高房價與貧富差距的關系

一、引言

近年來我國的房地產價格持續上漲，特別是中心城市的高房價問題成為人們關注的焦點。同時我國的基尼系數已經超越了國際警戒線，貧富差距不斷擴大的問題也不容忽視。本文將探討房價與貧富差距的關系。

二、文獻綜述

有些專家和學者認為高房價是貧富差距擴大的結果。《中國房地產報》2005年的一篇文章指出買房踴躍的一個原因是收入分配差距的擴大]。在貧富差距和地區差距較大的情況下，大批不發達地區的高收入居民為追求更好的區位品質而向發達地區流動，增加了部分大城市高端房地產的外地需求，繼而引發那些大城市房地產價格的全面上漲。2010年5月7 日《上海金融報》刊登了潘晟的文章，他也認為收入差距的擴大，貧富分化的加劇，是導致如今房地產市場亂局的罪魁禍首。目前中國社會財富分配不平衡，人們想依靠勞動薪酬來致富的難度越來越大，因此與過去致富后想到買房不同，如今已經有越來越多的人將買房看作是致富的一種手段，這種觀念持續下去，使得房地產市場面臨旺盛的投資性需求，從而導致了高房價的產生。

也有另外一種觀點支持房價高漲導致了貧富差距的加劇。國家信息中心2007年年終經濟形勢分析報告認為，房價上漲過快加大了地區之間和居民之間的貧富差距。與此同時，大部分居民的收入和財富則變相縮水，收入差距進一步拉大。李實在2007年中國經濟展望論壇上也認為房地產價格上漲擴大了收入差距，使得高收入階層獲利更多 。《經濟參考報》認為高房價成為貧富差距的“助推器”。在市場經濟條件下，土地及資本要素具有勞動所無法比擬的“致富”能力，房地產日益突出的資本屬性決定了:越過門檻的“有房者”和被擋在門外的“無房者”之間的差距將進一步拉大，前者可能在樓市的“追漲殺跌”中不斷增加資本儲備和財富積累，而后者離一套僅作為消費品的住房所需的購買力都會越來越遠 。

部分學者利用《中國統計年鑒》的數據對房價和貧富差距進行了實證分析。尹向飛和陳柳欽(2008)將貧富差距細分為收入差距、財富差距和收入增長，利用協整等方面理論對這三個變量和房地產價格的因果關系進行分析，其研究結果認為收入分配不均導致了房價上漲、房價上漲加劇了財富分配的差距，同時房價上漲使得10%的最高收入階層收入增長速度加速，使得收入進一步兩極分化。

關于房地產價格與貧富差距的關系，國外的學者也做過相關研究。Gollier (2001)雖然沒有直接探討房價與貧富差距之間的關系，但是他研究了資產定價和貧富差距的關系，認為貧富差距引起資產溢價。不同稟賦的投資者擁有不同的風險偏好。Kookshin Ahn(1997)的分析表明韓國1965至1994年間的收入分配持續惡化，他認為韓國房價30年單邊上漲是造成貧富差距擴大的主要原因。隨著房地產價格的上漲，有房族的資本利得和租金收入日益增加，而窮人們增收的大部分都用于支付了更高的租金。

以往的研究都肯定了貧富差距與高房價的正相關性，本文打算以一個新的視角，利用世界上不同國家的截面數據來分析房價與貧富差距的關系問題。

變量和數據

1. 房產價格，記為HPi。數據來源于全球房地產指南網站(Global Property Guide)。具體數值為2009年各國中心城市120平米住房的平均價格，單位為美元/平方米，代表了房價的絕對水平。

2. 房租收益率，記為RYi。全球房地產指南網站同時公布了各個城市的租金回報率。租金回報率越低，說明房價的相對水平越高。

3. 基尼系數，記為GNi，表示貧富差距。數據來源于聯合國2009年《人類發展報告》。

4. 收入水平用人均GDP表示，記為GPi。單位為美元，數據來源于聯合國2009年《人類發展報告》。

5.房價收入比，記為PIi。PIi=HPi/Gpi，是房價相對水平的另一種表示方法。

實證分析

按照上面的文獻綜述中的觀點進行分析，如果房價上漲造成了貧富差距，那么房價水平較高的國家將會有較高的基尼系數;如果貧富差距使住房投機需求增加進而導致房價上漲的話，那么貧富差距大的國家房租收益率將會比較低一些。然而數據并不支持上述這兩個論斷。

圖1顯示的是房產價格與基尼系數之間的關系。很明顯二者之間存在一定程度的負相關關系，即貧富差距大的國家往往房價比較低。我們將房屋的價格除以本國的人均收入水平，用相對的房價水平再與基尼系數進行比較(見圖2)，我們發現二者之間沒有明顯的相關關系。

我們又把各國的基尼系數與房屋租金收益率進行比較(圖3)，發現二者之間存在著一定程度的正相關關系，即貧富差距大的國家往往房租回報率高一些。也就是說，如果以房租收益率作為房價水平指標的話，貧富差距大與低房價更趨于一致。我們認為貧富差距擴大不僅降低了大部分人對自用租房的有效需求，也降低了對投資性住房的需求，供出租的住房較少從而導致房租收益率較高。表為各個變量之間相關系數的具體數值。

表 各變量間的相關系數

HPiRYiGNiGPiPIi

HPi1.00

RYi-0.521.00

GNi-0.320.451.00

GPi0.47-0.51-0.491.00

PIi0.140.070.02-0.281.00

三、結論

通過以上分析，我們可以得到如下結論:房價與貧富差距之間沒有明顯的相互關系，高房價不是貧富差距擴大的主要原因，貧富差距也不是房價上漲的主要原因。中國房價與貧富差距的高度正相關性也許只是經濟快速發展中的一個特例。打壓房價不是我們解決貧富差距帶來的民生問題的一個方案。如果要解決貧富差距的問題，改革的目標應重點放在收入再分配等問題方面。

參考文獻:

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