房地產企業宏觀調控下的金融投資模式

宋曙光

摘 要：“房住不炒”“房地產不再作為短期刺激經濟增長的手段”已經成為中央宏觀調控房地產行業的定位，在這一背景下房地產企業如何優化金融投資模式滿足其融資需求具有一定的研究價值。論文首先論述房地產第金融投資模式理論，為研究奠定理論基礎，進而探討房地產企業宏觀調控下的金融投資模式，最后指出未來房地產企業宏觀調控下的金融投資模式。希望能夠給房地產企業宏觀調控下的金融投資模式選擇以些許合理建議。

關鍵詞：房地產企業;宏觀調控;金融投資模式;房住不炒

2019年7月30日中共中央政治局召開會議重申房住不炒，并著重指出房地產不再作為短期推動經濟增長的方式，這是自今年4月以來，中央政治局第二次重申房住不炒的概念。截止至2018年末，根據央行和銀監會對全國除西藏以外的30個省（市）的調查數據顯示，我國國有銀行對房地產進行了有力的支持，直接貸款來源有55%來源于國有銀行，間接貸款來源有77%來源于國有銀行。隨著我國房地產行業發展勢頭減緩，部分缺乏實力的房地產企業由于資金鏈斷裂等諸多因素的影響導致其投資的房地產行業失敗，資金流失，無法償還國有銀行的本息，給國有銀行造成了信貸風險，不良貸款由此產生，進而導致我國國有銀行對發展潛力向好，而實力不足的中小型房地產行業的資金支持有所猶豫，同時大型房地產行業的資金扶持力度也同樣有所減緩。在這一背景下，國家宏觀調控房地產行業日趨收緊，房地產獲得銀行融資規模壓縮，尋找其他融資渠道刻不容緩。因此，房地產企業可以通過多元化的金融投資方式以應對資金緊缺的局面。

一、房地產金融投資模式研究理論

（1）金融市場背景下的房地產企業金融投資。在相關制度分析研究領域，相關研究著述大多是圍繞金融市場以及企業、金融機構的相關關系，而張杰在《民營經濟的金融困境與金融投資次序》一文的研究則是以目前中國金融市場的制度為出發點。[1]張杰對于目前的現狀則是認為我國民營經濟的困境主要還是源于目前國有經濟金融體制對于國有企業的支持和國有企業對于這種支持下的剛性依賴，在這種背景之下，民營企業是很難在國家控制的金融體制下尋求金融支持的，及時能夠獲得金金融投資本支持，但是這種資本也很難達到房地產企業的金融投資要求。所以相對來說解決當下民營企業經營金融困境的根本出路還是在于要營造內生性金融制度成長的外部環境。

（2）金融投資方式與金融投資渠道。陳曉紅、郭聲現主編的《房地產企業金融投資》[2]（2000）主要是針對于目前房地產企業的金融投資方式以及金融投資的渠道方面作為突破點，對于房地產企業存在的金融投資問題，兩位學者是以直接金融投資以及間接金融投資作為突破點，他們的主張是為了房地產企業的更好的發展，應當是建立適合于目前我國現狀的房地產企業的直接以及間接的金融投資體系機制，在這方面政府是要提供優惠的政策來支持房地產企業的發展，其次是要建立一個關于健全全社會體系以及金融投資制度的機制來彌補目前金融投資制度的缺陷，且在實物操作方面上主要是介紹了關于商品貿易創新型金融投資手段。

（3）商業銀行為房地產企業提供金融服務。李楊、張思群的《房地產企業金融投資與銀行》（2001）則是基于由于信息不對稱所產生的房地產企業逆向選擇和道德風險的金融金融投資背景下認為政府目前應當是主張提供信貸擔保、法律法規和信息服務三種公共產品[3]，以此來解決當下房地產企業金融投資難的問題。

二、房地產企業宏觀調控下的金融投資模式

國家宏觀政策下，房地產產業的項目金融投資呈現出紛繁復雜的發展局勢。其中，對于房地產開發項目金融投資來說，我國對這個問題一直強調要求采取謹慎的態度，正是在這樣的政策下，我國房地產金融投資的發展過程中，資金來源廣泛，呈現多元化的狀態。雖然總體的趨勢是這樣的，但鑒于房地產業的產業特征，該行業的金融投資渠道仍舊呈現出來以銀行貸款為主，其它金融機構授信為輔的狀態。為了提升以上描述的可信度，就以我國2018年房地產市場開發項目建設金融投資為例。資料顯示，在金融投資多元化狀態存在的情況下，銀行貸款盛行并居于首位的現狀確實是客觀存在的。

（一）房地產業的外部金融投資主要金融投資方式

根據日常房地產業金融投資發展的現狀來看，可將外部金融投資的方式歸納如下：

銀行貸款。通過上文的描述可以得知，銀行貸款居于房地產業金融投資渠道的首要方式。雖然銀行的資金量龐大、金融服務性較好，但是銀行貸款并不容易，銀行對貸款對象有嚴格的控制標準，以降低銀行自身的風險。因此銀行貸款對那些大型房地產業的貸款較為放心，條件也相對較寬松。但是房地產業的還款能力較弱，而且投資的項目一般風險性較大，信息方面來說也較為不對稱，所以銀行很少貸款給房地產業，貸款要求也較高。因此房地產業期望從銀行進行貸款，但卻無力貸款，銀行即使會貸款給房地產業，貸款的數量也相對較少，根本不能滿足房地產業發展的需要。房地產業依靠銀行貸款進行發展的渠道被堵住了。

證券融資。房地產業的金融投資方式還有一種，極為證券融資，證券融資在現在的市場上較為常見，參與證券融資的房地產企業也較多，因此，相對的證券市場較為混亂，為了管理證券市場，維護證券市場秩序，政府對于證券市場也有較為嚴格的限制。證券融資的方式主要是債券和股票，并根據股票和債券衍生出很多相關的產品，為房地產企業發展提供了融資渠道。

股權金融投資。在股票市場上，股票的金融投資較為自由，股票發行也較為多元化。在房地產業發行股票進行金融投資時，是通過用自有資金進行吸引外資。投資者在證券市場上的投資主要根據發行公司的經營狀況和公司的資產數量。這種金融投資是從社會大眾上吸取資金，是聚少成多的方式。投資者雖然投資較為自由，但是證券市場上有較大的風險，因此這里的投資者都是風險向往型的投資者，以較大的風險來贏取較大的收益。在債券市場上，房地產業發行債券也是較為普遍的金融投資方式，債券的風險是介于銀行和證券之間，收益也是比銀行高比證券低。房地產業發行債券要求較低，大部分房地產業都是采取這種方式發行的，公司債券的要求比較嚴格，大部分房地產業都沒有達到公司債券的發行標準。

招商引資。房地產業的直接金融投資還包括招商引資，招商引資表現為股權金融投資，而不是證券發售。招商引資其實是借助外來剩余資本，進行房地產業的投資建設，是合作投資。招商引資的目標主要是政府，還有部分是擁有剩余資本的房地產業或者個人。

民間借貸。民間金融投資在房地產業的發展中起到越來越重要的作用。由于大型銀行對房地產業的投資較少，而其他的金融投資途徑也遠遠不能夠滿足現在的房地產業的發展。為了能夠找到更好的金融投資途徑，民間借貸出現了，而且由于需求的龐大，民間借貸迅速的發展壯大。而且民間借貸的要求較低，很多房地產業都可以在此進行金融投資貸款。

（二）房地產業的內部金融投資主要金融投資方式

（1）企業自有資金：可分為企業設立時自有資金，經營時稅后利潤中提取的盈余公積金以及資本公積金等幾個部分。在企業經營中，基于自有資金起著基礎性作用的前提，具體規定中對自由資金的使用有著嚴格的限制，落實到具體實施的過程當中，不論是國家還是開發商都對房地產企業的動用有著比較苛刻的規定，除非是利潤可觀或確定性強，否則不會過多支配。

（2）預收賬款：是開發商按照合同約定預收的購房者的定金及委托開發單位開發建設項目按合同約定預收的開發建設資金。通過字面意思就可以了解到，在開發建設之前，開發商通過這種方式，可以提前籌集到一些建設過程中所用的資金。

三、未來預計可使用的金融工具投資的其他途徑

（一）并購貸款

根據監管層對底層資產穿透審查的要求，涉及房地產類的直接融資目前來看已受明顯限制，但并購類融資從目前看來有很大的操作空間，也即合適的融資主體（如產業投資或實業類公司），通過信托并購貸或銀證信合作等方式發放并購貸款，存在很大的操作空間。

（二）合作開發融資

這種合作方式不限于一方出地、另一方出資。單體的力量總是有限的，為了彌補某些方面的不足，采取聯手是一個捷徑即企業的發展不必事事精通，這也是社會分工的必然要求。這種模式增加了項目拓展路徑，同時也減少單獨操盤資金壓力。

四、結語

綜上，隨著我國對房地產市場調控的進一步深化，房地產的增長幅度將明顯放緩，房住不炒的概念下又一輪房地產資源的配置將不斷調整和整合，對房地產企業的發展既有挑戰又有機遇，房地產企業應主動出擊，主動調整金融投資模式，滿足其融資需求，保證能夠在愈發激烈的房地產市場中健康發展。

參考文獻：

[1]張杰.民營經濟的金融困境與融資次序[J].經濟研究，2011，4： 780

[2]陳曉紅，郭聲現.房地產企業融資[M].北京：經濟科學出版社，2014.

[3]李揚，楊思群.房地產企業融資與銀行[M].上海：上海財經大學出版社，2017.