房地產開發項目動態財務管理的幾點探討

吳小藝

[摘 要]房地產開發項目需要保持靈活性和創新性，要求項目對應的財務管理也保持靈活性。信息化時代為財務管理提供了新契機，信息技術的應用使得財務管理實現動態化。而這種動態化管理模式滿足了房地產開發項目價值的客觀需求，使房地產企業能實時掌握企業內部控制情況，及時采取改善措施，保證自身發展過程不會出現經濟危機。基于此，房地產企業應建立專業的動態財務管理系統，制定相關的財務管理策略。

[關鍵詞]房地產開發項目;動態管理;財務管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.27.145

在房地產開發項目進行中，房地產企業向來青睞傳統的財務管理模式，該模式為財務人員所熟悉，可操作性強，但與房地產企業本身的發展需求不適應，與開發項目的創新性要求也不契合。所以財務管理總會出現各種問題。動態化管理模式則不會出現這些問題。財務管理人員應快速轉變管理觀念，應用新的管理模式動態處理財務數據，解決財務問題。本文主要針對房地產開發項目動態財務管理進行探討。

1 房地產開發項目財務管理問題

傳統的財務管理模式存在的問題主要包括以下幾方面。其一，管理觀念和方法落后。房地產企業中的最高領導人員可直接參與財務管理和財務決策，如果這些領導人員無法擁有先進的財務管理意識，整個企業的財務管理觀念都會處于一種落后狀態，相關的財務人員也不會具備創新意識，其只負責核算等簡單的工作，其他的投資、借款審批等則由領導人員完成，這種方式會使財務管理分散化，不利于財務管理的專業化和規范化。如果領導人員出現謀私行為，企業內部的財務管理水平會急速倒退。另外，領導人員對財務管理風險的靈敏度也不如專業財務管理人員高，所以總會出現財務管理問題。其二，資金管理制度不健全。企業財務長期增長模型應與實際業務保持一致，企業需要根據業務實際發展情況，確定資本回報率等參數或標準，這才可以避免資金閑置或利用率差問題。[1]但在實際中，模型與業務總會有偏差，所以經常發生資金不足情況。其三，財務監控手段單一，財務管理水平低。在財務管理中，房地產企業需要實施有效的控制手段，來防止財務危機或會計核算問題。如果企業無法做好事前預算和事后控制，財務會計信息很容易出現失真情況。

2 房地產開發項目動態財務管理系統的構建

2.1 設計原理

主要借助信息技術，構建信息平臺，專門提供項目運行監督、反映服務，該平臺可以實現信息共享，工作人員既可以及時傳遞剛產生的項目財物信息，也可以與領導人員建立信息交互關系，使領導人員能接收這些信息，將其應用在經濟決策等方面。[2]企業內部其他部門也需要將相關的財務信息傳遞到平臺上，使財務人員能有效整合全部資源信息，分析財務風險等。

2.2 功能設計

功能設計主要包括三方面。其一，能對項目運行進行跟蹤監控，及時提供項目財務信息。其二，通過當前財務狀況，預測未來財務發展情況。其三，在未來財務預測中，如果出現財務風險問題，該系統還要提供解決建議，使財務風險得到有效規避。

2.3 模塊設計

模塊設計主要包括四個模塊。其一，基礎信息模塊。該模塊可以儲存大量的項目信息和財務信息，包括預定目標或管理報表中的信息等，可為財務人員和領導人員提供最全面、最完整的財務數據。其二，可行性研究模塊。房地產開發項目推進之前，領導人員需要對項目的可行性進行研究，站在經濟角度進行研究時，需要了解項目帶來的經濟利潤和財務風險等。[3]該模塊需要負責分析工作，為領導人員決策提供參考建議。該模塊分析研究的參考數據皆來自基礎信息模塊。其三，成本控制模塊。在項目開發過程中，會產生大量成本，為了實現成本最小化，利潤最大化目標，該模塊需要控制成本，并基于此目的，制定比較適合項目發展的目標成本參數，并降低成本目標分解為多個小目標，將其下發到相關的管理人員，使成本得到精細化管理。另外，該模塊還可以對項目反映的成本信息進行動態管控，使管控過程出現的各種問題得到有效解決。其四，績效評估模塊。該模塊主要對前三個模塊的運行情況及項目實施狀況進行分析判斷，作出評估建議，使項目最終達成目標。該模塊具有動態化特點，其在動態評估中，可使項目實施狀況得以實時查詢。另外，該模塊還可以對整個項目進行綜合評價，使整個項目的財務管理狀況和實施狀況得到全面解析與評估。

3 房地產開發項目動態財務管理策略

3.1 項目前期制定合適的財務管理目標

主要包括兩方面：其一，設定項目財務管理目標。企業需要針對項目具體情況和開發過程中的成本事項等，編制針對性較強的預算計劃，編制人員需要準確預測各種資金成本的利用情況和回報效果，這些數據是項目可行可靠研究的參考依據。[4]如果項目可行，企業則需要基于預算計劃，制定符合企業發展和項目開發的管理目標，使項目收入最大化，成本最小化。其二，平衡項目現金流。財務人員需要在前期測算項目資金流，使其穩定化和平衡化，資金運行安全可靠性才能得到保證，這可以為項目開展提供資金支持。在此方面，財務人員需要參考項目收支狀況等信息來平衡現金流。

3.2 實施過程動態管控財務指標

主要包括以下幾方面：其一，管控項目成本。根據預算計劃和管理總目標、分目標要求，各部門需要做好協調合作，使成本消費處在控制范圍內。各部門需要及時將某一段的財務信息傳遞給財務人員，由財務人員及時更新財務數據，使項目成本發生狀況一目了然，領導人員可以快速找到成本失控環節，在及時調整財務管控計劃后，項目整體成本也會可控。其二，管控項目收入資源。項目開展過程中，收入資源是不斷發生變化的，財務部門需要采集相關信息，更新項目總收入，并將其作為目標實現情況分析工作的對比參數，如果其與目標相差甚遠，財務人員還要分析這種差異的原因，并將其傳遞給各大部門，由其調整項目開展策略。其三，管控現金流。這可以保證項目開展資金鏈永遠不會出現斷裂問題。其四，管理財務目標。在財務實際動態監控中，財務人員可以及時發現異常財務狀況，如果利潤低于預計目標，財務人員可及時通報給項目部門，使部門及時采取調整措施，這可以使最終的財務運行情況達標。

3.3 實施后的財務管理評估工作

在項目開展完畢，財務人員還要對整個項目動態管理情況進行分析總結，從中汲取經驗，完善管理計劃。主要對總體收入、資金流等參數指標進行分析，找到其中的優缺點，揚長避短，規避風險，使財務動態管理水平更高。[5]

4 結 論

在對房地產開發項目財務進行動態化管理時，房地產企業財務人員需要從實際出發，了解房地產企業的內部控制情況及開發項目的需求等，然后整合資源，判斷企業實施動態財務管理的可行性，如果財務動態管理可靠，財務人員還需要提供相關的財務數據，供企業構建動態財務管理模型和系統。企業還需要引入信息技術等，來創建動態化管理系統，使其能實時采集財務信息，分析財務狀況。

參考文獻：

[1]田盈盈.房地產開發項目的動態財務管理策略[J].全國流通經濟，2018（34）：42-43.

[2]王詠梅.對房地產開發項目的動態財務管理方法的探究[J].納稅，2018，12（34）：110-111.

[3]袁陳.房地產開發項目的動態財務管理方法探究[J].企業改革與管理，2018（7）：155-156.

[4]馬愛君.房地產開發項目動態財務管理的探討[J].中國鄉鎮企業會計，2017（9）：112-113.

[5]左曉宇.房地產開發項目的動態財務管理模式探究[J].財經界（學術版），2017（1）：236-314.