“站城一體”使軌道交通與土地開發價值最大化

樊少飛

摘要：隨著我國經濟的發展以及城市化進程的加快，城市軌道交通建設越來越多。城市軌道交通在我國發展到目前，幾乎和境外一樣，幾乎沒有全成本盈利的。一方面是其準公益性屬性和內部效益外部化、經濟效益社會化使建設的巨大投資難以回本，另一方面是把它作為純一交通工具，沒有和城市土地資源立體利用與城市空間重塑、與居民職住緊密協同而產生巨大的環境、社會和經濟效益。站城一體的發展模式不僅適用于部分高鐵車站，而且適用于城市軌道交通車站，特別是城市軌道交通樞紐車站。“站城一體”的“站”是指軌道交通車站，“城”則是指城市。要采用“站城一體”的發展模式，首先軌道交通規劃和城市規劃就必須實現一體化，如果在規劃階段不能一體化，事后則要支付巨大的拆遷重建成本，或者根本就無法實現“站城一體”。這就對現行的城市規劃理念和城市規劃流程不適應軌道交通發展的頑疾提出了嚴峻挑戰和緊迫的變革要求。

關鍵詞：地鐵規劃;地鐵設計;土地立體綜合利用

土地和交通是城市發展進程中最重要的兩種資源。 二者相互關聯， 相互支撐， 同時又相互制約。 隨著經濟的快速發展以及城市交通需求的不斷增大， 人們漸漸更加青睞于城市軌道交通這種高容量、 低污染的運輸方式。 尤其我國城市人口基數大、 密度高、 成長快， 道路網資源條件差， 路網交通容量有限的特殊國情，以及對歷史文化遺產保護的要求， 使得唯有軌道交通這種大運量， 快速度、 低污染的交通方式才是最為合適的交通選擇。

一、軌道交通對城市土地資源利用的影響

軌道交通作為城市公共交通網絡的核心組成部分，與一般的公共交通方式不同的是，城市軌道交通具有明顯的可靠性強、運輸量大、速度快、安全準時、節能環保等特點，對區域經濟發展有較大的推動和促進作用。城市的交通組織形式與土地利用開發模式緊密相關，軌道交通對城市土地資源利用影響包含以下幾個方面：①影響土地利用城市空間布局。軌道交通的建設及運營會大大提高沿線區域的通達性，帶來沿線客流量的大幅增長和消費能力的提高，提升沿線的區域優勢和條件，從而影響土地利用的城市空間布局。我國的一些城市老城區都有明顯的結構圖，在中心城區軌道建設階段，通常以客流量為主要的考慮因素，旨在解決快速交通疏解出行問題，往往會受限于目前城市結構的約束;而開發區及郊區城市軌道交通建設條件較好，土地資源豐富，加上科學、合理、系統化的建設發展規劃與建設，這將影響城市空間布局，引導城市的重點發展方向。經過多年的發展，我國城市軌道建設已包含環形、方格形、放射形等方式，伴隨著軌道交通發展和演變過程，網結構的發展模式已經不再單一，常常為以上幾種模式的結合，更加復合化。城市建設規模的擴大，軌道建設的條數越來越多，城市軌道交通網絡結構正在日趨變化，并朝著多樣性方向發展，產生了非常多的結構模式，同時城市空間布局也隨之發生著相應的變化。②影響城市土地使用強度。軌道交通建設與土地利用有著緊密的聯系，城市軌道交通會促進沿線土地的高強度開發利用。眾所周知城市軌道交通發展會產生較大的客流量，導致沿線的住宅、商業、工業開發區等集中發展，具有十分明顯的城市集聚效應，將促進片區城市土地資源的集約化發展，提高土地開發強度和土地資源使用效率。相比于城市軌道交通而言，將以軌道交通場站點為中心，周圍一定地區為半徑建立密集型用地，在確保軌道交通功能需求和運營安全的前提下鼓勵實施軌道交通TOD綜合開發，實現綜合用地、復合用地，進一步提高土地節約集約利用水平。③影響軌道交通沿線土地價值。軌道交通場站周邊是經濟、人口、交通三種重要要素融合的重要節點，城市軌道交通對沿線土地價值的保值與提升有極大的促進作用，會直接影響沿線的土地價值。城市軌道交通作為現代化交通工具具有舒適、快速、安全等特點，線網的運行提高了運輸效率、縮短了出行時間、節約了出行成本，在一定程度上會改變土地的區位通達性;增加了沿線客流量，產生了聚集經濟效益，帶來了經濟利潤。土地的區位條件優勢突顯，土地價值會得到相應的提高。

二、軌道交通與土地開發價值最大化的具體措施

（一）提升土地開發效率和效益

土地開發強度， 包括容積率、 建筑高度、建筑密度、 綠地率等幾項主要指標。 通常，為了更大程度地開發土地的經濟效益， 就要極大限度開發利用土地， 使其在合適的用途下獲得最大經濟效益。土地開發強度與交通方式選擇密切相關，澳大利亞學者對世界上 32 個主要城市進行調查后發現， 當土地開發密度每公頃低于 40 人或 40 個就業崗位， 就更有可能要依賴小汽車交通; 土地開發密度在每公頃 60 人 -100 人或者 60 個 -100 個就業崗位就會大大增加人們利用公共交通的機會。 研究也表明以軌道交通為主的公共交通系統比較適合高密度、緊湊式的土地利用形態。 軌道交通的快速發展， 提高沿線交通可達性， 使沿線土地增值。為獲得更大的土地區位效益， 政府及開發商，積極加快對車站及沿線的開發和經營， 加大對其開發強度及力度。因此， 軌道交通運行速度快、 運輸能力強， 對土地高強度開發的支撐性要遠遠高于普通道路交通。

（二）提升周邊房地產的可達性

所謂 “可達性” 是衡量城市不同地區交通便利程度的一項重要指標， 指從城市一點到其它地區， 或者從城市其它地方到該點的平均出行時間。 在對交通可達性進行定性定量研究分析時， 除了要考慮空間直線距離之外， 更重要的是考慮使用交通系統的方便程度， 以及實際交通距離和時間費用等因素。城市軌道交通作為目前最為快速、 安全、 準點的交通方式， 使軌道沿線地區更加易于聯系， 提升了對外運輸條件， 縮短了空間距離，節約了出行時間， 降低了通勤費用， 減少了交通事故， 提高了方便程度， 從而改善了該地區交通可達性。

（三）強化整體規劃，協調統籌綜合開發

應重點加強對于工程項目前期規劃與建設的重視性，確保在有效提升軌道交通盈利的基礎上，而逐步地改變以政府財政資助為主的建設模式。對此，換句話而言，即是指為了能夠確保更為切實地促成軌道交通TOD模式建設、及城市未來整體規劃開發的同步發展，其相關工作部門則有必要就此而采取相應的應對措施。從而，據此而保證能夠更為科學、全面、以及完善地形成軌道交通建設“投資—— — 收益—— — 投資”的良性發展模式。根據 TOD 模式的原則，以站點為中心，土地開發強度應呈圈層式遞減，從而保證緊鄰站點附近的人流更加集中，縮短出行時間。因此，核心影響區范圍內以商業、金融、酒店等容積率較高的建筑為主，盡可能吸引更多的人流。次級影響區范圍內，應適當增加商務辦公用地或提高居住用地容積率，使整體開發強度有所提高，體現出城市型站點對周邊用地的輻射影響。

三、結語：

有限的土地要滿足無限的發展需求，關鍵就是要節約集約利用土地，實現土地效益的最大化。城市軌道交通建設和周圍土地資源的利用關系密切，涉及到多種影響因素，只有對城市交通網絡和土地開發利用進行綜合考慮分析，才能夠制定出有利于城市發展的模式，從而有利于解決城市交通擁堵問題，并優化城市空間應用，保證城市的健康、有序發展。

參考文獻：

[1]李玲，湯振興，張青軍.城市軌道交通與沿線土地利用協調發展策略研究[J].黑龍江交通科技，2015（6）.

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