諸多企業、個人都在房地產行業存在投資性行為，房地產價格的過大波動，可能對社會經濟發展造成不穩定因素，如何引導社會資本投資結構的轉化，在保證房地產經濟可持續發展的同時，能夠減少社會民眾的住房壓力，是符合我國社會性質的發展路徑。

（二）新建住宅區中的商業住宅價格

為滿足社會民眾的生活需要，同時提升房地產企業的經濟利益，新建住宅區內常會包含商業住宅，而如何進行商品住宅價格行為量測也是經濟學家關注的首要問題。通過相關研究活動保證商品住宅價格的合理性。

（三）住宅經濟學

房地產經濟的可持續發展，需要保證房地產價格的穩定性，保證能夠對房地產價格實現可調可控，而住宅經濟學的相關研究是對房地產價格進行調節的重要基礎。為保證社會公眾的基本權益，需要加大對住宅經濟學的研究和投入，關注住宅資金、物業費、供方供給及過濾理論等問題，以逐漸引導房地產價格趨向合理性。

四、 從房地產經濟學視角分析房地產價格問題

房地產調控是保持房地產價格穩定的重要手段，當前我國為保證房地產價格逐漸趨向合理性，對各地區的房地產價格實施調控政策，從地方政府、消費者等角度來看，全面調控雖然起到一定效果，但是與預期效果還具有較大差距。目前我國房地產價格高速增長的趨勢已經逐步得到遏制，但是房地產從投資屬性向居住屬性的轉化還需要一定時間，供大于需依然是很多城市房地產行業的發展狀況。2018年中央及地方政府針對房地產價格的調控政策及措施總數超過80項，除以往的限購政策外，在長期租賃住房、共有產權住房等新政策方面進行新的探索，整體房地產價格的調控效果逐漸發揮作用。

（一）房地產價格回落

造成房地產價格回落的原因主要源于三個方面：其一，國家推出限購政策主要針對一二線城市的房價增長態勢，在當前經濟環境下，相關限購政策對一二線城市房價的抑制作用已經取得了顯著成效，包括北京、上海在內的20余個一二線城市對購買資格、購買區域等方面都提出限制性條件，因而帶動這些地區的住房需求逐漸下降;其二，目前諸多地區的房地產貸款政策也處于收緊狀態，限貸政策的推出，使得社會民眾在房地產投資方面的支付能力下降，貸款成本的不斷增加，更成為房地產投資性需求下降的主要因素;其三，限售抑制房地產炒作，房地產炒作是脫離供需關系的不合理現象，限售政策提出有效抑制房地產炒作空間，房地產持有成本增加，將使更多房地產炒作資本離場，當前房地產調控政策持續實施的情況下，房地產價格將逐漸回歸，趨向合理化。

（二）調控完成后，我國房地產價格將處于長期的平臺期

由于我國城鎮化發展戰略的實施，吸納新型城鎮化人口將成為二三線城市的發展路徑，新市民的涌入將會帶動更多的住房需求，結合部分地區的房地產發展資源具有發展基礎和條件，城市帶、城市群將是大中小城市協調發展的必然格局。同時很多城市的新市民家庭居住質量相對較低，伴隨其就業穩定性提升，居住條件的改善也會為房地產行業的發展提供剛需，很多房齡較長、住房面積相對較少的改善性住房需求也會逐步提升，因而房地產行業也會面臨全新的發展機遇。在供應與需求保持平衡的條件下，我國的房地產經濟發展并不會出現斷崖式發展趨勢，而是會長期處于一個價格相對穩定的平臺中，保證房地產價格穩定性的同時，滿足社會公眾的房地產居住需求。

五、 結語

房地產價格處自身的建設資源投入以外，還會受到諸多外界因素的影響，進行房地產價格的調控，需要在房地產經濟學領域進行深入研究，分析房地產價格規律與社會經濟之間存在的必然聯系，從而減少相關因素對房地產價格產生的影響，保證房地產價格的理性增長。同時，房地產經濟的可持續發展需要以房地產價格的穩定性為基礎，作為關乎民生的行業，在我國的社會政治制度及經濟環境背景下，可以借鑒發達國家的相關研究經驗，并針對我國的國情進行針對性分析，利用房地產經濟學研究的成熟經驗，實現對房地產價格的合理調控，保證我國房地產價格逐漸趨向合理性，并長期處于穩定平臺中，以保證房地產經濟的穩定發展，形成房地產價格與房地產經濟之間的互動和良性促進關系。

作者簡介：于鵬，山水文園凱亞房地產開發有限公司，北京。