房地產企業融資風險及其防范措施探討

摘?要：近年來，我國社會經濟發展迅速，在住房消費政策推動下，房地產投資增長速度不斷加快。房地產行業有著資金相對集中、風險較高等特點，若是實現高速與良性的發展，應該控制好融資規模，提升財務管理水平，解決融資中出現的風險，這樣才能為房地產企業的進一步發展打牢基礎。本文首先概述我國房地產企業融資的現狀，然后分析了房地產企業融資風險，最后提出了具體可行的風險控制措施。

關鍵詞：房地產企業;融資風險;防范措施

隨著我國房地產企業的快速發展，房地產企業開發投資逐步呈現出周期長、規模大等特征，對資金的需求量越來越大，但是房地產企業自有資金有限，因此很難滿足實際需求。因此在房地產企業發展過程中，不僅需要提高對自有資金的利用率，也必須依賴于外部融資。房地產企業融資中風險很大，如果不采取有效的規避措施，將給企業、個人甚至社會造成巨大的損失。對此我們要充分認識到房地產企業融資風險，合理采取風險控制措施，為房地產企業的健康穩定發展打牢基礎。

一、 我國房地產企業融資現狀

房地產企業資金來源復雜，融資以銀行貸款為主，同時在我國多輪宏觀政策調控后，商業銀行貸款逐步收緊，融資門檻也有了很大幅度的提升。而房地產企業融資在我國出現時間很短，缺乏完善的融資體系，相關法律法規也不完善，無法讓其做到規范，這樣房地產企業融資難以得到可靠保障。很多房地產企業經營管理能力有限，存在很多不確定因素，也讓融資出現了很多風險。

一方面，房地產企業融資對銀行貸款非常依賴，只要房地產經濟出現波動，房地產經營風險將轉變為銀行金融風險，為國家金融安全帶來了不利影響。且隨著銀行貸款利率的升高，極大增加了房地產企業還款壓力，而房產項目的增多，銀行也制定了很多約束條件，讓房地產企業貸款變得更加困難。另一方面，分析房地產企業其他融資渠道可知，房地產信托有著巨大發展潛力，而分析信托投資公司實際情況可知，很多有著治理結構缺陷的問題，主要體現在法律政策制約、信托產品流動性問題、信托計劃異地發行、資金異動運用管理和審批較為嚴格等，為房地產信托發展造成了限制。而股權融資籌資量較大，融資能力很強，有利于幫助公司提升盈利能力，價值成長也具備更大潛力。不過公司要想上市需要自身擁有雄厚的實力，我國很多房地產企業上市融資門檻較高，如負債率必須低于70%的要求讓大部分房地產企業無法滿足上市規定。由于房地產企業普遍融資渠道單一，負債率基本上超出了75%，對此很多企業無法直接上市。房地產企業融資也會依靠海外房產基金，然而其在中國投資有很多障礙，對很多房地產企業而言，在國際上核心競爭力不強，無法吸引海外投資公司的關注，同時也難以在政策上獲得支持。

二、 房地產企業融資風險分析

（一）政策的調整變化

最近幾年房地產企業發展速度很快，很多市場主體由此實現了利益的增長，也為國民經濟發展做出了巨大貢獻。國家針對房地產行業也實施了很多政策法規，目的在于對房地產市場的有效調控，這也為房地產企業融資造成了一定的風險。如2015年1月～3月，國家實施了12條房地產政策，而2015年3月27日國土部、住建部聯合發文救市，加大了對供地規模的控制力度，目的在于促使供求關系得到改善。我國在實施上述政策時，將對房地產企業發展帶來一定的影響，也讓融資受到了較大限制。

（二）資本市場機制不健全

融資作為房地產企業經營管理中的重要內容之一，近年來逐步從傳統計劃經濟體制下財政供給融資方式轉變為現代市場經濟體制下金融資源配置融資方式。然而現階段房地產金融市場還有待進一步完善，需要不斷完善金融體系，尤其是缺少了多元化融資渠道，在股權、債券、信托和基金等方面發展速度較慢，不能形成多元化房地產金融體系與分擔融資風險的房地產金融市場。

（三）房地產企業經營狀況不佳

因為房地產企業在發展中對資金需求量較大，運行周期也很長，對于企業經營較好的情況下，融資資本轉入房地產開發企業的資本運轉，通過生產與銷售的過程后，貨幣資本將回流到企業，全部所借款項可以按時歸還，房地產企業融資也將順利進行，實現預期的收益。若是企業經營情況不佳，融資資本參與房地產企業資本周轉后，若是在某個環節出現沉淀，所借款項無法按時歸還，將對房地產金融機構信貸資本的運行帶來不利影響，也為其他企業資本周轉造成了限制，預期收益將難以正常實現，也引起了極大的融資風險。

（四）無風險預警機制，抵御風險能力低

在房地產企業開發運營時經常出現短期內資金需求量增加的情況，為了滿足有足夠的資金支撐自身發展，這需要房地產企業進行融資。因此只要房地產企業在融資上出現風險，將為房地產企業開發運行造成不利的影響。要想達到有效控制風險的目的，房地產企業應該充分認識到融資中出現的問題，這關系著自身的穩定與長遠發展，也需要建立完善的機制達到對融資風險預警的目的。然而很多房地產公司以盈利為主，一味關注眼前利益，很少深入思考公司的發展，導致在風險預警與防范上未做到位。

（五）融資渠道相對單一

在20世紀90年代我國融資手段開始被得到運用，通過多年的發展融資渠道變得越來越多。然而我國房地產企業融資起步很晚，與英美等發達國家不一樣，在融資理論上還顯得不夠完善，同時受到政策、法律等客觀因素的影響，讓房地產企業在多元化融資過程中難度極大，必須通過銀行融資獲取資金。由《中國統計年鑒》中相關信息可知，我國房地產企業基本上采取國內貸款與自籌資金等方式進行融資，在外資利用上不夠，同時將自有資金除去，國內貸款占據著最大的比例。由于房地產企業在融資上對銀行貸款過于依賴，也為企業的發展造成了不利影響，也容易引起更大的融資風險。

三、 房地產企業融資風險防范措施

（一）確保融資政策的準確性

我國房地產企業需要將目光瞄準投資政策與投資項目上，結合實際項目的可行性做出相應的研究和評估。房地產企業要立足長遠發展規劃與現有投資框架，結合實際投資項目和財務標準、投資方式和領域基本規范等，對整體資本配置結構、融資進度與時間、融資規模等制定完善的計劃，在評估計劃與統籌規劃后，對資金的使用做出科學合理的安排。應該確保投資項目與融資項目保持協調與匹配，能夠滿足我國現行的房地產開發政策，確保融資規劃始終處在嚴肅性管理氛圍中，能夠有效貫徹與執行。

（二）完善金融體系，健全資本市場

要將市場決定性作用體現出來，作為資源配置的重要工具，金融領域要吸引更多的民營資本進入，打破原有的壁壘，為金融企業的多元化發展打牢基礎。要注重開發金融體系，確保民間資本等可以順利進入，增加金融體系的活力與彈性。此外，還需要不斷完善運行機制，主要有債市、股市的機制，匯率和境外資本賬戶，不僅要加強對風險的控制，也要保證其運行效率實現提升。要建立多層次資本市場體系，加快股票發行注冊制改革，多渠道推動股權融資，提升債券市場規范化水平，也保證房地產企業直接融資比例實現提升。

（三）加強財務管理，合理投資

房地產企業要想減少融資風險，應該加強對資金的控制，充分運用統計學、管理學和運籌學等方式，逐步實現自身財務管理水平的提升。房地產企業在制定融資決策的過程中，應該加強對融資規模的控制，保證在融資上保持理性。如果房地產企業籌資較多，將會造成資金被閑置與浪費的情況，也將造成融資成本的增加，尤其是房地產企業將承擔更多的債務，超過自己的償債能力。當然房地產企業也應該保證籌資足夠，避免為正常運營與業務進行帶來影響。

（四）加強風險控制，建立風險預警機制

一是房地產企業要增強籌資風險控制意識，注重對融資風險控制框架的完善，通過科學合理的預測融資風險，才能保證有針對性運用控制手段。二是房地產企業應該做好資金管理工作，充分認識到資金流的關鍵性，根據戰略情況制定相應的現金收支計劃，所有現金收支都將做出準確的預測與規劃。三是房地產企業應該注重提升自己的盈利能力與創選能力，不斷提升自己的核心競爭力，讓財務更具彈性與靈活性，才能有效解決融資風險，為自身的可持續發展打牢基礎。

（五）強企業信用管理，拓寬負債融資渠道

房地產企業應該注重建立良好的資信體系，這樣對融資方式的優劣、融資額度的大小有著決定性影響。房地產企業要想具備較高的信資登記，應該將以下工作做到位。一是對銀行要注重信譽，將貸款合同履行到位，不能拖欠貸款，并從金融咨詢評信機制的標準出發，參與信用等級評價，通過雄厚經營實力、強大還款能力以及優良企業素質取得更好的資信評價。二是對社會、對政府、對設計、施工以及監理單位要注重信譽。三是對客戶注重信譽，保證不交豆腐渣工程、不謊報住房面積、不拖延交房日期、不推卸售后責任。

當然房地產企業還需要對融資渠道進行拓寬，不僅要爭取引導貸款，也需要適當提高其他融資方式比例，這樣才能讓融資風險得以分散。具體來說包括以下兩個方面：一方面，房地產企業要積極拓寬融資渠道，保證自身資金需求得到滿足。另一方面，以現有融資渠道為基礎，增加其融資資金，確保銀行貸款不足的情況下自身資金需求也能得到滿足，也避免發生資金短缺與資金鏈斷裂的現象，讓融資風險得到更加有力的控制。

四、 結語

總之，房地產企業的正常發展離不開充足的資金，只要擁有雄厚的資金企業各項經營管理活動才能順利開展。資金作為房地產企業發展的基石，必須高度關注融資工作，結合政策法規和自身實際情況，加大對融資風險的控制力度。同時房地產企業也要積極拓寬融資渠道，做好資金管理工作，才能最大限度消除融資風險，為自身的發展創造更加有利的條件。

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作者簡介：劉旭凱，佛山市奧園置業投資有限公司，廣東佛山。