地區差異下的城鎮化水平對房價水平的影響研究

彭志勝 王 研

（安徽建筑大學 經濟與管理學院，安徽 合肥 230601）

一、引言

改革開放40年來，我國經濟已成功躍居世界第二大經濟體，成為全球經濟增長的主要貢獻者①中國日報總編輯周樹春在2018第22期《求是》雜志中發表文章《讓世界讀懂新時代中國》提到的中國國際地位。。其中，城鎮化的不斷推進也發揮著重要作用。我國自改革開放以來城鎮化率從1978年的17.92%，發展到1985年的 23.71%，1995年的29.04%，2000年的36.22%，2011年達到51.27%，首次超過50%，2017年已達到58.52%②國家統計局發布《中華人民共和國2017年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2017年末全國大陸總人口139008萬人，其中城鎮常住人口81347萬人，占總人口比重（常住人口城市化率）為58.52%。，從2000年到2017年上漲了1.62倍。而我國房價已經從2000年以來的1948元漲到了2017年的7624元①數據來源于國家統計局，受數據資料可得性，房價的變化是以2000年為起始。，房價上漲了3.91倍。圖1顯示，從2000年以來房價的變化率與城鎮化率的變化率基本保持一致。但可以看出房價的上漲速度要高于城鎮化率的上漲速度，且地區差異性較大。合肥和寧波在2015年城鎮化率突破70%，雖然兩個城市城鎮化率差距小，但房價水平卻相差3000元；而濟南和南昌房價水平差距不大，城鎮化率卻相差15%。通過數據簡單分析可以看出，城鎮化水平對房價水平是有影響的，但是地區差異大。因此研究城鎮化水平對房價水平的影響程度以及地區差異的影響因素，從而達到在提高城鎮化水平的同時穩定房價水平，具有現實意義。

圖1 改革開放以來我國的城市化率與房價變化率趨勢圖

二、文獻綜述

在梳理文獻時發現，目前的研究都集中在城鎮化與房價和房價的地區差異性兩個方面。

（一）城鎮化與房價的關系

關于城鎮化與房價的關系的研究很多，以實證分析為主，觀點基本一致。一些學者研究發現城鎮化水平的提高會促進房價的上升。如：Jim和Chen利用我國31個省市1995—2005年的面板數據展開分析，結果顯示：城鎮化率的提高將會帶動房價不斷上漲[1]。張延、張靜利用中國30個省市2005—2014年的數據實證分析發現城鎮化率與房價具有顯著的正相關關系，李繼玲的研究結果支持前述結論[2－3]。張洋子、張淑娟采用不同的城鎮化衡量方法（人口城鎮化、經濟城鎮化和土地城鎮化）實證分析發現城鎮化與房價的變動呈現顯著的正相關關系，不同地區存在差異[4]。李嬌等將70個大中城市劃分為一、二、三、四線城市，實證結果表明城鎮化對區域房價影響呈現空間差異化[5]。張緩緩、曹宗平、王凱風則認為城鎮化會在影響房價的同時對城鄉收入差距產生影響從而使這種差距反過來影響房價[6]。另一些學者研究發現房價上升會抑制城鎮化的發展。如：李斌、董昕指出購房、用房的制度門檻和房價會阻礙人口遷移、令城鎮化進程放緩[7]。Plantinga等認為高房價會通過增加遷移成本來抑制城鎮化[8]。孫焱林通過中國59個大中城市面板數據的PVAR分析發現，城鎮化水平對提高房價產生影響較小，但房價過高會對城鎮化產生負向影響[9]。

（二）區域差異與房價

大量研究表明房價水平受區域差異的影響。范新英通過建立動態面板數據進而分析我國房價的波動受空間差異的影響，得出東南沿海地區發達城市收入對房價的影響較大；中西部地區城市經濟發展對房價的影響表現更為明顯[10]。范莉麗、郭沛等采用不同權重的泰爾指數法測算出不同區域的房價存在差異，且區域內部不同地區房價也存在明顯差異（東部和西部地區省際差異較大）[11]。朱麗夏基于中東西三個區域分析房價受區域差異的影響得出，從短期看，購房者對于未來房價的預期會影響房價的變動，但中東西三個區域房價預期所受的影響因素不同，而從長期看，對房價影響最為顯著的是城鎮人口數，城市越大，城鎮人口數越多，則房價越高[12]。李嬌、梁桂寶、袁晨利用70個大中城市2007—2016年的數據實證研究發現房價具有空間依賴性，房價高的地區周邊地區房價相對也較高，反之亦然[5]。黃映紅、陳瑞利用30個省的數據實證研究發現住房的供求關系對房價的變動產生顯著影響，且東西部地區差異性很大[13]。

通過文獻的梳理，得出現有研究存在一定的局限性：第一，既有文獻在劃分區域以30個省市或者東中西部為主，劃分不夠準確，影響結果的可靠性。第二，既有文獻大多未剔除宏觀經濟政策、風俗習慣等因素對房價影響。本文擬在以下方面進行改進：第一，將70個大中城市劃分為東中西以及東北四個區域①2011年國家統計局網站頒布的關于《東西中部和東北地區劃分方法》。，劃分更為準確，結果更為可靠。第二，增加時間虛擬變量，利用固定效應面板回歸模型分析不同區域城鎮化水平對房價影響，可以剔除宏觀經濟政策、風俗習慣等因素的影響，結果更為科學、合理。

三、實證分析

（一）數據與變量

1.數據的選取與城市的劃分

為研究不同區域城鎮化水平對房價的影響，本文收集70個大中城市2014—2017的面板數據，數據來源于各省市以及國家統計年鑒。

為分析區域的差異性，將70個大中城市劃分為東中西以及東北四個區域：

東部地區（共29個市）：北京，天津，無錫，揚州，徐州，溫州，金華，上海，南京，杭州，寧波，福州，廈門，三亞，石家莊，唐山，秦皇島，廣州，深圳，濟南，青島，湛江，韶關，海口，泉州，煙臺，濟寧，惠州，瀘州。

中部地區：（共16個市）：合肥，蚌埠，安慶，太原，南昌，洛陽，平頂山，鄭州，武漢，宜昌，襄陽，岳陽，常德，長沙，九江，贛州。

西部地區（共17個市）：呼和浩特，包頭，南寧，桂林，北海，重慶，成都，南充，貴陽，遵義，昆明，大理，西安，蘭州，西寧，銀川，烏魯木齊。

東北地區（共8個市）：沈陽，大連，丹東，錦州，長春，吉林，哈爾濱，牡丹江。

2.變量的選取

被解釋變量：房價指數（取對數）。采用住宅銷售價格指數作為房價指數的指標，是綜合反映住宅商品價格水平總體變化趨勢和變化幅度的相對數，中國住宅銷售價格指數由70個大中城市的新建住宅銷售價格指數和二手住宅銷售價格指數組成。數據一般根據月度的環比指數編制，且對比基期為5年，文章因數據的可比較性，換算成以2010年為基期的數值。因本文研究的是70個大中城市城鎮化率對房價的影響，故選擇住宅銷售價格指數作為被解釋變量。

解釋變量：城鎮化水平即城鎮化率。城鎮化率一般有三種計算方式：一種是人口城鎮化，第二種是土地城鎮化（城市建成區面積/總面積），第三種是經濟城鎮化。本文選擇以地區城鎮常住人口數/總常住人口數表示的人口城鎮化率來代表城鎮化水平。這也是大多數研究所采用的指標。

控制變量：以房地產開發投資總額（取對數）解釋房地產業的發展；居民消費價格指數（取對數）是反映一定時期內居民消費價格的變動趨勢，是對城市居民消費價格指數和農村居民消費價格指數進行綜合匯總計算的結果，因此用來表示地區的消費水平；預期房價即滯后一期的房價來觀察消費者行為對房價水平是否產生影響。具體見表1。

表1 描述性統計

從表1可以看出，城鎮化率的差異很大，最大值是最小值的一倍多，房地產投資額在最值上的差距就更加明顯；對于居民消費價格指數與房價指數，可以看出以2010年為基準的消費價格指數明顯上升，但上升幅度穩定，而對于房價指數來說，房價有升有跌，其中漲幅最高達200%以上，房價變化明顯。

文章選取的是面板數據，因此，為了剔除時間上的因素與地區上的差異，我們添加了時間與地區的虛擬變量。

（二）模型建立

對數據進行Hausman檢驗，結果表明固定效應模型比隨機效應模型好，因此建立固定效應模型如下：

其中：y代表房價指數；α代表常數項；r是城鎮化率；X代表著其他控制變量：房地產投資總額（inv）、居民消費價格指數（CPI）以及預期房價；ε代表著殘差項；i代表城市、t代表時期。

考慮到地區差異和時間因素對房價產生影響，添加地區虛擬變量C*以及時間虛擬變量REG*（以2014年為基準），其中包括C1東部、C2西部、C3中部、C0東北（基準）。因此對式（1）進行修正，建立以下面板回歸模型：

其中，j代表控制變量個數。地區虛擬變量里j范圍在1—3和時間虛擬變量里j范圍在2—4。

（三）實證結果

利用70個大中城市2014—2017年相關數據并采用式（2）模型根據回歸，得出結果如表2：

表2 實證結果

1.全樣本回歸結果

由表2第二列可知，房價水平的變動與城鎮化水平呈現顯著的正相關關系，回歸系數為0.0439，達到10%的顯著性水平，表明城鎮化水平每上升1個百分點，房價指數上升0.0439%。從區域差異看，相較于基準的東北地區，東部地區和中部地區的房價明顯高于東北地區，而西部地區的房價低于東北地區，但沒有東部地區和中部地區顯著性水平高。

房地產開發投資總額和前一期的房價都對當期房價呈現顯著的正向影響，尤其房價預期對房價水平影響更為顯著，房價預期對房價水平的影響系數為1.103，達到1%的顯著性水平，表明預期房價變化1個百分點，房價水平正向增長1.103%。同時發現居民的消費價格對房價水平影響并不顯著。

在考慮時間虛擬變量的因素時，可以看出，相較于2014年基期，2015年房價水平是在1%的顯著性水平下下降的。這與2015年大力開展住房租賃政策有關，而在2016年和2017年房價水平分別在1%和5%的顯著性水平下增長。這是因為在“去庫存”的影響以及供給側結構性改革、買房公積金政策的鼓勵下房價水平開始回升。

2.分地區回歸結果

由表2第三列可以看出，東部地區房價水平的變動與城鎮化水平呈現顯著的正相關關系，回歸系數為0.198，達到1%的顯著性水平，表面城鎮化水平每上升1個百分點，房價指數上升0.198%。房價預期對房價水平的影響也呈現顯著的正相關關系，系數為1.087。而房地產開發投資總額和居民消費價格指數對房價水平的影響并不顯著。剔除時間因素的影響可以看出，2015年東部地區房價水平在1%的顯著性水平下呈現負向變動，而2016和2017年均呈現正向變動。其中，2016年在1%的顯著性水平下正相關。

由表2第四列可以看出，中部地區房價水平的變動受城鎮化水平影響并不顯著，這是因為東部地區的溢出效應導致的。而房地產開發投資總額和房價預期均在1%的顯著性水平下對房價水平產生正向影響。剔除時間因素看，2015年房價水平呈現顯著的下降趨勢，而2016年和2017年都呈現上升趨勢，其中，2017年在10%的顯著性水平下上升。

由表2第五列可以看出，西部地區的房價水平受城鎮化水平的影響是顯著的，但卻在10%的顯著性水平下呈現負相關關系。主要是因為西部地區基礎設施的不完善以及經濟發展速度緩慢，導致人口雖然從農村移向城市，房價水平卻沒什么顯著變化。但是房地產開發投資總額和房價預期卻對房價水平產生顯著的正向影響。剔除時間因素的影響可以看出，西部地區在2015和2016年房價整體水平呈現下降趨勢，反而在2017年在1%的顯著性水平下呈現上升趨勢。這是因為相關的房地產政策（增加房地產稅）在2015年頒布，相較于東中部地區而言，西部地區的反應時間要更長些。

由表2第六列可以看出，東北地區的房價水平受城鎮化水平的影響是不顯著的，除了預期房價對房價水平產生了顯著的正相關關系，其他因素對房價水平均未產生顯著影響。這與東北地區城鎮化水平偏低以及城市相對較少有關。剔除時間因素的影響可以看出東北地區2015—2016年房價呈現顯著的下降趨勢。而在2017年上升，但上升趨勢不明顯。

四、結論與建議

（一）結論

1.總體角度

通過實證分析可以得出，總體而言，城鎮化水平的變動對房價水平變動呈現出正向的顯著影響。房地產開發投資總額與預期房價同樣對房價水平產生顯著的正向影響。這是因為根據需求供給理論得知，價格越高，生產者越愿意投入生產，而房地產開發商在商品房買賣里扮演的就是生產者，當房價趨于高水平的情況下，房地產開發投資總額增加，使得房價進一步上升；對于預期房價，人們認為房價將會在未來上升，從而現階段會大力購買房屋。因此，更加促進了房價水平的上漲。剔除了時間因素來看，2015年房價水平普遍下降，而在2016—2017年逐漸上升。這是因為2015年出臺的房地產稅的政策在以后年度產生影響，而對于當期的反響并不顯著，以及大力發展住房租賃業務使得2015年房價相較于2014年度不升反降。

2.區域角度

從區域角度看，在不同區域的房價水平所受影響因素不同。

東部地區城市較多、靠近沿海，經濟更為發達、人口更為眾多，城鎮化水平對房價水平的影響更為顯著。而且因為東部地區城鎮化建設相對其他地區更加完善，溢出效應明顯，導致房價水平受城鎮化水平影響更為顯著。而對于房地產投資來說，東部地區市場相對穩定，趨于飽和，因此房地產投資總額對房價影響并不顯著。

對于中部地區和東北地區，城鎮化率對房價的影響效果不顯著，從圖2可以看出主要是因為城鎮化水平還沒有達到一個水平從而刺激房價水平的上升。但通過實證分析我們可以看出，房地產投資總額對中部地區影響顯著，主要是因為中部離發達地區距離近，居民在發達地區上班，因為買不起房，退而求其次選擇距離靠近的中部地區，因此加大對房地產開發投資力度，從而促成房價的上升。

對于西部地區，可以從圖2看出，西部地區的城鎮化率明顯攀升，在2017年超越東部地區，但不難發現，在剔除了時間因素的影響下，2015年西部地區房價的水平是下降的，而到了2017年房價水平呈現顯著的增長趨勢。這與國家推進西部大開發戰略到了加速發展階段離不開關系。

圖2 地區城鎮化變化趨勢

（二）建議

1.加強房地產業“供給側”結構性改革

加大房地產業“去庫存”的發展力度，但需要調節商品房的供需均衡，穩健房價。尤其對于中部地區和東北地區，需要通過提高常住人口的城鎮化率和深化住房體系與制度來消除房地產“庫存量”，鼓勵農民工進城擴大需求，優化供給。同時對于地區人口分布也需要均衡，不能將人口都聚集在東部地區，需要提高中部與東北地區的城鎮化率，發揮人口紅利的影響，并鼓勵城市人才引進計劃的實施。對于房地產業應根據地區的不同制定不同的銷售策略，對于各地限購政策也需要適時放寬。

2.注重區域的差異性

不同地區房價的影響因素是不同的，政府和房地產企業需要根據地區房價所受因素的影響因地制宜的設計方案來穩定房價，這樣既能穩定房價又能突出地方的特色。對于不同地區的房價水平也應縮小其差異，其中不僅包括城鄉的差距，還應包括城市間的差距，中西部與東部的房價要與實際的城鎮化率相匹配的同時，也要縮小城鎮化率的差異。同時，要對居民消費心理進行引導，當期房價水平的穩定能夠對未來房價水平產生顯著影響，因此應注意對房產的投機行為，減少因投機心理帶來的房價攀升。

3.走新型城鎮化道路

新型城鎮化道路能夠給地區帶來溢出效應，加強基礎設施建設能夠促使周邊居民集聚，促進地區的融合、縮小城鄉收入差距、完善城鄉一體化建設、深化土地制度改革，因此走中國特色的新型城鎮化道路，能夠實現城市的高質量發展，有了高質量的發展的城市，新型城鎮化道路才能走得長遠，房價才能穩定，人民的生活才更加美好，才能更好地解決我國現階段的主要矛盾，國民才能過上美好幸福的生活。