租賃型人才住房專營機構(gòu)融資渠道研究

楊磊

【摘 要】 當今城市的競爭，已演變?yōu)槿瞬诺母偁帯榧哟笕瞬盼Χ龋⑶夷軌蛄糇∪瞬?，各個城市大力推行人才租賃住房政策。為籌集到充足的人才住房，部分城市設立租賃型人才住房專營機構(gòu)。這些機構(gòu)均面臨融資的問題。政府注資、地方政府專項債、政策性銀行貸款和房地產(chǎn)投資信托基金是當前的主要融資渠道，但在實際應用中或多或少存在一定的局限性。如何拓寬融資渠道，建立多元化的融資體系是租賃型人才住房專營機構(gòu)亟待解決的問題。

【關鍵詞】 租賃 人才住房 融資渠道

當前，國內(nèi)各大城市的人才爭奪戰(zhàn)正愈演愈烈。為吸引人才并留住人才，許多城市紛紛出臺各項優(yōu)惠政策，其中最具吸引力的政策之一是提供租賃型人才住房。為此，部分城市專門組建人才住房籌集、建設和運營管理公司。人才住房需求大、數(shù)量多，涉及資金量巨大，對于如何解決長遠發(fā)展的資金制約瓶頸問題，關乎人才住房專營機構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展，關乎租賃型人才住房事業(yè)的可持續(xù)性。因此，加強對租賃型人才住房專營機構(gòu)融資渠道問題研究意義深遠和重大。

一、租賃型人才住房融資現(xiàn)狀

因提供租賃型人才住房是政府主導的一項工作，當?shù)卣⑷胭Y本金到人才住房專營機構(gòu)，從股權(quán)角度解決了部分資金問題。但是地方政府財力有限，不能承擔所有的人才房資金需求，因此需要補充其他的融資渠道，例如地方政府專項債、政策性銀行貸款和房地產(chǎn)投資信托基金等。

地方政府專項債是以政府作為專項債券的發(fā)行主體，對項目要求為具有一定收益的公益性項目，且具有穩(wěn)定的預期償債資金來源。租賃型人才住房符合地方政府專項債的發(fā)行條件。作為一種低利率、長期限的由政府財政主導實施的融資方式，是租賃型人才住房專營機構(gòu)重要的債務融資渠道之一。

國家開發(fā)銀行作為國內(nèi)主要的政策性銀行之一，長期致力于為與國計民生相關的重點項目提供融資支持，具有貸款期限長、利率水平相對較低、貸款發(fā)放保障能力強等多種優(yōu)勢。通過國家開發(fā)銀行發(fā)放項目貸款，保證人才房項目建設資金需求，是可行的融資渠道之一。

房地產(chǎn)投資信托基金作為一種創(chuàng)新的金融工具，通過基金化運作實現(xiàn)租賃型人才住房資產(chǎn)的流通，打通資本市場運作平臺、提高存量項目資產(chǎn)的流動性，形成滾動開發(fā)模式，從而幫助租賃型人才住房專營機構(gòu)緩解資金壓力，形成穩(wěn)定的中長期融資機制。目前，廣東省深圳市、海南省?？谑械南嚓P企業(yè)已有房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品順利發(fā)行，解決了存量人才房資產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)的問題。

二、存在的問題

租賃型人才住房所需的資金量巨大，僅依靠政府投入資本金、地方政府專項債、政策性銀行貸款和房地產(chǎn)投資基金等渠道融資，遠遠不能滿足籌集、建設和管理過程中的資金需求?，F(xiàn)有的融資渠道存在一些局限性。由于租賃型人才住房項目存在投資回收期長、利潤率低甚至為負等特點，因此不能滿足一般的商業(yè)銀行貸款要求。

從股權(quán)融資的角度看，政府的財力有限，不可能兜底承擔巨額的資金需求。股東投入資本金或注入一定規(guī)模的房屋資產(chǎn)后，往往要求租賃型人才住房專營機構(gòu)企業(yè)化管理、市場化運作。

地方政府專項債額度有限、對項目有特定的要求，不是所有的人才住房項目都符合發(fā)行條件，僅能滿足部分項目的資金需求，例如在棚戶區(qū)改造工程中配建人才住房項目。

國家開發(fā)銀行的項目貸款，不能用于支付通過招拍掛取得的“只租不售”土地地價款，不支持棚戶區(qū)改造項目，且受資金面政策影響較大，隨著政策調(diào)整而調(diào)整，不能始終保證享有優(yōu)惠利率。

房地產(chǎn)投資基金在發(fā)行過程中，交易環(huán)節(jié)較多，涉及多種稅費，目前無相關的稅收優(yōu)惠政策，無形中增加了融資成本。

三、 構(gòu)建多元化租賃型人才住房融資渠道

租賃型人才住房，是推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的創(chuàng)新實踐，也是落實租購并舉政策的具體舉措。人才住房專營機構(gòu)在資金方面，需要使用的資金量巨大，且資金的使用呈現(xiàn)“前低后高”的特點。專營機構(gòu)成立初期，人才住房項目拓展、規(guī)劃設計等需要一定的時間，隨著項目的大規(guī)模推進，資金需求會急劇增加。人才住房資金流動性差，該類項目屬于政府的民生工程，項目投資金額巨大、周期較長，資金回報率很低。在租賃型人才住房專營機構(gòu)的快速發(fā)展中，提早規(guī)劃、構(gòu)建好多元化的融資渠道，對于保障項目資金需求，推進租賃型人才住房政策落地具有重大意義。

基于目前的融資渠道已不能很好滿足人才住房資金需求的現(xiàn)狀，需要積極拓展其他資金渠道，構(gòu)建起股權(quán)、債券、綜合模式等融資體系。

（一）股權(quán)融資

在政府以貨幣資金形式注入資本金后，財力有限的情況下，再繼續(xù)增加貨幣資本金的可行性較小。政府擁有保障性住房的商業(yè)配套設施、商品房小區(qū)中的配建人才住房等實物房產(chǎn)資源，這些資產(chǎn)能帶來一定的現(xiàn)金流，可將這些實物房產(chǎn)以作價出資的方式分批注入人才住房專營機構(gòu)，從股權(quán)角度，解決現(xiàn)金流不足的問題。

（二）債務融資

在用好政策性銀行項目貸款的同時，可以補充其他的債務融資渠道。非公開定向債務融資工具是銀行間債務市場以非公開定向發(fā)行方式發(fā)行的債務融資工具，是債券市場重要的創(chuàng)新工具之一，為人才住房融資提供新模式。中期票據(jù)期限短（最長不超過10年）、利率相對較高，但也是債務融資的重要方式之一。企業(yè)債券需滿足近三年連續(xù)盈利等，用于固定資產(chǎn)投資的債券發(fā)行額不得超過項目總投資60%，發(fā)行向國家發(fā)改委申報?；谌瞬抛》孔赓U業(yè)務期限長、收益率較低等特點，非公開定向債務融資工具、中期票據(jù)和企業(yè)債券等可作為債務融資工具，按照資金需求情況靈活使用。

（三）綜合融資

1. 推動設立住宅政策性金融機構(gòu)，專項服務于住房租賃市場，以住宅政策性金融機構(gòu)為主體，利用政策性金融工具對商業(yè)性金融機構(gòu)無法或者不愿意參與的租賃住房行業(yè)提供資金支持。住宅政策性金融機構(gòu)可以通過政府信用背書籌集資金，為租賃住房的建設、收購和運營及時提供長期的低成本融資，解決制約人才住房專營機構(gòu)發(fā)展的核心問題。同時，住宅政策性金融機構(gòu)可以運用房地產(chǎn)投資信托基金等金融工具，有效盤活存量租賃住房資產(chǎn)，實現(xiàn)資金循環(huán)利用和輕重資產(chǎn)分離，持續(xù)推動租賃型人才住房事業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

2.資產(chǎn)證券化是人才住房的重要融資手段，而資產(chǎn)證券化的重要手段之一是房地產(chǎn)投資信托基金。探索以低回報的人才住房資產(chǎn)直接對接創(chuàng)新型房地產(chǎn)投資信托基金，將成熟運營的人才住房“上市”，回籠資金用于下一期人才住房的投資建設，形成“開發(fā)-運營-房地產(chǎn)投資信托基金上市資金回籠-開發(fā)-運營”的投資閉環(huán)。

3.積極嘗試引入保險資金。保險資金追求長期、穩(wěn)定的回報，且能提供的資金量大，契合人才住房籌集建設的資金需求，因此，人才住房專營機構(gòu)可積極嘗試通過長期戰(zhàn)略合作模式，引入保險資金，支持人才住房事業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

4.探索政府和社會資本合作模式融資。該模式能有效緩解政府財政壓力，拓寬融資渠道。租賃型人才住房專營機構(gòu)是政府投資背景的公司，需要一些優(yōu)惠政策吸引和鼓勵社會資本的廣泛參與，與市場其他主體雙向結(jié)合的機制能夠充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢。

四、結(jié)束語

租賃型人才住房專營機構(gòu)，作為一類新生機構(gòu)，有利于促進房地產(chǎn)市場的良性健康發(fā)展。資金問題，是該類機構(gòu)遇到的棘手問題。本文對當前人才住房融資現(xiàn)狀進行了分析并指出了存在的問題，在此基礎上提出了構(gòu)建多元化租賃型人才住房融資渠道的觀點。希望對今后越來越多的人才住房專營機構(gòu)提供融資借鑒和參考，不斷提高國內(nèi)租賃型人才住房籌集、建設和運營管理的資金融通水平。

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