投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的使用現(xiàn)狀

夏娟娟

【摘 要】 近幾十年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，價(jià)格波動(dòng)頻繁，使得房產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)值和賬面價(jià)值往往存在很大差異，市場(chǎng)價(jià)值往往會(huì)高于賬面凈值，甚至是賬面凈值的數(shù)十倍，因此，將其作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)采用歷史成本進(jìn)行計(jì)量則很難反映房地產(chǎn)的價(jià)值。基于此，財(cái)政部于2006年2月頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)--投資性房地產(chǎn)》，并從2007年1月1日開(kāi)始實(shí)施。準(zhǔn)則第一次把投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中間剝離出來(lái)并進(jìn)行單獨(dú)列示，在成本計(jì)量模式的基礎(chǔ)上有選擇地采用公允價(jià)值模式。

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值計(jì)量模式 歷史成本計(jì)量模式

一、研究背景

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人民收入水平的不斷提高，人們的投資觀念發(fā)生了改變，投資活動(dòng)的類(lèi)型不斷增多，其中投資性房地產(chǎn)是人們的重要選擇之一，因此房產(chǎn)的價(jià)值計(jì)量變得尤為重要。近幾十年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，價(jià)格波動(dòng)頻繁，使得房產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)值和賬面價(jià)值往往存在很大差異，市場(chǎng)價(jià)值多會(huì)高于賬面凈值，甚至是賬面凈值的數(shù)十倍，因此，將其作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)采用歷史成本進(jìn)行計(jì)量則很難反映房地產(chǎn)的價(jià)值。另外，投資性房地產(chǎn)具有數(shù)額大、周期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差以及高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，把它作為固定資產(chǎn)計(jì)量顯然是不合適的。

基于此，于2006年2月頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)--投資性房地產(chǎn)》，并從2007年1月1日開(kāi)始實(shí)施。準(zhǔn)則第一次把投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中間剝離出來(lái)并進(jìn)行單獨(dú)列示，在成本計(jì)量模式的基礎(chǔ)上有選擇地采用公允價(jià)值模式，但是在公允價(jià)值模式的采用上卻存在很多約束條件。盡管公允價(jià)值模式有很多限制條件，但是很好的彌補(bǔ)了成本計(jì)量的局限性，必然成為未來(lái)發(fā)展中的主要計(jì)量方式。

二、研究意義

自2006年準(zhǔn)則頒布之后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷攀升，若是企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)值采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，則會(huì)增加資產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)增加利潤(rùn)。另一方面，公允價(jià)值計(jì)量彌補(bǔ)了成本模式的局限性，同時(shí)能夠更真實(shí)公允的反映上市公司投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，有利于財(cái)務(wù)報(bào)表使用者了解企業(yè)所持有資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和使用狀況，從而增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和有用性。

三、我國(guó)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式使用現(xiàn)狀

大多數(shù)會(huì)計(jì)學(xué)者專(zhuān)家都預(yù)測(cè)大部分公司在兩種計(jì)量模式之間選擇時(shí)會(huì)傾向于公允價(jià)值計(jì)量模式。但事實(shí)與學(xué)者專(zhuān)家的預(yù)期并不一致，從我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，雖然每年采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)，但所占的比例一直不太高。如表1所示。

根據(jù)以上表格來(lái)看，在過(guò)去幾年中，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司在不斷增加，使用公允價(jià)值計(jì)量的公司數(shù)量也在不斷擴(kuò)大，在總體來(lái)說(shuō)增速較為緩慢，且公允價(jià)值計(jì)量模式所占比例較低。針對(duì)這種情況，本文認(rèn)為公司在選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式時(shí)，仍?xún)A向于選擇歷史成本模式。

四、公允價(jià)值計(jì)量模式使用較少原因

公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中使用較少的原因主要有公允價(jià)值模式使用條件嚴(yán)格、信息獲取成本較高、我國(guó)關(guān)于公允價(jià)值的制度準(zhǔn)則還未完善，估計(jì)技術(shù)和方法不健全等，在公允價(jià)值計(jì)量模式使用過(guò)程中存在的限制條件和困難問(wèn)題，阻礙了企業(yè)在投資性房地產(chǎn)中對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用。

1.公允價(jià)值模式使用條件嚴(yán)格。新準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量需要滿足兩個(gè)條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);②企業(yè)能夠在活躍市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他有關(guān)信息，從而能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理估計(jì)。根據(jù)規(guī)定，如果無(wú)法同時(shí)滿足以上兩個(gè)要求，那么企業(yè)將不能采用公允價(jià)值模式。實(shí)際上，獲得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的難度不容小覷，不同的地區(qū)、不同方位以及不同樓層的價(jià)格都有差別，想要找到活躍市場(chǎng)不是一件簡(jiǎn)單的事。除此之外，準(zhǔn)則還規(guī)定，一旦使用了公允價(jià)值計(jì)量模式，則不能改為成本模式。因此大部分公司根據(jù)自身情況進(jìn)行對(duì)比選擇后，最后仍采用成本模式。

2.信息獲取成本較高。由于我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)不夠完善，公允價(jià)值的獲取所依靠的公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)就很難得到。因此，采用公允價(jià)值模式的上市公司需要花費(fèi)大量成本，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)的信息獲取成本。相比于歷史成本模式，公允價(jià)值模式會(huì)使企業(yè)投入成本增加，進(jìn)而降低企業(yè)采用公允價(jià)值模式的積極性，轉(zhuǎn)而使用歷史成本模式。

3.有關(guān)公允價(jià)值制度準(zhǔn)則還未完善。目前，我國(guó)有關(guān)公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)制度準(zhǔn)則仍不完善，法律體系具有不確定性，這使得很多企業(yè)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的使用望而卻步。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的定價(jià)體系也不夠完善，政策缺乏穩(wěn)定性，房地產(chǎn)環(huán)境有較強(qiáng)的未知性，房地產(chǎn)的當(dāng)期價(jià)格可能會(huì)因?yàn)檎叻傻淖兓a(chǎn)生大幅上漲或下跌，從而增加了企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)公允價(jià)值預(yù)估的難度。

五、公允價(jià)值計(jì)量模式使用建議

公允價(jià)值模式能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值最有效的計(jì)量，采用公允價(jià)值計(jì)量模式是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。在推廣使用公允價(jià)值計(jì)量模式的過(guò)程中，要應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則，對(duì)相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則加以改進(jìn)，更好地規(guī)范企業(yè)公允價(jià)值的計(jì)量;進(jìn)一步簡(jiǎn)化計(jì)量模式轉(zhuǎn)換過(guò)程的流程和技術(shù)操作;建立專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)與會(huì)計(jì)界的合作，同時(shí)探戈審核評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估資質(zhì)，以確保評(píng)估的正確性;加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，建立完備的監(jiān)管體制。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 余安琪. 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用研究[D].南京郵電大學(xué)，2018.

[2] 叢磊.公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2019（12）：32-33+36.