城市地鐵商業開發模式研究及借鑒

費璇

【摘要】隨著城市軌道交通迅速發展，需求量也越來越高，各個城市都在加快地鐵建設，優化地鐵設施，以緩解交通壓力，優化城市格局。地鐵建設不僅促進交通的發展，也帶動商業的迅速擴張，和商業開發建立了不可分離的關系，為保證地鐵和城市商業經濟的可持續發展，地鐵商業資源開發逐漸被政府、有關機構和各大商家關注。本文將參考許多文獻以及其他城市地鐵商業開發模式展開研究，結合武漢市地鐵交通展開分析，希望可以給武漢市地鐵投資方以及各商家提供參考，從而提升地鐵資源開發能力，實現城市軌道交通良性可持續發展的目的。

【關鍵詞】地鐵商業;商業模式;軌道交通;資源開發

一、研究背景及研究意義

隨著城市化的發展，交通運輸壓力也越來越大，地鐵在改善城市交通、加大城市空間利用率方面發揮越來越大的作用。據數據顯示，截至2017年6月，中國大陸建成投運地鐵的城市已達29個，未來十年，中國軌道交通市場將建7395公里地鐵線，到2020年，中國將有33個城市配有177條地鐵線。然而地鐵的成本遠遠高于收入，導致無法供其維護和擴建。為解決該矛盾，吸引更多投資者，地鐵商業的概念出現，許多城市已經出現地鐵生態圈、地鐵+物業、地鐵綜合體等多種地鐵開發模式，將城市軌道交通和商業規劃結合在一起，已經成為了軌道交通發展的主要模式。

對城市軌道交通資源充分利用，能夠加速地鐵、經濟、城市發展，減輕財政壓力、拓寬投資渠道，因此地鐵商業開發模式非常值得研究。然而目前大部分城市對商業資源開發未深入，許多地鐵資源的商機和經濟價值未充分發掘，能夠實現盈利的地鐵線路只有四條，還有很大的發展空間。本文將通過分析文獻，研究其他城市地鐵商業開發案例，結合武漢市目前軌道交通和沿線商業發展現狀提出參考性建議。

二、地鐵商業模式研究現狀

地鐵商業是指交通帶來的大量人流，帶動其商業客流量，實現地鐵和商業的共同發展。隨著我國地鐵建設的快速發展，地鐵商業模式開發正處于飛速發展階段，許多城市例如香港、北京、廣東、深圳都出現了地鐵和商業結合開發的模式。目前我國許多學者也在地鐵投融資、地鐵商業運營模式、地鐵對周圍商業發展的影響等方面展開研究、發表觀點。

楊帆在《城市軌道交通“地鐵+物業”商業開發模式研究》（2018）中指出“地鐵+物業”模式能夠有效將TOD理念應用于軌道交通開發中，提出采用“域”狀軌道交通開發模式，將周邊土地的商業開發和地鐵、城市規劃相結合：《地鐵上蓋物業商業綜合體實例研究》（2013）中王茜茜提出地鐵沿線上蓋商業綜合體，能夠促進地鐵建設和城市發展;張麗丹在《福州市“地鐵生態圈”開發模式研究》（2017）對典型城市地鐵開發模式進行分析，提出”地鐵生態圈”模式，并分析其理論基礎、優缺點及盈利模式。

三、地鐵商業模式研究分析

（一）“地鐵+物業”開發模式

地鐵+物業模式即“R+P”模式，在發展軌道交通的站點蓋物業，地下商業街、停車場以及其他服務措施，對站點周邊進行立體規劃開發，充分利用空間資源、實現城市公共交通運營商業化。軌道交通，目前國內唯一可以盈利的，充分結合了沿線地產開發、物業開發，地下商業開發，與城市規劃結合，實現多種交通無縫銜接的一體化設計。深圳軌道交通。深圳地鐵公司展開的“地鐵前海灣車輛段上蓋物業項目”，主要在車輛段上發展包括居住、辦公、商業等物業功能的大型綜合項目。

（二）PPP開發模式

ppp模式指政府、市場、金融機構相結合的投資融資模式，通過地方政府與民營企業與城市交通建設、公共服務產品建立長期合作，實現資金最佳價值、提升軌道交通服務水平。北京地鐵四號線項目由政府和PPP公司合作，項目成長期資產租賃給PPP公司，結束后ppp公司無償將資產移交政府。深圳地鐵四號線建設經營期內由港鐵公司自主經營，營運期滿無償轉交深圳政府。

（三）地鐵綜合體模式

地鐵綜合體指與地鐵緊密相連和臨近地鐵出入口的商業綜合體。廣州太古匯：多地鐵口將商場與地鐵站、BRT融為一體，商場在東南西北都設有出入口，引導人流，促進商場的經營。香港太古廣場：位于香港兩條鐵路交匯處，采用地鐵上蓋綜合體，其中包含寫字樓、購物中心、酒店。

（四）地鐵生態圈模式

地鐵生態圈指地鐵公司經營衍生業務，吸引投資者，聚結成地鐵生態圈結構，圈內各產業構成互賴、互依、共生的關系，形成一體化、開放式、自組織的網絡動態群體。泰國曼谷市地鐵捷運運營商B EM與泰國大型商場集團THEMALL合作，雙方將共同打造適合居民生活方式的地鐵生態圈。青島地鐵集團與齊魯銀行合作，為實現產業資源整合優化，實現商業與地鐵的共同成長，打造惠及企業、個人的“地鐵生態圈”。

四、武漢市地鐵商業開發現狀及問題

（一）發展現狀

目前武漢市的軌道交通已進入大規模集中建設階段，軌道交通綜合開發的操作理論和管理方法都處于探索初期。據統計2020年武漢市的194座軌道站點中，位于城市各級公共活動中心的站點數量共達到99座，占軌道站點總數的51%，發展地鐵商業的潛力巨大。

武漢市地鐵商業建設規劃實踐案例：

1、漢西一站路。采用“地鐵+物業”模式開發的站點，位于地鐵一號線解放大道與漢西路交匯處，采用站點上蓋物業的模式，開發商業服務設施。

2、金銀潭站。位于城市邊緣區，采用區域聯合開發模式，發展地區性商業服務聚集區，形成多功能混合交通良好的新型TOD城區。

3、光谷廣場綜合體。位于地鐵二號線，集軌道交通、市政設施、地下空間于一體的市政交通綜合體工程。

4、范湖站。位于地鐵二號線，位于城市中心區，采取軌道交通和周邊商業聯合開發的模式，發展中高端、休閑商務。

（二）存在問題

1、軌道交通站點立體開發模式涉及不同土地所有權的綜合開發機制，目前使用土地機制和模式尚未形成，給規劃部門和土地部門協調帶來較大困難。

2、將吸引大量人流量，對站點周邊的道路交通和公共交通與區域銜接有較高要求。

3、存在許多規劃不確定因素，規劃不明確給方案設計和實施帶來困難，盲目建設容易造成不必要損失。

五、對地鐵商業開發的建議

（一）保證規劃協調

完善規劃設計和實施方案，保證軌道交通建設與城市規劃制定實施的協調，以地鐵站點為連接點合理組織各種交通方式，進行交通空間的人性化設計。

（二）保證政策支持

采取建立軌道交通綜合開發土地儲備機制、鼓勵獲得站點周邊用地使用權的開發商與地鐵集團合作進行物業開發、對地鐵商業開發項目實施“分層設權、分別供地”.

（三）把握時序和建設協調

加強土地儲備和開發，實現軌道交通建設綜合開發與土地使用權轉讓的統一規劃，合理安排好建設開發的時序，推廣地鐵商業模式，促進軌道交通和土地綜合開發的同步高效。

六、總結

城市軌道交通緩解了城市交通壓力，帶動了城市的經濟發展，但是隨著對軌道交通需求的日益擴大，地鐵商業的開發開始迅猛發展，將軌道交通建設與區域經濟結合，提高地鐵系統的經濟效益，反哺軌道交通建設投資，有效開發地鐵周邊商業資源，提高地鐵周邊商業經濟效益，實現商業價值最大化，維持城市軌道交通可持續發展。本文就目前幾種城市軌道商業開發模式，并結合其他城市正在規劃和已建成的地鐵站點商業經濟發展狀況展開分析和研究，根據武漢市目前已規劃的幾個站點的現狀和問題提出建議，希望該理論研究能夠起到一定意義上的借鑒作用，促進地鐵商業資源開發，加快城市經濟發展。