房地產經濟波動及金融風險防范措施分析

孫建峰

摘 要 隨著我國經濟的發展以及城市化水平的提高，中國的房地產產業發展得越來越快，房地產也成為我國經濟發展的支柱性產業之一，其健康穩定地發展對于中國經濟發展具有重要的意義。然而，近些年來，中國房地產產業中存在諸多不穩定因素，存在很多的金融風險。面對這些不利因素，我們需要積極應對，一旦管控不當就會給我國的市場經濟帶來一定的風險。本文將主要對房地產經濟中存在的主要問題展開詳細的分析，然后對房地產的經濟波動以及金融風險提出相應的防范措施，進而促進我國房地產市場的穩定發展。

關鍵詞 房地產經濟 波動 金融風險 防范措施

一、引言

在市場經濟中，經濟的不穩定會對社會發展的穩定產生一定的不利影響。房地產經濟作為市場經濟的重要組成部分具有重要意義，特別是對于維護中國市場經濟的穩定性發揮了重要作用。有鑒于此，在經濟發展過程中，必須高度重視中國經濟市場的穩定，具有金融風險防范意識，及時認識到市場中的不穩定性因素，采取合理的措施，促進我國房地產市場穩定地運行與發展。

例如，房價持續上漲。部分城市出現的一個比較特殊的現象就是房價上漲了，可是租金的漲幅并不大的現象。相關的市場經濟理論認為這種房價和房租相背離的樓市泡沫問題是市場經濟不穩定的重要信號。因此，需要政府出臺政策防止房價過快上漲，保障市場經濟的穩定運行，充分發揮政府市場宏觀調控的作用，保持市場經濟的穩定運行，防范相關的金融風險。

二、房地產市場中存在的主要問題分析

（一）房地產資金依賴性

在房地產市場的發展中，存在的問題之一就是，房地產在開發的前期過度依賴銀行的貸款，缺少資金的保障。房地產作為資金密集型的產業，在實際的發展過程中的確需要依靠銀行的貸款作為后期發展的資金保障。根據中國房地產產業和銀行貸款數據的有關調查，房地產項目中最為重要的就是土地的開發。為此，在房地產發展的前期，許多經營者都會購置大量的土地，而這些購置土地的貸款費用80%都來自銀行貸款。這表明在銀行業的發展中，風險大都集中在房地產業。

在商業銀行的發展過程中，由于將大部分的資金都貸款給了房地產產業，這就意味著房地產產業的發展和商業銀行的發展緊密相關，存在正向影響。即房地產產業穩定發展，商業銀行的金融風險系數就小，房地產產業的發展不穩定，商業銀行的金融風險系數就高。也就是說，商業銀行在發展的過程中直接或者間接地承擔著房地產的市場風險，進而給商業銀行的發展帶來了巨大的金融風險，導致商業銀行的發展存在許多的不確定因素。

（二）住房信貸風險

隨著我國房地產產業的繁榮發展，以及購買者的購買需求的不斷增長，很多住戶和家庭出現了“不只一套房”的現象，很多的家庭都會在已有住房的基礎上考慮第二套房產，也就是改善型住房，但是在消費者購買過程中存在一些矛盾。即消費者對住房的購買有一定的需求，而手中的資金又不足以購買住房的矛盾。因此，許多的消費者為了滿足住房的需求都會考慮到住房信用貸款。雖然這種信用貸款的形式滿足了消費者的消費需求和住房需求，但是也存在一定的安全隱患，即消費者的個人風險性問題，一旦出現了經濟問題，就很容易導致借款還不上或者還款不及時的現象。這也在無形當中加大了銀行的金融風險。

目前為止，雖然我國出臺了相關的政策性措施和監管性措施，但還沒有建立完善的社會信用征信體系，致使銀行無法及時、有效地監管和掌控借貸者的個人信用情況和不良的貸款行為。如果任由這種情況發生，會給整個房地產市場乃至國民經濟的穩定帶來不良的影響，增加商業銀行的金融風險。為此，需要加強對住房信貸的重視，促進我國房地產經濟的穩定發展，有效防范金融風險。鑒于此，地產業與金融業的發展存在著密切的關聯，無論是地產業還是金融業的發展都需要考慮到彼此之間的影響。

（三）銀行經營性風險

經營性風險主要指的就是銀行業等金融性機構在發展過程中存在的風險，其風險的主要來源就是經營者的管理、決策存在失誤與偏差。由于我國的房地產產業穩步上升和快速發展，很多的商業銀行將信用貸款的主攻方向放到了房地產產業的發展上，把房地產行業的信用貸款看成一種優質的信用貸款。房地產在發展的過程中過于重視發展帶來的效益，缺少對未來經濟發展的長遠性考慮。例如，商業銀行為了吸引更多的借款用戶會故意降低信用貸款門檻，對一些信用貸款的必要手續也進行簡化，這無疑會增加商業銀行信用貸款的危險性。此外，還存在部分商業銀行為了追求利益，加快對信用貸款的審核速度，這也是導致商業銀行在貸款中存在不良貸款和巨大金融風險的主要原因。其實這些商業銀行的信用貸款客戶本身就是不確定性的因素，存在壞賬的風險，屬于不良貸款。

與此同時，商業銀行的這種盲目性也在信用貸款的實施過程中存在諸多不便，不利于整個金融市場的穩定性。在銀行的金融活動中，部分經營管理不到位的商業銀行過分依賴信托公司，沒有對信托公司進行規范性的審查，導致許多管理水平有限、經營經驗不足以及實力不強的信托公司進入。這些不良企業的進入不僅不會給市場經濟帶來強勁的發展動力，反而會導致市場經濟中出現許多問題，給市場經濟的穩定發展帶來不良的影響，導致許多企業在發展的過程中出現更多的阻礙性因素。

三、房地產經濟波動及金融風險防范性措施

（一）加大對房地產價格的管控力度

當前，在我國的房地產發展過程中存在價格上漲過快的問題。甚至在一些一二線的發達城市中還會出現房價猛漲的問題，存在超出了價格變化的正常范圍值的現象，房價的上漲幅度也超出了正常的經濟增長速度和水平以及國民經濟整體的發展水平。為此，為了促進我國房地產經濟的波動值處于合理的范圍，需要政府出臺相關的制度和措施，加大對市場經濟的管控力度，合理調控房地產價格。如果不及時調控房地產的市場價格就會發生房價越來越貴的問題，讓許多想買房的人沒有經濟能力購置房子，進而帶來城市無根感。

長此以往，這種問題也會嚴重擾亂社會的穩定和和諧。為此，需要認識到調控的重要意義，需要分清楚調控并不是限制發展，而是將價格控制在合理的范圍值之內。這是為了防止價格的過度波動，形成穩定的房地產交易市場。此外，有必要防止相關的投資客操縱房地產價格，確保房地產行業的穩定發展。只有這樣才能讓房地產行業長久可持續地發展，保障商業銀行的金融安全，防止商業銀行決策者在金融決策中出現失誤與偏差，造成商業銀行的金融風險性問題。

（二）將房地產抵押貸款

房地產的抵押貸款證券化主要指的是金融機構通過匯集以及通過住房的抵押貸款等形式，然后以現金的形式購入證券。其主旨就是根據貸款者的個人信用和個人信用的評級來確定貸款者的信用等級，然后以證券的形式為投資者提供一種新型的貸款模式，以此加快房地產產業的貸款證券化過程，有效地將銀行的金融性風險分散開來，進而促進金融市場的穩定發展。與此同時，這也是有效降低我國金融性風險的重要舉措，在具體的實踐活動中可以實現相關商業銀行轉讓部分收益權，及時回收資金，避免出現更大的損失。

另外，在房地產行業的發展過程中，需要積極推進和改善房地產行業的信托資金問題，解決房地產投資部門的門檻高、流動性差的問題。這樣才能從根本上解決現階段我國房地產資金難的問題，降低我國的金融性風險，規范房地產行業的發展行為，通過信托資金的問題引導房地產行業良性發展。

還需要建立完善的社會信用征信體系，使銀行及時、有效地監管和控制借貸者的個人信用情況和不良的貸款行為，提高銀行的有效貸款率。同時，需要對信托公司進行規范性的審查，防止一些不合規范的、經驗不足的企業進入市場，增加市場的金融性風險。需要金融機構加大對相關的工作人員的培訓力度，定期對金融機構從業者進行知識性、風險防控性的培訓，更多地發揮領導者的作用，對金融性的決策采取科學的處理方式，防止因為決策失誤而給金融機構帶來風險。

（三）提升金融機構的風險管理水平

在當前的發展形勢下，金融機構為了適應時代的發展，需要不斷調整自身的發展模式，適應當前的經濟管理模式，讓金融機構不斷提升管理水平。要知道金融機構要想改變自身的發展形勢就必須改變自身的經營管理模式。金融機構的管理模式是促進商業銀行發展之本。因此，各個商業銀行需要根據實事求是的原則，制訂屬于本銀行的管理機制，不斷提升對風險的管控能力。還需要建立相應的房地產信貸風險評估體系，建立健全相關的信息系統，加強對外部機構的合作與溝通體系建設，提升銀行的風險管理能力。

對可能出現的金融風險進行有效的防范和管控，確保自身的可持續發展。需要經營者根據現階段房地產行業的問題制訂適合本銀行發展的決策，減少在發展過程中急功近利的現象，將銀行的貸款放到更需要的地方，提高商業銀行貸款的門檻，增加必要的商業銀行貸款手續，拉長信用貸款的審核時間，通過金融機構的細節性審核環節，減少壞賬風險，提升銀行的風險管理與控制能力。

四、結語

在我國的房地產行業發展過程中，存在許多的風險性問題。例如，房地產行業在發展的過程中過度依賴銀行貸款、消費者在住房信貸存在違約的風險以及在我國的金融機構發展過程中的一些危險性因素等。這些危險性的因素既給我國的房地產帶來了一定的風險，同時也給我國的金融機構帶來了一系列的不良影響。為此，需要采取相對的措施，促進我國房地產市場的穩定發展。需要國家加大對金融市場的管控力度，科學地引導整個金融機構的發展，規避金融性風險，促進銀行和房地產產業的聯合性發展。

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