房地產價格與城市擴張

摘要：房地產的發展和城市的發展本身都有著直接的關系。而供求關系是否平衡、供應結構是否合理和房價是否適中是很亮一個城市是否能夠更好地發展的關鍵因素。本文引入實際的案例，具體分析房地產價格和城市擴張之間的關系，希望能夠給相關專業人士以參考性意見。

關鍵詞：房地產價格;政府策略;城市擴張

房地產本身就屬于各地政府在“經營城市”過程中直接的產品。而一個區域內房地產價格的高低，將會直接反映地方政府“經營城市”的能力。從長遠發展的角度來看，房地產的價格和城市的擴張有著直接的關系。也只有對這一切進行全面地分析，也才能夠更好地平衡房地產價格和城市擴張之間的關系。

一、房地產業發展和城市經濟發展之間的關系

（一）房地產業和城市擴張之間的關系

房地產行業的發展本身和國民經濟的發展有著非常重要的關系，甚至在之后與城市經濟的增長也有密切的關系。房地產的投資和城市用地規模的擴張和城市經濟總量的增長本身都有著重要的關系[1]。合理的房地產投資可以有效地調整需求供應，通過改進供給效應來有效地促進城市增長。過度的房地產投資，則會讓城市經濟產生嚴重的泡沫效應。所以尤其需要在房地產和城市發展的過程中，有效地協調房地產投資和經濟增長之間的關系。

（二）房地產投資和城市經濟總量之間的關系

我國房地產投資發展的過程有著非常明顯的區域差異。從我國房地產投資和房價的走勢來看，我國東部房地產投資的規模最大，房價也最高。西部房地產投資的規模最小，房價也最低。東部房地產和西部房地產之間存在著很大的差異。在改革開放之后，我國東部和中部的城市經濟總量已經明顯增長，小城市的經濟總量則明顯不足。這樣經濟總量發展的差異最終影響了房地產本身的發展。也導致了大家對房地產投資的熱情有所差異。

（三）房地產投資和城市經濟發展之間的關系

房地產價格走高會使得居民投入更多的錢到房產上，從而減弱了居民本身的消費能力，最終使得收入和分配出現失衡的現象，居民之間的收入差距也只會變得越來越大。房地產業投資熱情的比例過大也勢必會影響到其他產品的投資，并在之后影響到城市經濟整體產業的發展。

二、房地產價格一路走高背后原因分析

（一） 不同群體的需求

一個地區的政府必須在考慮不同群體需求的基礎上來有效地經營城市。既不能夠將房地產價格調整的越高越好，也不能夠將房地產價格調整的越低越好。高房價并不是衡量城市經濟發展的唯一標準，也并不能夠證明一個城市有很高的經濟吸引力。相反，如果房價過高，則就會超出老百姓的實際購買能力和承受范圍，從而形成所熟知的“地產泡沫”。

例如，2013年，鄭州的房價僅為7500元/m2，到了2014年，鄭州的房價上升到了8000元/m2，到了2015年，鄭州的房價上升到了9200元/m2，到了2017年，鄭州的房價已經上升到了10525元/m2。每年都保持著1000元的增長速度，房價可以說是一路飆升。到了2018年，鄭州的個別樓盤的價格甚至飆升到了40000/m2。

而鄭州房價飆高的背后，也從側面反映出鄭州在不斷發展的過程中成為了“金融城”和“會展城”。而打造出的“空中絲綢之路”也為鄭州城市的發展提供了有效的保障[2]。再加上政策的不斷優惠，越來越多的人也選擇落戶鄭州。鄭州新規劃的城區道路和軌道交通正使得鄭州城市在迅速地擴張，這些因素都導致了鄭州房地產市場出現了“供不應求”的現象。從而促使鄭州的房價一度標高。

（二） 擠出效應的影響

截至到2015年，我國的房地產投資已經達到了固定資產的20%。房地產的高利潤回報也使得越來越多的投資者涌向該行業，從而使得房地產投資出現過熱的現象，反而擠占了其他行業的發展，最終不利于城市的擴張和協調發展。

在高利潤的驅使下，房地產投資商都普遍對投資有高的語氣，銀行也更加傾向于向銀行進行投資和貸款，這些措施使得房地產的發展節節走高。與此同時，銀行也更傾向于向房地產投資者貸款，這些都助推了房地產市場本身的發展。銀行的大部分貸款都流向了房地產市場，從而加劇了城市經濟的發展。雖然城市從表面看來出現了擴張的現象，但是這只是短期的一種虛假的繁榮。這正是“擠出效應”的一種體現。

房地產的擠出效應也會使得居民的消費需求進一步減少，房產價格節節攀升，也就會使得居民投入大量的資金去購買住房，城市在此過程中也會進一步地得以擴張。

三、調控房地產價格和城市擴張之間的主要策略

（一）有效地明確房地產行業在城市經濟發展中的地位

需要合理地利用房地產本身對城市經濟的促進作用。并在此過程中有效地預防因為房地產過熱而對城市經濟發展帶來的擠出效應[3]。只有這樣才能夠讓房地產和其他行業更加協調地進行發展。在政府出臺一系列政策之后，才能夠真正使得房地產業和經濟增長之間形成良性的互動。

（二）對部分房產實施合適的抉擇政策

由于我國地域本身非常廣闊，甚至區域發展存在巨大差異。其實，房地產發展過程中存在諸多不協調的現象。因此，各地政府在制定房地產政策的時候尤其要避免一刀切的現象。一方面，尤其需要指定一些限購政策和土地政策來促進北上廣等一線城市發展。而對于房地產市場不是很發達的三四線城市，大家尤其需要采取一系列措施來促進房地產市場的發展。

（三）采用長期和短期相互結合的政策

房地產的投資過程會通過需求效應和供給效應來對城市增長產生一定的影響。所以，在短期發展的過程中，尤其應該有效避免出現投資過快的現象。而從長期發展的過程來看，也尤其應該通過注意供給效應的滯后而出現房地產過冷或者過熱的現象。

四、 結語：

綜上所述，我們可以看出房地產的價格和城市擴張會存在一定的關系。而從未來發展的過程來看，很多一線城市的樓市也存在著巨大的潛力，相信今后房價也會穩步增長。而各地政府在將來更加要結合實際的情況來對樓市亂像進行集中治理，爭取能夠將房價維持在一個相對較穩定的范圍內。

參考文獻：

[1]李木祥.中國房地產泡沫研究[M].北京：中國金融出版社，2016（3）：169-173

[2]劉春雨.房地產泡沫的危害與防范措施[N].科技資訊導報，2015（3）：69-73

[3]劉繼海.淺析房地產泡沫[J].中國房地產，2016（3）：148-153

作者簡介：牛登法，1978年2月，河北省邢臺市，本科，中級職稱，研究方向：房地產發展方向。