禹洲地產(chǎn)加杠桿狂追

謝澤鋒

林龍安

在去年并未完成年初制定的銷(xiāo)售目標(biāo)后，林龍安執(zhí)掌的禹洲地產(chǎn)（01628.HK）開(kāi)始了新一輪擴(kuò)張。

這家發(fā)跡于廈門(mén)的房地產(chǎn)公司，眼看身邊的閩系房企兄弟們紛紛大踏步躍進(jìn)千億俱樂(lè)部，再也掩蓋不住對(duì)千億目標(biāo)的追求。在2017年，林龍安提出三年破千億的目標(biāo)，即2020年突破千億銷(xiāo)售規(guī)模。

加速成長(zhǎng)的背后，是大規(guī)模拿地。

但2018年的成績(jī)并不太令投資者滿(mǎn)意。而2019年對(duì)禹洲地產(chǎn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是特殊的，今年是禹洲地產(chǎn)成立25周年、上市10周年的重要里程碑，更是千億征程關(guān)鍵性的一年。

百舸爭(zhēng)流中，推進(jìn)房企前進(jìn)的莫過(guò)于一手融資，一手拿地。林龍安為禹洲地產(chǎn)今年拿地預(yù)留了400億元。不過(guò)財(cái)務(wù)出身的他，一直強(qiáng)調(diào)平衡規(guī)模、利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)的“三駕馬車(chē)”。

融資日益趨緊，競(jìng)爭(zhēng)日漸加劇，禹洲如何在不落下速度的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)執(zhí)掌者的“野心”？

千億野心

早在2017上半年，林龍安為禹洲地產(chǎn)提出了新的發(fā)展戰(zhàn)略——“區(qū)域深耕全國(guó)領(lǐng)先”，力爭(zhēng)躋身千億元房企俱樂(lè)部。具體時(shí)間表為，2018年實(shí)現(xiàn)600億元銷(xiāo)售額，到2020年沖刺1200億元。

在紅火的2018年，禹洲地產(chǎn)合約銷(xiāo)售金額勁增38.94%至560.03億元，但仍舊沒(méi)有完成全年600億元的目標(biāo)。

2018年目標(biāo)落空后，2019年不容有失。禹洲地產(chǎn)給自己設(shè)定的2019年合約銷(xiāo)售目標(biāo)是670億元。

根據(jù)禹洲地產(chǎn)（01628.HK）公布上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)情況，其1-6月合約銷(xiāo)售金額為284.74億，同比增長(zhǎng)32.47%，較上年同期提升32個(gè)百分點(diǎn)。以此計(jì)算，截至今年6月底，禹洲地產(chǎn)已完成了年度目標(biāo)的42%。

加速成長(zhǎng)的背后，則是大規(guī)模拿地。林龍安在出席2018年度業(yè)績(jī)發(fā)布時(shí)曾表示，2019年拿地總預(yù)算約400億。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年前6個(gè)月禹洲地產(chǎn)拿地金額為193億元，在所有房地產(chǎn)企業(yè)中排第27位，而上年同期排在50名開(kāi)外。以此計(jì)算，禹洲地產(chǎn)下半年可能仍然維持較陜的拿地節(jié)奏。

在今年年中的媒體見(jiàn)面會(huì)上，林龍安透露：今年禹洲共買(mǎi)入了12幅地塊，總面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，總貨值在450億元以上，其中9塊是1-3月地價(jià)相對(duì)低谷的時(shí)候拿下，當(dāng)中8塊是底價(jià)或者低溢價(jià)的拿地。

然而，3月底開(kāi)始，土地市場(chǎng)火爆，禹洲拿地也出現(xiàn)高溢價(jià)。3月21日，安徽合肥出讓6宗地塊，禹洲27.3億奪得包河區(qū)S1901地塊，樓面價(jià)11625元/平方米，溢價(jià)率121%。

5月16日，成都主城區(qū)兩宗純住宅用地入市出讓?zhuān)碇薜禺a(chǎn)以5.95億元競(jìng)得錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)華新村二、七組合地塊，地塊溢價(jià)達(dá)到134%。

高頻次高溢價(jià)拿地的禹洲感受到了壓力，林龍安透露，1、2月土地成本已經(jīng)上升了15%，接下來(lái)的高峰期會(huì)保持謹(jǐn)慎。因此4、5月，禹洲只拿了4塊地。

禹洲地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本為7.23%， 較2017年上升1.21個(gè)百分點(diǎn)。

三駕馬車(chē)

一家企業(yè)的發(fā)展方式就是其領(lǐng)導(dǎo)者理念的外沿。財(cái)務(wù)出身的林龍安對(duì)于“穩(wěn)健”有著自己獨(dú)特的理解。

和其他閩系房企略有不同，禹洲地產(chǎn)一直堅(jiān)持自己的“三駕馬車(chē)”——“量要跟上、盈利要保證、負(fù)債比例要控制。”“禹洲地產(chǎn)還是保持我們的特色，我經(jīng)常跟團(tuán)隊(duì)講，沒(méi)有盈利的項(xiàng)目不做，作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有盈利的項(xiàng)目做是沒(méi)有意義的，反而會(huì)增加團(tuán)隊(duì)的壓力。”林龍安曾表示。

由于追求利潤(rùn)、規(guī)模、負(fù)債之間的平衡，禹洲地產(chǎn)銷(xiāo)售額排名一直在50-60名之之間徘徊。

可以看出，和陽(yáng)光城、泰禾、正榮、融信、融僑這些激進(jìn)的鄰居相比，禹洲地產(chǎn)顯得較為謹(jǐn)慎。

然而隨著這些后起之秀紛紛超越自己，甚至在三五年內(nèi)就從百億干到千億規(guī)模，林龍安也開(kāi)始強(qiáng)調(diào)千億的重要性。

進(jìn)入2019年，中駿、禹洲等企業(yè)開(kāi)始猛起直追。根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年禹洲地產(chǎn)新增貨值413.6億元，排在36位。而在克爾瑞的銷(xiāo)售排行榜中，禹洲僅在53名。

與此同時(shí)，在融資趨緊的大環(huán)境下，禹洲地產(chǎn)也開(kāi)始加杠桿，融資成本有所提升。2019年以來(lái)，禹洲的發(fā)債頻次和利息都有顯著提高。

今年1月16日、1月29日和2月19日發(fā)布的公告顯示，禹洲地產(chǎn)分別發(fā)行了5億美元的優(yōu)先票據(jù)，折合人民幣超過(guò)100億元，利率分別為8.625%、8.5%和8.5%。

1月30日，禹洲地產(chǎn)還發(fā)行了50億元的供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，票據(jù)年利率同為8.5%。據(jù)比較，8.5%的票面利率在同期發(fā)債的房企中處于較高水平，世茂、碧桂園、雅居樂(lè)、旭輝發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)利率均低于7%。

境內(nèi)融資收緊、行業(yè)整體的境外房企發(fā)債成本不斷走高。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，截至2018年末，禹洲地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本為7.23%，較2017年上升1.21個(gè)百分點(diǎn)。

另一方面，禹洲地產(chǎn)的負(fù)債總額正在不斷走高。截至2018年末，禹洲地產(chǎn)負(fù)債總額為936億元，同比增長(zhǎng)300多億元;資產(chǎn)負(fù)債率升至81.38%，凈負(fù)債率為66.97%，而2018年的凈負(fù)債率為57.73%。

與此同時(shí)，禹洲地產(chǎn)通過(guò)引入戰(zhàn)略投資者降低資金缺口。去年9月，華僑城旗下公司華昌國(guó)際以18.24-億港元認(rèn)購(gòu)禹洲地產(chǎn)增發(fā)的4.6億股，由此，華僑城（亞洲）成為禹洲地產(chǎn)第二大股東。對(duì)于配售所得款項(xiàng)，禹洲地產(chǎn)表示，將在機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)用作未來(lái)可能的投資。

今年5月28日，宋都股份（600077.SH）發(fā)布公告，將投資23.28億元與禹洲地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)杭州地塊，并獲得項(xiàng)目公司一半的股權(quán)，禹洲則擁有項(xiàng)目公司另外50%股權(quán)。

據(jù)悉，上述項(xiàng)目的地塊位于杭州市拱墅區(qū)祥符地區(qū)，系禹洲地產(chǎn)子公司在5月17日以最高限價(jià)46.57億元競(jìng)得，溢價(jià)率近30%。禹洲地產(chǎn)在引入華僑城戰(zhàn)投后，又將高價(jià)拿下的土地項(xiàng)目與宋都股份（600077.SH）合作開(kāi)發(fā)，一度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)其資金鏈緊張的猜測(cè)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)就認(rèn)為，對(duì)于正在千億道路上奔跑的禹洲來(lái)說(shuō)，土儲(chǔ)擴(kuò)張重要性不言而喻，但一個(gè)項(xiàng)目近50億的價(jià)格依然不是一個(gè)能夠輕易負(fù)擔(dān)的數(shù)字，而23.28億元引入宋都之后，無(wú)疑能夠?yàn)橛碇薜馁Y金鏈“回上一大口血”。