論小戶型社會保障性住房的建設

戚華容

摘要：小戶型社會保障性住房問題是我們國家在發展城市化改造歷程中算面臨的最大的問題，同樣也是一個很嚴重的共性難題，在我們當今的社會，無論是我們國家還是其他國家，都高度重視中低收入人群的住房保障問題，也就是對小戶型社會保障性住房的建設，可以有效地解決這個問題，對此，我們國家完全可以通過學習一下別的解決了公共住房問題的國家比較成功的經驗來完善自己的，如此就可以保證我國小戶型社會保障性住房建設的完善，對我國的住房保障制度的提升，和對建立和諧社會美好家園都有著巨大的現實促進意義。

關鍵字：小戶型住房;住房保障制度;中低收入人群

隨著我國人口的不斷增多，社會貧富差距的擴大，房地產市場化程度的不斷提高，人們購房需求的不斷增加，商品房價格的漲幅比遠遠的高于我國居民的收入增幅，越來越多的人們越來越支付不起市場上那些不斷上漲的房價，特別是中低收入人群，他們即使在在銀行貸款，分期購買房子，也滿足不了他們的應該有的住房需求。這導致不斷地增加人們之間的矛盾，使我國難以達到和實現“和諧社會”中的“居者住其屋”的根本目標，所以我們要從根本上保障中低收入人群的住房需求，加強對小戶型社會保障性住房的建設，以實現我國和諧社會的根本目標，通過住房保障體系和轉移財政收入來賦予這些低收入的群眾一定的小戶型住房的保障。創造我國的和諧社會美好家園。

一、保障性住房項目概述

（一）保障性住房項目的含義

我們國家的小戶型保障性住房項目，是我們國家在城市鄉村的住所建設中相對來說比較特別的一種特殊住所，小戶型保障性住宅就是帶有我國社會福利保障性質的屋宇，他由有我們國家的各級政府按照國家發布的法律法規，根據實際情況所建造的，專門為我國的中低收入人群和一些有著住房困難的人群建造的，價格和租房錢相對來說比較少。小戶型保障性住房也是在我們國家的住房建造中唯一一個帶有政策性的建筑，一般來說，由各級人民政府根據本地的實際情況和我們國家的規定政策來加以實施，在本著公平公正的原則進行統一分配，然后進行審核和嚴厲的監督，只是針對特定的人群使用。通過我們國家的小戶型保障性住房的快速發展，不僅僅可以帶動我們城市別的其他領域的快速發展，也是一份可以使百姓安居樂業的偉大工程。是我們國家目前最重要的民生問題，不僅如此，還可以改造我們城市和鄉村之間的差距，改善村里的消費環境和配套設施，使得他們擴大需求，為我們國家中低收入人群的生活添加更多的樂趣，為他們提供更多的就業崗位，減少城市與鄉村的貧富差距，從而共同創建一份美好社會，和諧社會。

（二）保障性住房項目的分類

我們國家的保障性住房是現在我們國家唯一的帶有社會保障屬性的建筑，我們國家的各級政府會統計申請保障性住房家庭的各種信息，包括家里每個人賺多少錢，家里面有多少存款，每人平均住多大的房，原來所居住的地方等等很多事實，再跟具當地的實際情況，把保障性住宅分成很多種類，公平公正的進行分配，政府將保障性住房從低到高分成了很多種類，其中包括為廉價出租房、公費出租房房、經濟適用房、拆遷安置房等等。雖然劃分了很多種類，但是總的來說一共就三種大的類型，一、經濟適用房，二、廉價出租房，三、公共租賃房。

我們國家的經濟適用住宅通常指的是帶有一定的社會保障屬性的商品住宅。各級政府根據社會的經濟情況和適用住房建造計劃來進行經濟適用住宅的建設。 它基于國家頒布的統一計劃，土地由地方政府管理部門分配。 土地轉讓費免征，各種批準的費用減少。 半征和銷售價格根據最低利潤原則確定，具有經濟性和適用性兩個特征。

我們國家的廉價出租房就是我們的當地政府給達到了城市居民最低生活保障的人們提供的帶有社會保障性質的住房，他的福利分配主要是體現在租金上。通過補貼他們的租房錢來進行分配資源，有的還會補貼給他們實際物品。 廉租房的分配主要基于租金補貼。我們政府在解決最低收入能力的人們出租房屋，用非常地的租金向他們提供社會福利。所以說，廉價出租房用來解決低收入家庭住房問題是非?？尚械?，也是重要的途徑之一。

我們國家的公共租賃房指的是由政府出資交給開發商建設、政府負責籌集房源，規定建設標準并監督進程，規定出租人員的標準，通過公共租賃來滿足我國的中低收入人員的住房困難。一般來說，公共租賃房一般租給沒有房源的職工和剛畢業的學生以及在城市找到了穩定工作的外來人員，而且其租金一般比外面租房便宜很多。

我們國家的經濟適用房是我們國家政府新建的項目，房源由政府開發，他和廉價租賃房很是相近，但是也有區別，鏈家租賃房的房源有很多類型，而經濟適用房只有一種。都是由政府尋找，比如說空了很久的樓房，新建的項目房，通過改造可以居住的危樓，還有一些廢棄的公房，都可以開發成經濟適用房。廉租房只能租不能賣，而經濟適用房可以出售。廉價租賃房是收取象征性的租金出租給城市的特困人口，但是經濟適用房是通過降低建造的成本，比如說減少稅收，降低建造標準，減少所獲得的利潤等等，低價賣給買不起房的居民，它主要面向的是剛畢業的大學生，剛找到工作的人員等等，是有效解決住房難問題的途徑之一。

二、保障性住房的幾種不同建設模式

廉租房。主要指的是政府向符合標準的人們通過補貼他們的房租錢和發放實物補貼的辦法提供帶有社會保障的住房，而其購房的限定標準就是那些滿足了我們城市的最低生活保障的家庭或者想要住房特別緊張的家庭。廉租房主要是通過補貼租房錢的形式發放，其次就是發放實物和減免他們的租房錢。

經濟租賃住房是一個基于政策的出租房。保障經濟租賃房屋的主要方式是非產權租賃，即政府資助經濟租賃房屋建設后，保證對象不買，而是租賃，政府提供補貼。這種新的住房模式是政府或企業出現之前的最后兩年持有住房的一部分，而這部分住房出租給特定的一群人。經濟租賃住房條件優于廉租房，租金也相對比較高，適合一定的基礎但沒有購買的能力的特別人群。

經濟適用住房。它指的是我們國家通過計劃出資，出地，由開發商和政府合作共同建造的房屋，通過低價賣給符合要求的人們，獲得的利潤很少。這是一個有社會保障的商業住房。它具有經濟性的特點，比其他房地產買的房子相對便宜很多。

拆遷安置房。指的是政府因為公共利益需要拆遷你家的房子時，對被拆遷的人給予的安置房，拆房之前會與被拆遷人協商，并被拆遷人在拿到拆遷安置房房產本之后才可以進行拆遷，保證被拆遷人的利益，拆遷安置房的產生，也保障了我國人民的住房需求，對于我國的住房保障系統進行了加固，為進一步進入和諧社會產生了促進影響。

三、保障性住房項目建設中存在的問題

我們國家的小戶型保障性住房系統雖然在政府推進和人們的努力下有很很大的改進，小戶型保障性住房在積極的建設中，我們國家的中低收入人群的住房問題已經得到了很大的改進，生活質量得到了提高。雖然我們國家的小戶型保障性住房已經對中低收入家庭的住房問題進行了解決，但是在這里面還存在很多很多的問題，這些問題嚴重的影響了我國保障性住房的進程，也為居住者帶來了不少的麻煩，下面介紹我國在保障性房屋項目上的以下問題。

（一）保障性住房建設過程資金少

我國保障性住房建設資金主要由地方政府出資，我國一直以來實行地方財政收入和中央財政收入分開的政策，有一個明顯的現象的出現，地方財政收入的增長明顯低于中央財政收入的增幅，但是還有一個明顯的缺陷就是，雖然地方增幅慢，但是地方卻承擔的其不相匹配的任務，基礎設施的建設、醫療事業的衛生標準、社會的基本保障系統、居民的安全和小孩的教育都需要當地政府的財政的支持，但是我們國家的財政收入有很大一部分源于土地出讓時的稅收金。但是這樣，我們國家的財政不僅減少了收入，還要向外面支出財物，用來配置周邊設施，導致實際非常難以操作，政府時常拿不出錢來進行投入，但是其投入的資金只占少部分，從而影響地方政府的積極性，即使心有余，力也未必足。還有一部分來源就是我們國家的公積金，但是公積金的機制還不完善，制度不完整，導致經常被挪用，沒有用在保障性住房的投入上，正因為如此，使得公積金的保障功能產生了大大的折扣，只有正確的使用公積金，規范的使用公積金，對土地的收入實現了收入和支出兩條路并行，才能真正的讓國有土地增值，才能使全民收益，才能使社會更加和諧。

從國外經驗看，現在據我們了解，發達國家中，住房供應結構明顯改變，以前住房主要由政府部門提供，現如今，隨著私營開發商的介入，使得住房更加商業化，開發商成為住房供應的主力。政府由之前的供應者主力逐漸轉變為現在對供應商的監管者，對其在房屋供應過程中進行指導。開發商的合作者。但是我國的投入基本上都是政府投入的，主要是因為他們的理論非常的低，沒有開發商愿意和政府合作，不愿意掏錢，所以基本都是政府出資。和國外的比起來，我們國家缺少那種長時間有效的政策來保障。在當前經濟危機背景下，房地產的調控不僅阻撓了地方政府通過賣地稅收，每個地方收到稅明顯的都減少了不少，特別是那些本來就不富裕的地方，就很難進行保障性住房的建設。

（二）不完善的保障性住房項目分配制度

政府雖然一直在為住房保障對象服務，但是服務的過程中存在許多缺陷，政府參考信息與保障對象的實際信息之間存在不均衡問題，兩者之間的利益關系更加劇了這種信息的不對稱。其中，在保障性住房的整個過程中，從最初的申請到后面的核準，再到核準之后的公示過程，都存在著許多缺陷，使得公民認為在這個過程中存在著信息公示不準確，不完善現象，更多地方甚至存在的法律禁止的暗箱操作、違法違規現象。例如，曾經網絡出現的經濟適用房“六連號”現象，這是嚴格禁止的，還有媒體常常報道的變相福利分房，這些違法違規的行為都特別的不公平，那些保障性住宅的居民很容易集體爆發，產生民怨，發起其他激進的事件，對社會造成嚴重的影響。這些個不好的反應都阻礙了國家建設和發展保障性住房的進程，還有，人們的信用觀念不好，和當今社會的是新之后的成本低，都是因為系統不完善，缺失比較嚴重導致的，特別是難以在全國范圍內聯網核查個人收入情況（如：存款、房產等），現在保障房市場中仍然存在許多不足，如：保障房的購買需要滿足眾多條件才可購買，在購買過程中這些材料的收集和審核會給政府的工作帶來極大的不便，從而在加大了政府的審核成本的同時也延長了審核時間，降低了審核效率。有的時候，因為政府壓力大， 也會出現一些奸商見洞就鉆，曾經就出現過開著寶馬車卻購買了保障性住宅的人，然后租出去進行營利活動。還有的沒有成年就開始領補助的事件，這些現象的出現，使得人們對政府的保障產生嚴重懷疑，也使得保障對象產生誤導，無法保障住房保障中的公平公正。還有，我們國家的保障性住宅退出系統也是不完善的，中低收入人群的收入提高了，還要住著小戶型保障性住宅，還要領著補助，出現了該推出不退出，該進來進不來的問題。這種問題嚴重的降低了小戶型保障性住宅的保障性，是非常嚴重的問題。

（三）不夠完善的績效考核和監督體系

目前來說，我們國家的住房保障系統還非常的不完善，跟發達國家相比我們國家比較缺乏相應的績效考核系統，保障性住房并沒有完全的和政府工作的業績相關連在一起，因為這個保障性住房的建設是需要時間的，短期內并不好見到成效。和政府工作政績有一點不符，所以才導致了政府工作的不重視，被忽視在旁邊。在二零一一年的時候，國務院發布了重要文件，文件里面要求了各地政府加速對房地產市場的調控工作，對于保證性住房項目的建設要加大力度，但是，并沒有要求政府工作的業績相關連在一起。雖然各地各級的政府已經根據這份文件對于保障性住房加以重視，但是并沒有起到多么大的效果，保障性住房還是被冷落到了一邊，很少有人提到。同樣，關于整個經濟適用房建設的全過程，從項目開始到招標、建設、驗收以及分配的各個方面缺乏有效的監督和嚴格的控制。 目前，我國尚未建立專門的監督制度，主要是行政監督制度和司法制度進行相關的管理，而社會監督只是一種由群眾自己組成的，所以只有極少的社會監督群體，而且社會監督群體缺乏有組織的管理，所以不能進行有效的監督。而司法監督往往只有在嚴重違法后才能實施補救措施，難以收回經濟損失，主要屬于事后的監督，并不能預知，同樣對于監督效果不明顯。即便在行政監督體系中，主要的也是對日常管理部門的自我監督，根本不能保證權力不扭曲，不疏離，在經濟適用房建設中真正實現“為人民賺福利”。

四、保障性住房項目建設中存在問題的對策

（一）資金籌措方案

從目前狀況來說，我們國家的保障性住房投入的資金都來源于政府出資和把土地租出去算賺的金額，以及通過住房公積金所賺的錢，可以看出來，我們國家的保障性住房資金的來源過于狹窄，這也是我們國家財政困難的原因，所以我們國家應該擴大來源，進行融資等方式可以使用。我國政府應轉變角色，在保障性住房建設過程中，應要充分的發揮我們社會的各領域和各個市場的積極作用，各個級別政府要逐步從直接投資者和管理者轉變為經濟適用房建設，引導、合作、監督經濟適用房的資金來源。這要求政府制定和頒布相應的法律法規和住房金融的政策，加強監督的力度，改善與各個開發商的合作，充分的發揮出像資本市場一樣的通過融資起到的作用。形成政府與企業共建的局面。另外建議將更多的土地出讓金來建設保障性住房，還可以拿出房地產的相關稅收的一部分作為財政來源，這樣就大大減輕了政府的財政負擔。

即使增長國民經濟，保證持續的、健康的、穩定的發展非常重要的，但是政府不但要重視住房領域房地產經濟這個方面的發展，也必須更加的關注低住房問題。收入和中等收入群體。真正成為住房保障制度的主體。從發達國家經驗來看，如果一個國家它并沒有完整的住房保障金融系列的情況下，住房問題想要得到迅速和良性的發展是非常非常困難的。經濟發展的越快，人口增加的越迅速，面臨的住房保障問題就會越緊迫，因此要充分重視住房保障，才能促進社會和諧穩定的發展。

（二）保障性住房項目分配制度完善對策

在經濟適用房的建設中，政府是建設的主體，在建設過程中要嚴格避免不良現象的發生，如：腐敗、非法經營、經濟適用房中的明星生活等，在工作的各個程序中嚴格做到透明、開放。同時，在信息化的時代，在建房過程中，應使得管理機制動態化，使得資源共享，對保障房信息、保障房分配以及最終的分配結果向民眾公平公開。在保障房的建設過程中，進行動態監管，對開發商經常進行不定時的抽查，突擊檢查，加強審核的程序，做到程序嚴格，嚴格執行，避免“一審定終生”的現象的發生。另外，部分之間要加強協作能力，各司其職，密切聯系，建立健全多部門協調合作的保障機制，進一步完善對低收入者（低保戶）的審核程序，完善審核制度，建立起四級：市、縣、區、街道嚴格配合的保障管理網絡，對城市低收入家庭的認定審核，民政部分要加大監督力度，積極指導地方對低收入家庭的審核過程。對廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房的公民信息建檔，以便后面程序的進行，對其信用度信息進行等級評定。在網絡上嚴格記錄房屋產權戶籍數據庫，并對數據進行定期分析考核。國家的政策是，對廉價性住房，在住房期限內不得轉租，轉賣，轉借，轉讓，對這些違規行為，國家應采取嚴厲的措施，制定相關規定，嚴格處理，防止這類事件的發生。保障性住房不是符合條件時買到就長期擁有，為了使這項福利更好地為更多的需要幫助的人服務，政府需要制定嚴格的分配制度，不同類型的保障性住房應分配給不同的保障對象，要加強對退出程序的實行，對保障性對象進行定期核查，時刻檢查其收入標準是否還符合保障性住房的門檻，對不符合要求的人員，應及時退出，保障住房福利的嚴格實施，讓這份福利遍及更多需要幫助的、符合標準的家庭。

（三）績效考核和監督體系完善對策

實施與公司類似的績效考核方式，增加全面監督力度。在保障性住房的建設中，如果我們也像公司對員工的績效考核標準一樣，引入績效考核的衡量方式，一旦順利實施，必將提高政府的工作能力。其中對該績效考核的進一步理解為：對建設中的具體工作提出意見與根據，同時指導資源的分配，嚴格把控工作的正常進行，防止隨心所欲建房事件的發生，在嚴格公正的基礎上建好房。另外，績效考核還有另一個優勢，在績效考核的參考下，可以提高開發商的積極性，有了參考標準，從而防止了之前多干少干一個樣，干好干壞一個樣的現象的發生，所以開發商都將朝著多干，建設更多好房，提高自己的效率的方向出發，從而營造了一種積極向上的氛圍。在績效考核的參考下，整個社會都可以加入進來，進行有效監督，充分發揮社會人員對保障性住房的監督力度。為了公民的切身利益，給公民更符合標準的好房，政府采取相應政策，派出監察小組對房屋整個建設過程持續跟進考察，這也是中紀委的要求，該策略的實施，有助于加大監管力度，讓開發商時刻保持警惕，監管就在身邊，從而注意自己的一言一行。監察小組需要嚴格恪守職責，積極對報告工作、重要事項進行反饋，從而使得政府及時采取必要的應對策略，提高項目的效率。另外，還有一些看似微不足道其實很重要的事情將用于確保保障性工程項目正常進行，采用多種渠道，媒體報道、工地張貼橫幅等方式向社會群眾公布24小時投訴舉報熱線，讓群眾隨時參與其中，對投訴事件采取積極有效處理。投訴舉報的詳細事項嚴格要求，不要再像之前一樣，投訴之后無消息，只是簡單走一下流程而已，接到舉報后，記錄詳細的舉報人信息以及被舉報人信息，對被舉報人進行詳細備案，積極應對處理被舉報的信息，做到“有訴必接、接訴必查”，對違規事件進行嚴格披露，對政府機關工作人員的不良作風即使抨擊，及時響應群體的呼聲，從而維護和推動我國的住房建設朝著更好的方向發展。從目前的情況來看，任何事件的良好進行，都離不開監督的重要作用，在保障性住房建設中也一樣，為了保障其有序進行，我認為，國家應該成立由三級人員組成的監督委員會，首先政府代表參與其中，保障資金的高效率投入;社會代表參與其中，對運行狀況進行有效反饋;居民代表參與其中，進行實地監督，保障自己的切身利益，使各方的利益都得以有效保護。在此基礎上，加強與政府部門的密切合作，宏觀預警監督活動高效率實施。

五、結語：

為了更好地控制房價的暴漲，落實對房價進行調整的政策目標，減少對剛需群眾的房價恐嚇，應該加大保障性住房的投資力度，從而防止房價的暴漲以及銷量的暴跌。加大保障性住房的投資與經濟的增長是相輔相成的，加大投資，將給中低收入者帶來更大的便利，使得他們以較低的成本買到自己需要的住房，在房屋成交的過程中，將對國家的財政收入帶來效益，從而也反過來增加的財政收入;同時，需求者以較低的價格買到房屋后，他們不必為了償還本來較高的房屋價格，而簡衣縮食，縮減自己的支出，而是他們可以提高自己的生活水平，為了更好地生活而努力，從而改善生活，釋放出更多的消費能力，也提高的國民經濟。這是一個雙收益的過程。加大保障性住房建設的規模，不僅是一項民生工程，這也影響著整個國家的經濟水平，影響著經濟機構、金融市場的動蕩，甚至對整個房產行業產生重大影響，影響著其日后的發展。最近幾年，房價高漲，商品房越來越多，人民為了買到商品房，縮減自己的多方面支出，使得地方財政的支出遠遠赤字，同時也使得房產業扭曲發展，為了一絲利益，暴力拆遷，不顧公民的生命的報道時有發生，嚴重影響著整個國民經濟的發展。大規模保障性住房的建設，其以民生為導向，一切為了群眾的利益，可以對房地產的惡劣事件進行制止，引導房產業的正常有序進行，促進經濟的正常發展，從這個意義上看，保障性住房的建設是必要的，其對國民經濟的促進作用也是顯然的，因此政府應加大對小戶型保障性住房的投資，保障國民經濟的正常運轉。

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