關于“零首付”購房政策的SWOT分析
——以沈陽房產新政為例

(廣西大學 廣西 南寧 530004)

一、案例分析

2016年3月1日，沈陽市政網發布了《沈陽人民政府辦公廳關于促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)》(以下簡稱《意見》)，內容包括：對個人購買住房的，市級和區級給予獎勵政策；以公積金貸款最高可貸90萬元；土地的供應量減半等等。在政策中，尤其引人關注的是一條關于畢業大學生購房的政策。

上述《意見》明確，支持高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房。對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續繳存時限由6個月降為3個月，首付比例實行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。與此同時，對于在校學生、新畢業生(包括高校、中等職業學校)購房時，將給予契稅全額補貼政策。

但是，就在3月1日當天夜間時候，沈陽市政府官方微博表示，首付比例實行“零首付”政策還處于前期調研論證階段，暫不具備出臺條件。這一突發事件引起媒體和社會各界的議論紛紛，在議論中，很多人免不了質疑：沈陽市政府為何突然叫停了“零首付”購房新政?

二、房產新政SWOT分析

該項房產新政中尤其引人關注的是：畢業但未滿5年的大學生可以享受“零首付”購房，這項政策是爭議的焦點，本章將針對沈陽房產新政中“零首付”購房進行SWOT分析。

(一)優勢(Strengh)分析

S1.降低房地產庫存的壓力

近幾年，沉陽房地產市場維持著穩定的發展態勢，但結構性矛盾仍然存在。還需調整房地產市場的供需結構，從而消化房市的庫存。這些年各地城市發展攤大餅，“新區”層出不窮的現象。因此，《意見》同時還提出了一系列降低二手住房交易稅費的措施，旨在積極清庫存。

S2.引進人才

目前，沉陽市人才發展總體水平和振興發展的需要尚未完全適應，尤其是高層次人才短缺。人才創新創造能力不足等問題，已成為制約沈陽振興發展的瓶頸。沈陽人才新政最突出的亮點，就是對“培養本土人才”和“引進外來人才”確定為沈陽市人才戰略發展的方向。為了留住高校畢業生，“零首付”購房能保證人才有一個穩定的住所，能更加踏實的留在當地工作。

(二)劣勢(Weakness)分析

W1.還貸壓力巨大

雖然該政策對符合條件的大學生實行“零首付”購房，但是就沈陽市的房價來說并沒有明顯的下降，按照還貸30年時間計算，每月還貸的金額遠超過一般畢業大學生所能承受，大多數情況還是由家人來還貸，對家庭的整體還貸也存在壓力。

W2.未必能買到滿意的房

根據政府出臺的“零首付”購房政策，開發商通常會將樓層或者戶型不太好的房子留下來作為“零首付”房出售，而其他條件較好的房子有可能變相抬高價格，讓非畢業大學生購房者去填補畢業大學生購房者的優惠幅度。從而導致畢業大學生雖然享受了“零首付”政策但是不一定能選到稱心如意的房子，而不享受該政策的購房者又要無故為“零首付”政策買單。

(三)機會(Opportunity)分析

O1.促進消費推動生產

雖然房地產業與經濟發展相互依存性相對較低，房地產行業仍是現在乃至未來中國的重要支柱產業。近年來，處于全球經濟低迷旋渦的中國經濟，所面臨的壓力呈現持續高增長勢態，政府多次提出促進消費，擴大內需，促進生產。房地產業占GDP的比重很大，高度的工業相關性自然成為中國經濟增長的新動力。

O2.推動地區經濟發展

沈陽作為東北經濟的縮影，在新常態下，經濟塌陷。亟需新的經濟增長點拉動沈陽乃至遼寧經濟。對于大多數老百姓來說買房置業都是人生中最大的一筆開支，是推動經濟發展的一條捷徑。年輕人群是消費的生力軍，當下買房零首付都是利用學生這個年輕群體旺盛的消費能力。

(四)威脅(Threat)分析

T1.金融風險較大

該政策的對象是畢業大學生，剛參加工作收入穩定性差，存在風險。零首付買家必須符合國家貸款標準。如一年后房屋購買政策出現新的變化或抵押貸款利率發生變化；如果買方的貸款條件未經銀行批準，開發商將退還已經支付的購房金額，這些都是購房者需要考慮的風險。當前，國內金融機構的成本風險控制機制尚不完善，盲目透支銀行資金很容易導致信用風險。

T2.沈陽市新區配套不足

沉陽的城市交通設施，生活設施，學校醫院等醫學教育設施比較齊全，生活相對方便舒適。這也是許多買家“選擇城市中的城市，而不是大城市”的重要原因。與市區相比，沉陽新區的生活設施和交通設施相對滯后。住在沈陽新區的市民，當家庭經濟狀況有所好轉后，他們通常會在市中心進行改善型置業。

三、房產新政SWOT矩陣分析

根據SWOT矩陣圖(見下表1)，將“零首付”購房政策的優勢、劣勢與機會、威脅相互組合，分別形成了SO、ST、WO、WT四種情況，下面就這四種情況進行分析。

表1 SWOT矩陣圖

(一)優勢-機遇組合形成的SO情況

S1O2：降低城市房地產庫存推動地區經濟發展

實施該政策后，能夠一定程度的消化城市中過大的庫存，降低庫存壓力。房地產周圍的大型超市，醫院和電影院等生活設施將逐步改善。強烈刺激著夠刺激消費，拉動相關產業、企業的發展，提高就業率，產生更多的經濟效益和稅收，對于沈陽市區、新區的發展都有一定的推動作用。

S2O1：大量留住人才推動生產力的發展

沉陽是一個人口外流的城市，該條例針對大學生這個購房群體，有想要把大學生留在沈陽的目的。一個城市只有留住人才，才有利于生產的發展。雖然現代科學技術發展迅猛，作為經濟活動中的人才仍起著關鍵作用。沈陽市政府此舉不僅想留住沈陽高校畢業生，更著眼于吸引其他地區高校畢業生，為沈陽經濟發展助力。

(二)優勢-威脅組合形成的ST情況

S1T1：庫存越低金融也風險越大

表面上看城市中房地產庫存下降了，但如果多數都是通過“零首付”購置的房產，那么這些房產其實都是銀行進行墊付的。經濟缺乏動力，房地產業依然是最重要的引擎。在此背景下，高庫存的沈陽加大對房地產業的支持力度是必然的，庫存并不是一日積累起來的，想要短時間消化也絕非易事。

S2T2：人才常駐但幸福感不強

利用房產新政“零首付”購房也許能留住一些畢業大學生在當地工作生產，但是由于部分地區基礎配套設施的不完善，造成生活成本、生產壓力大增。如果僅僅是去留住人才，而沒有去營造出重要人才的氛圍，那最后人才大抵也會感覺沒有幸福感。人才開發應該轉變為以好的企業、好的事業作為吸引人才的關鍵，這樣才更能體現人才的價值，而不僅僅是利用“零首付”的政策吸引人才。[1]

(三)劣勢-機遇組合形成的WO情況

W1O1：生活成本和生活壓力越來越大。無論是否出臺該政策，所以社會發展的進程物價上漲是必然的。2015年沈陽新房均價7000元，以一套面積100平方米的住宅計算，“零首付”貸款需70萬，月供4000多元，而沈陽2015年的社會平均工資不到5000元。一個新畢業的大學生參加工作后月工資也就是5000元左右，如果“零首付”購房，其高額的還貸壓力可想而知。[2]

W2O2：經濟發展但個人處境并未改善。對于大多數家庭來說，房子是一輩子的財富，有些家庭一輩子就一套新房。對于沒有什么經濟能力的畢業生來說，在經濟發展的形式下開銷也是巨大的。而收入的不穩定使得還貸壓力轉移至父母甚至親戚身上。面對一套未必能滿意的房子和還不完的債務，往往使得畢業生面對生活和工作更加悲觀。

(四)劣勢-威脅組合形成的WT情況

W1T1：有次貸危機的趨勢。美國次貸危機又稱次級房貸危機，主要指由于次級抵押貸款機構的破產，在美國強制關閉投資基金以及股市的波動而發生的風暴，使得全球范圍主要金融市場隱約出現流動性不足的危機。[3]次級貸款的定義簡單，指銀行給信用不好的人貸款。如今沈陽的購房新政“零首付”購房，確實沒有很嚴格的考察貸款者的信用，有次貸危機的風險。

W2T2：加快新區市政配套的規劃和建設。通過科學合理的土地利用規劃和城市更新，確保中低端項目的土地供應;加快偏遠地區市政配套設施的規劃和建設，引導偏遠地區房地產業的積極有序發展。通過合理規劃和科學發展，積極消除政策中劣勢和威脅情況對沉陽房地產業的影響，從而實現沉陽房地產市場均衡有序地發展。[4]

四、總結

房地產是國民經濟發展的支柱產業，是民生的產業。其健康穩定的發展與成千上萬的普通人的生活條件和生活水平有關。本文是關于沉陽房地產的新政“零首付”購房政策全面解讀的基礎上，結合SWOT分析法，闡述該政策所面臨的優勢與劣勢，機遇與威脅，經過SWOT矩陣分析，認為該政策雖然表面看上去有助于促進房地產庫存降低，促進經濟發展，但深究其影響深遠，不僅對畢業生本身是生活狀態造成巨大影響，還額外增加了購買者家庭的負擔，降低個人及家庭幸福感；不利于整個社會經濟的持續健康發展產生，還可能產生次貸危機等等。

五、對策建議

(一)加強相關領域的配套建設，為房地產市場的健康發展提供良好的制度環境。與房地產配套的領域比較廣泛，要不斷提高服務水平，協調道路、超市、公共交通等配套基礎設施建設，促進房地產市場健康穩定發展，繼續堅持住房市場改革的方向。(二)轉變地方政府行為機制。在房地產調控中，地方政府必須明確其職能，經過深思熟慮和充分調研論證后再下發政策，并且落實政策和措施，規范房地產市場，有效遏制自身的盈利沖動，才能遏制房地產市場的過熱。(三)建立健全人才引進政策。樹立“人才新觀念”：一是要樹立“工業企業人才優先發展”的理念，二是要樹立“人才工廠”理念；優化人才創業創新環境，創新留才機制，實現“政策和待遇兩面突破”，讓人才發揮才能。(四)個人信用管理體系需要建立。如果社會能有一個全面的信用體系，將所有人的信用信息存在大數據平臺中，銀行能夠清楚地了解每個人的信用狀況、收入水平和償付能力，從而降低銀行放貸的風險，也使得個人貸款更容易，門檻更低。[5]