房地產開發項目的全過程成本控制

徐雯

摘要：隨著我國市場經濟的快速發展，我國房地產的發展可謂是發展迅速，日新月異。隨著房地產行業市場競爭壓力日趨增加，使得房地產開發企業的利潤空間不斷萎縮，在市場增長空間逐漸降低的情況下，房地產企業開始實行管理驅動發展的道路，尤其是在成本管理上更是費了一番功夫。

關鍵詞：房地產開發項目;全過程成本控制

我國建筑行業自改革開放發展至今已經取得了非常不錯的成就。房地產企業開發項目具有投資金額大、開發周期長、成本類型多樣等特點，開發項目的主要成本有土地成本、前期工程費用、開發建設及管理費用、營銷費用、融資費用等。因此，房地產企業要做好開發項目成本控制，就是要對房地產開發全過程的成本進行規劃。

一、房地產開發項目全過程成本控制基本概述

房地產開發項目全過程成本控制中涉及的環節主要有四個，第一個是決策環節;第二個是準備環節;第三個是施工環節;第四個是銷售環節。其中，決策環節中涉及的成本框架比較少，一般對房地產開發項目合理性和經濟性等內容加以全面探究，以此對項目選址以及融資等情況進行明確。準備環節中涉及的成本主要為土地使用成本，例如土地出讓成本以及相應的稅費等。同時對擬建項目進行綜合探究，做好施工現場考察工作，對施工環節中可能出現的各項費用進行明確。此外，還要對項目所在位置通水、通電等狀況和費用進行把控。施工環節中的成本作為全過程成本占比最高的環節，該項環節中涉及了房地產項目各項施工成本和其他成本，例如：建安工程、基礎設施、公共配套等施工費用。在此環節中，還包括了諸多人工成本以及材料成本等，所以，做好此環節成本控制工作是非常必要的。銷售環節就是對房地產項目進行營銷，在此環節中涉及的成本主要以人工成本為主，還包括管理成本、財務成本等。

二、當前我國房地產開發項目的全過程成本控制工作中存在的問題闡述

（一）房地產開發項目準備階段的招標質量難以把控

房地產開發項目準備階段的工作包含招標工作，招標質量將決定著房地產開發項目最終的質量情況，雖然我國政府此前已經出臺了關于項目招投標的具體規定以及相應的實施措施，但是仍舊有小部分的房地產開發企業存在內定項目施工單位以及串標等問題，這些問題的存在使得房地產開發項目的招標工作大多流于形式，難以百分百發揮出房地產開發項目招投標的積極作用。

（二）未使用先進的成本分析與控制手段

主要表現在：一是缺乏先進的成本控制手段。目前實務界大多數房地產企業采用的相關指標作為控制標準，成本控制方式單一，無法有效識別風險和控制成本，這種靜態控制方式依賴于開發項目的核算水平，缺陷在于對于某些特殊環節或工程類別的控制效果不明顯。二是未建立動態成本分析制度。很多開發企業開發項目成本數據缺乏及時性、準確性，往往是項目竣工后才進行統計分析，工程建設期間無法及時掌握設計變更、工程簽證等內容，成本管控缺乏實效性。

三、我國房地產開發項目的全過程成本控制的改善建議闡述

（一）前期工程費的控制

前期工程費主要由勘察測繪費、規劃設計費，建設項目咨詢、招標費，報批報建費，“三通一平”費和其他前期費組成。前期工程費一般占項目總支出的2-6%左右;其中設計費為前期工程費成本控制的重點，同時設計結果決定了工程造價的75%甚至以上。故有“設計階段是成本控制的關鍵階段。設計一條線，投資千千萬”的說法。雖然各地實際政府相關收費差異有很大差別。但從成本控制的角度來說，重點要關注以下幾點：（1）“三通一平”費和臨時設施費應根據實際情況估算，應注意結合實際狀況，充分考慮臨時設施對項目建設的相對永久性，進而降低開發成本。（2）前期工程費用中的其它前期費，應充分關注規定費率與實際收費有差異，加強同相關部門溝通協調。同時，當某些規費由硬性指標轉變為市場調控時，應根據政策的實際變化情況，既確保項目建設符合政策要求，又能保證維護企業的開發利益。（3）前期工程費一般由前期部和設計部負責控制，但要強調的是，做好成本控制，就要進行項目全過程管理，故成本從業人員應進行全過程跟蹤，及時與設計人員進行討論，提供給設計必要的指標、構造措施;對規模、內容、建造標準進行合理建議;提供控制工程投資的方法和依據優化方案。

（二）引進先進的成本控制方法與手段

傳統的成本控制方法已不適應房地產成本控制的需要，房地產開發企業迫切需要引進先進的成本控制方法。在成本控制方法的選擇上，實務中可采用目標成本法和作業成本法。目標成本法是以市場為導向進行成本管控的方法，房地產企業的特殊性更適用目標成本法。房地產企業可根據預計房屋售價、自身設定的利潤率倒推出開發項目的目標成本。目標成本確定后，可將目標成本控制嵌入到開發項目的設計、開發、建設過程中。同時，完善成本的動態監控。從項目立項到營銷的整個業務流程，建立動態成本費用管理機制。動態成本可以定義為預計總成本，動態成本由已結算合同成本、未結算合同成本、非合同成本、預計待發生成本合并構成。動態成本的管控重點是待發生成本，包括預測待發生成本和合同內變更費用，可以建立臺賬和動態成本分析表，及時向管理層反饋成本變動情況，確保成本在可控范圍內。

（三）施工階段的成本優化管理

在施工環節，要嚴防變更，強化施工現場簽證，加強圖紙會審，明確總分包成本和材料供應費用，多層次多角度審核施工款支付。為了增強施工現場的成本控制，要將全員責任成本管理制度和目標成本管理體系結合起來，加大責任成本考核力度，讓每一個員工都建立成本意識，公司需要將整體的成本目標分解到各個部門的各個責任人，建立責任成本考核體系。比如設計部門要考核施工圖成本、設計限額、設計變更，工程部考核質量成本、維修成本、材料成本，通過激勵機制讓員工主動控制成本。

四、結語：

總而言之，全過程成本控制在房地產開發企業中仍需完善，這將直接影響企業今后運營和發展。通過對加強開發項目各個環節成本控制工作，可以讓房地產企業獲取更多的經濟效益，以此增強企業綜合競爭實力，實現房地產開發企業的穩定長遠發展。

參考文獻：

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[2]王宏.房地產開發項目全過程成本控制分析與應用[J].中國鄉鎮企業會計，2017.

[3]王廷魁，張倩.基于BIM的房地產開發項目成本控制研究[J].建筑經濟，2015.

作者身份證號：120105198305280025