新就業(yè)大學(xué)生居住需求考量:以南京市為例①

賈春梅，劉 金，周 萌

一、問題提出

從1999年開始，我國高等院校擴(kuò)招力度逐年加大，高等教育已從精英教育發(fā)展成為大眾化教育，大學(xué)畢業(yè)生已由擴(kuò)招前(1998年入學(xué)，2002年畢業(yè))290萬增至2018年的820萬。每年大學(xué)畢業(yè)生中有數(shù)以百萬計(jì)的畢業(yè)生留在城市(尤其是一線或新一線城市)工作和生活，ofo小黃車聯(lián)合“城市數(shù)據(jù)團(tuán)”經(jīng)過抽樣調(diào)查識別出2017年大學(xué)畢業(yè)生中接近三成流向一線或新一線城市就業(yè)。南京是我國僅次于北京、上海的高等教育中心，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈內(nèi)的重要城市，2016年被定位為特大城市，因而成為多數(shù)新就業(yè)人員除北上廣深之外優(yōu)先選擇的城市之一。江蘇省教育廳提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年江蘇高校畢業(yè)生就業(yè)仍屬于“凈流入”，留在江蘇就業(yè)的人數(shù)占實(shí)際就業(yè)人數(shù)的78.3%。留在南京和蘇州的人數(shù)是江蘇省就業(yè)人數(shù)的50.72%，超過半數(shù)。

然而，目前城市房價(jià)居高不下，新就業(yè)畢業(yè)生(即畢業(yè)五年內(nèi)大學(xué)生)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、資金積累較少、收入偏低，難以在短時(shí)間內(nèi)自食其力地購買商品房。雖然不少城市紛紛將這一群體納入公共租賃住房體系，但保障效果欠佳。然而，政府推出的與住房相關(guān)的人才政策主要針對“頂尖人才”，惠及面尚待擴(kuò)大，絕大多數(shù)新就業(yè)大學(xué)生無法享受。由此可見，新就業(yè)大學(xué)生與城市融合過程中處于尷尬的住房夾心層，很大比例的新就業(yè)大學(xué)生處于城市住房體系中較低水平的“蝸居”層面。青年人只有安居才能樂業(yè)，只有解決好居住問題才能實(shí)現(xiàn)聚集人才的目標(biāo)。因而，如何化解新就業(yè)大學(xué)生住房難題及提高其居住質(zhì)量成為專家、學(xué)者與公眾日益關(guān)注的問題。

國內(nèi)目前針對新就業(yè)大學(xué)生住房需求影響因素問題展開研究的文獻(xiàn)尚不多見，少數(shù)學(xué)者以典型城市或典型國家為例分析新就業(yè)大學(xué)生的住房現(xiàn)狀。趙衛(wèi)華(2018)基于北京外地戶籍大學(xué)畢業(yè)生調(diào)研數(shù)據(jù)分析居住壓力與居留意愿。部分學(xué)者研究了青年大學(xué)生的居住貧困根源問題。比如，曾明星，郭艷琴(2017)關(guān)注了上海青年知識群體居住成本增長過快引致的“居住貧困”問題；王先柱，王敏(2018)基于2010～2013年的中國綜合社會(huì)調(diào)查(CGSS)數(shù)據(jù)，分析對比“先賦”與“后致”兩因素對青年群體住房獲得的貢獻(xiàn)度。

上述研究為本研究奠定了良好的研究基礎(chǔ)。然而，相關(guān)定量分析新就業(yè)大學(xué)生居住需求影響因素的研究較為缺乏，微觀視角分析仍顯單薄。本文以南京市為例，使用滾雪球抽樣法獲得畢業(yè)五年內(nèi)大學(xué)生這一群體的住房選擇特征與居住需求相關(guān)數(shù)據(jù)，并結(jié)合AHP(層次分析法)對租購房影響因素進(jìn)行指標(biāo)體系構(gòu)建，以考量新就業(yè)大學(xué)生的居住需求。

二、南京市租房市場分析

目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入存量房時(shí)代，培育和發(fā)展住房租賃市場是實(shí)現(xiàn)新就業(yè)大學(xué)生住有所居的重要途徑。畢業(yè)五年內(nèi)的大學(xué)生購房者所占比例較小，絕大多數(shù)在租房市場上租房居住。因而，我們考量租房市場存在的問題以及租房價(jià)格情況。

(一)租房市場發(fā)展滯后

2018年1月30日，南京市政府在政府網(wǎng)站上指出南京市住房租賃市場存在三大突出問題:政策法規(guī)相對滯后且操作性低、市場主體單一、支持政策欠缺。與住房銷售市場相比，住房租賃市場發(fā)展嚴(yán)重滯后。《南京統(tǒng)計(jì)年鑒(2018)》提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年南京市住宅出租面積為4369平方米，商品住宅銷售面積為14062893平方米，住宅出租面積僅為住宅銷售面積的房屋面積的0.036%。

(二)租房市場供給狀況考量

1.多房家庭寧愿空置、不愿出租的現(xiàn)象

租房市場尚不規(guī)范，租房的法律制度不健全，住房交易平臺不佳，租賃關(guān)系不穩(wěn)定帶來的煩瑣手續(xù)，租賃中介機(jī)構(gòu)不完善可能導(dǎo)致的住房設(shè)施破壞，目前尚未對住房空置進(jìn)行稅收約束，空置住房幾乎不存在稅收成本，致使許多家庭寧愿空置也不愿出租。

2.長租公寓供給尚待完善

近年來，長租公寓是主要針對年輕白領(lǐng)的租住公寓，因其房源真實(shí)、租金透明、合同清晰、裝修較好等深受不少90后上班族的歡迎。但是，房租偏高，讓一些年輕白領(lǐng)望而卻步。此外，一些長租公寓吸引年輕白領(lǐng)的生活自由化、社交群體化體驗(yàn)等承諾難以實(shí)現(xiàn)，也影響了長租公寓的需求。

三、南京新就業(yè)大學(xué)生居住現(xiàn)狀調(diào)查

(一)調(diào)查樣本基本情況

為了了解新大學(xué)生的住房現(xiàn)狀和預(yù)期，我們于2017年12月至2018年2月對畢業(yè)5年內(nèi)的大學(xué)生租房情況展開為期3個(gè)月問卷調(diào)查，調(diào)查點(diǎn)包括三種類型:城鄉(xiāng)接合部(馬群)、主城邊緣居住區(qū)(中華門)、長租公寓(魔方公寓)。本研究采用滾雪球抽樣法(做法是先對隨機(jī)選擇的一些被調(diào)查者進(jìn)行訪問，然后再請他們推薦屬于研究目標(biāo)總體特征的調(diào)查對象，這種方法用于低發(fā)生率或少見的總體中進(jìn)行抽樣)進(jìn)行調(diào)查。本次問卷調(diào)查通過線上、線下兩種渠道共發(fā)放600份問卷，有效回收553分，有效回收率為92.2%。

接受調(diào)查的對象中男性占比為54.8%，女性為45.2%，男女比例接近1∶1。已婚占比為11%，未婚占比為89%。南京戶籍與非南京戶籍人數(shù)比例接近4∶6。工作1年以內(nèi)的占比43.2%，工作2～3年的占比36.5%，已工作4～5年的占比20.3%，工作1年以內(nèi)的大學(xué)畢業(yè)生在本次調(diào)查中占較大比重。樣本能夠基本反映南京市大學(xué)畢業(yè)生總體的結(jié)構(gòu)，具有一定代表性。

(二)調(diào)查結(jié)果

1.居住方式:合租為主

根據(jù)調(diào)查，南京市畢業(yè)大學(xué)生由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力欠缺和南京住房政策等諸多問題，解決住房的途徑主要有租房、所在工作單位提供職工宿舍、自有一套房、家里提供資金買房。其中租房包括合租和自租兩種方式。在回收的553份調(diào)查問卷中，選擇租房方式的占大多數(shù)，高達(dá)62.5%，合租方式占其中的87.1%，自租僅占租房的12.9%，而合租的對象多為同學(xué)、同事、朋友，少數(shù)人因?yàn)榻?jīng)濟(jì)壓力不得不放棄個(gè)人空間選擇與陌生人合租。

2.人均住房面積低

由于畢業(yè)五年內(nèi)大學(xué)生絕大多數(shù)選擇合租方式，一定程度上導(dǎo)致被調(diào)查者的人均住房面積較低。2017年南京市居民人均住房面積為 36.7m2，全國居民人均住房面積為40.8m2，而參與調(diào)查的畢業(yè)五年內(nèi)大學(xué)生的人均住房面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該數(shù)據(jù)，人均住房面積30m2以上的僅占0.5%，人均住房面積22～30m2的占62.7%，人均住房面積12～22m2的占36.8%。由此可見，調(diào)查者所代表的低收入大學(xué)畢業(yè)生仍然存在很大程度上的住房困難。

3.政府住房補(bǔ)貼普及低

在本次調(diào)研的有效回收問卷中，僅有8.3%的被調(diào)查者享受到公租房補(bǔ)貼，其余91.7%的大學(xué)生暫時(shí)與補(bǔ)貼政策無緣。造成這一現(xiàn)象的原因有二:新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生不僅在補(bǔ)貼制度上所能夠領(lǐng)取的額度極低，他們能夠申請到補(bǔ)貼額度的程序也極其煩瑣嚴(yán)苛，無法惠及大多數(shù)薪水不高但急需住房補(bǔ)貼的畢業(yè)生。

4.住房支出壓力大

問卷調(diào)查結(jié)果顯示，就業(yè)時(shí)間較短的大學(xué)生的月薪大多集中在2000～6000元，而有一定工作經(jīng)驗(yàn)的大學(xué)生的月薪則較分散(高薪者仍是少數(shù))，因此對于住房支出比較慎重。根據(jù)調(diào)查得知，由于租住環(huán)境的不同，南京市租房價(jià)格差別較大，低至500元/月以下，高則3000元/月以上，但是高價(jià)格租房在市場中占比較少，只有3.9%；大多數(shù)仍為500元/月以下和500～1000元/月的廉價(jià)住房，占比高達(dá)51.6%。

5.居住滿意度低

在本次調(diào)查中，問卷結(jié)果顯示受訪者對于居住滿意度普遍較低。其中，對于現(xiàn)在的住房非常滿意的占4.9%，比較滿意的占12.3%，一般滿意的占56.4%，認(rèn)為比較糟糕的占24.9%，非常糟糕想馬上換房子的有1.5%。

6.對定居南京的規(guī)劃度低

本次調(diào)查我們收集了目標(biāo)人群對于未來定居南京的規(guī)劃度。調(diào)查顯示，超過半數(shù)的人不打算定居南京買房，可能原因是南京經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，物價(jià)高、消費(fèi)高、薪資低、生活壓力大。近三成的人想定居南京并且家里提供首付，此類大學(xué)生有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，具備定居的主觀意愿和客觀經(jīng)濟(jì)支撐。有一成的大學(xué)生有買房意愿但是沒有具體進(jìn)行規(guī)劃或者不具備執(zhí)行力。

四、基于AHP層次分析法的指標(biāo)體系構(gòu)建及評價(jià)結(jié)果分析

(一)評價(jià)方法的選擇與指標(biāo)體系的確立

1.評價(jià)方法的選擇

對于結(jié)構(gòu)復(fù)雜、決策準(zhǔn)則多的問題來說，AHP層次分析法最大限度地調(diào)動(dòng)了人的邏輯和思維分析判斷能力，對評價(jià)對象依據(jù)總評價(jià)目標(biāo)(由評價(jià)目的確定)進(jìn)行連續(xù)分解，得到各層級評價(jià)目標(biāo)，并以最下層指標(biāo)作為評價(jià)指標(biāo)，然后根據(jù)這些指標(biāo)計(jì)算出綜合評分指數(shù)進(jìn)行對象評價(jià)。

2.指標(biāo)體系的確立

對上文所調(diào)查樣本，基于AHP(層次分析法)對畢業(yè)五年內(nèi)大學(xué)生的居住需求的影響因素進(jìn)行分析。為使指標(biāo)體系能全面反映畢業(yè)五年內(nèi)大學(xué)生居住需求的影響因素，選取研究對象基本情況變量、居住現(xiàn)狀變量、未來住房預(yù)期變量、廣義偏好屬性變量等4大類15種指標(biāo)建立指標(biāo)體系。

(二)判別矩陣構(gòu)建及權(quán)重的求解

根據(jù)指標(biāo)體系，利用上述標(biāo)度法，通過專家咨詢法問卷調(diào)查，選取本領(lǐng)域8位專家，分別對指標(biāo)的重要程度進(jìn)行打分，然后對打分結(jié)果又進(jìn)行了內(nèi)部的討論和歸納，得到兩兩判別矩陣。然后，進(jìn)行特征根、特征向量與一致性檢驗(yàn)。接著，計(jì)算出廣義偏好因素下的各二級因素影響權(quán)重。最后，計(jì)算出組合權(quán)重，見表1。

表1 組合權(quán)重

(三)評價(jià)結(jié)果分析

通過以上比較研究得知，影響畢業(yè)五年內(nèi)大學(xué)生居住需求因素中，基本情況(性別、是否本地、是否單身、工作年數(shù)、工資薪金)影響最大，居住現(xiàn)狀(居住方式、住房面積、是否享受公租房補(bǔ)貼、租房費(fèi)用、居住情況滿意度)影響次之，廣義偏好(住房外部條件要求、住房內(nèi)部設(shè)施要求)第三，未來住房預(yù)期(對租房市場關(guān)注度、對住房的預(yù)期、定居南京規(guī)劃度)影響最小。

在二級指標(biāo)中，按其影響重要程度排名如下:是否本地＞住房內(nèi)部設(shè)施要求＞工資薪金＞是否單身＞租房費(fèi)用＞住房外部條件要求＞工作年數(shù)＞是否享受公租房補(bǔ)貼＞對租房市場關(guān)注度＞居住方式＞對住房的預(yù)期＞性別＞住房面積＞定居南京規(guī)劃度＞居住情況滿意度。

綜合以上分析，是否是本地人很大程度上決定了畢業(yè)五年內(nèi)大學(xué)生住房選擇。可以想到，本地人在尋求工作時(shí)必定會(huì)優(yōu)先尋求離家近的工作崗位，若離家不是特別近，南京市發(fā)達(dá)的公共交通足以讓新畢業(yè)大學(xué)生們跨越大半個(gè)城市下班回家休息，可以住在自己的家里意味著節(jié)省了一大筆開支，還能住得安心；在年輕的租客心中，住房內(nèi)部設(shè)施也成了選“家”的一項(xiàng)重要考評標(biāo)準(zhǔn):擁有日常家電，如洗衣機(jī)、空調(diào)、冰箱等將會(huì)在租房市場中受到青睞；排名第三的二級指標(biāo)——“工資薪金”儼然也是制約著新就業(yè)大學(xué)生住房選擇的一大要素。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑——有經(jīng)濟(jì)能力才能在住房選擇中有更大的選擇面和自由度。

五、政策建議

青年大學(xué)生居住條件改善需要政府、市場、家庭及其自身的努力，不僅要從宏觀層面尋找解決措施，而且要從微觀層面探討優(yōu)化方案。

(一)適當(dāng)放寬住房補(bǔ)貼政策，提高普惠力度

譬如建立新畢業(yè)大學(xué)生住房補(bǔ)貼申請數(shù)據(jù)庫，要求新畢業(yè)大學(xué)生定期提供企業(yè)證明，對工作優(yōu)秀者加大補(bǔ)貼額度或延長期限，對在工作崗位上消極怠工者縮小補(bǔ)貼額度或縮短期限；降低最低申請門檻，實(shí)行梯度金額和期限補(bǔ)貼，使更多人受益。

(二)促進(jìn)長租公寓發(fā)展，增加小戶型住房供給

目前來看，我國住房市場上大戶型住房供給大于需求，而小戶型住房卻供不應(yīng)求。目前長租公寓越來越成為受年輕白領(lǐng)青睞的租住對象。因此，政府應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)小戶型或經(jīng)濟(jì)型公寓，引導(dǎo)長租公寓市場的健康快速發(fā)展。

(三)落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”，引導(dǎo)居住消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變

隨著“租購?fù)瑱?quán)”政策試點(diǎn)和不斷推行，無論租房還是買房都能獲得相同的落戶資格、公共教育資源等基本公共服務(wù)，青年人就可以逐步樹立良好的居住消費(fèi)觀念，購房居住觀念就會(huì)逐步向租房居住觀念轉(zhuǎn)變。