中南置地3000億豪言背后的隱憂

謝澤鋒

創業31年，南通商人陳錦石所創立的中南集團，已經躋身中國企業500強第118位，中國民營企業第24位，ENR2018全球最大250家工程承包商第44名。24位，ENR2018全球最大250家工程承包商第44名。

從建筑商到中國第18大房企，中南置地聲名愈發顯赫，這位曾經低調的包工頭也已成為富豪榜上的?？?。

集團旗下房地產板塊近年來增速驚人，根據克爾瑞的數據，2018年中南置地合同銷售金額1520.5億元，位居百強房企第18位，提前三年完成千億目標。

業績增長可圈可點， 但相比過去幾年的增長速度已經開始放緩。

要知道，2015年其銷售金額才僅有229億元，也就是說中南置地三年間銷售額增長五倍之多，排名躍升24位。

這家低調而又略顯神秘的蘇南房企，如何實現躍進式跳升？面對如今高企的融資成本，上半年規模房企銷售額增速放緩，中南置地又如何實現3000億元的豪言？

躍升

靠建筑施工打下基業，憑借房地產做大規模。陳錦石為公司奠定了基礎，而他的女兒，1985年生的陳昱含則將中南置地從百億帶到了千億規模。

2018年，中南置地已經在全國100座城市，開發了300座樓盤，擁有80萬名業主，年銷售額超過1500億。

而這位年輕的80后掌門人，野心要遠大于上一輩人。陳昱含在2017年初喊出“中南置地要在3年內進入行業前十，劍指3000億元目標“的口號。對此，陳昱含曾表示，未來幾年3000億銷售額就是進入房企前10強的門票，對于中南置地來說，進入前十強還來得及。

與此同時，明星職業經理人陳凱也被中南建設招致麾下，陳昱含將中南置地董事長位置讓與陳凱，自己擔任CEO。此后，中南置地的規模就如火箭般躥升。

陳昱含喜歡將公司所在各區域稱為“戰區”，比如江蘇戰區，北京戰區，成都戰區、武漢戰區……

戰區有兩個玩法：“競爭游戲”和“裂變游戲”。在競爭的游戲中，誰強誰成長。打破相鄰戰區的屬地限制與保護，鼓勵幾個相鄰戰區間互相競爭，互搶資源?？偛棵鞔_規則，除了公開招投標拿地之外，可以跨區域甚至跨省份拿地和開發、銷售。

裂變的游戲中，某個站區項目數量超過一定量后，又或項目群管理成熟后，一個戰區可以裂變幾個新的戰區。

在這樣的狼性競爭中，中南早就吹響了劍指3000億的沖鋒號。

起初中南置地以開發長周期大盤為主，而在陳昱含上任后，高周轉成為公司追求的目標。內部要求三、四線城市項目4個月開盤，7個月現金流回正，而一線城市現金流回正時間為12個月，二線城市9個月。

根據中指研究院數據，今年上半年中南置地斥資277億元拿地472萬平方米?？藸柸饠祿@示，上半年公司新增貨值達854.5億元，位居行業第16位。

其中最大的一筆要數杭州牛田單元地塊。3月4日，杭州以總價60.16億元的價碼成功出讓7宗地塊。其中，中南建設子公司杭州鵬元投資管理有限公司以41.69億元的價格，拿下位于江干區的牛田單元R21-07住宅地塊。

據悉，該地塊起拍價為29.19億元，在經過百余輪舉牌競價后，中南建設以溢價42.8%的價格拿下。

土地儲備是房企發展的“糧草”，“積極補倉”則是中南置地近兩年不變的策略。根據公告顯示，2018年，中南建設共新增項目112個，總規劃建筑面積約為1603.32萬平方米。而千億陣營里的陽光城去年新增項目為85個，金地去年新增項目為83個。

3000億的雄心壯志確實鼓舞人心，但企業發展也得符合行情大勢。今年上半年，中國房地產市場行業整體增速較2018年顯著放緩。1-6月，TOPl00房企累計權益銷售規模近3.9萬億元，同比僅微增4%。

中南置地房地產業務也不例外，上半年累計合同銷售金額約811.9億元，比上年同期增長24%;累計銷售面積約646.0萬平方米，比上年同期增長24%。

其業績增長可圈可點，但相比過去幾年的增長速度已經開始放緩。早在2017年初提出的三年后完成3000億的目標，恐怕并不那么容易實現。

2018年末公司資產負債率已高達91.69%

隱憂

在高速發展的同時，中南建設也出現了不少隱憂。

首當其中的就是負債率問題，伴隨著規模的擴張，中南建設負債率持續攀升。2018年末公司資產負債率已高達91.69%，衡量房地產企業綜合債務指標的凈負債率也不容樂觀。

wind金融數據顯示，2019年一季度，中南建設凈負債率為167.05%，雖然較2018年底的191.52%大幅下降24個百分點，但仍舊處于行業高位。

不過，從還債能力來看，中南建設安全邊際較強。2019年—季報顯示，公司有息負債582.6億元，其中短期借款和一年內到期的非流動負債132.0億元。

一季度，經營性現金流入276億元，與此同時，公司持有貨幣資金244.2億元，遠高于一年以內要償還的全部有息負債，償債能力較強。

而中南建設凈負債率如此之高，究其原因則是因為其股東權益占比過低，根據公司一季報，其所有者權益僅為202.6億元，占總資產比例僅為8.44%。過低的所有者權益導致公司凈負債率長期處于高位。

其次，公司還需在規模擴張的同時兼顧盈利能力的提升。根據公司財報顯示，中南建設2016、2017、2018、2019年一季度銷售毛利率分別為16.41%、16.31%、19.56%、24.34%;銷售凈利率分別為1.24%、1.76%、5.77%、6.19%。隨著前期房地產銷售的逐漸結算，公司盈利能力已有所好轉，但仍舊需要進—步提升。

同樣是近年來十分激進的陽光城，其盈利能力也強于中南建設。根據公告顯示，陽光城2016、2017、2018、2019年一季度銷售毛利率分別為23.31%、25.08%、26.06%、27.38%;銷售凈利率分別為Z30%、622%、6.92%、4.99%。

另外，雖然公司一直強調“高周轉”。但據同花順數據顯示，公司一季度存貨周轉率僅為0.05，而上年同期為0.08。