房價調(diào)控背景下我國房地產(chǎn)稅制改革研究

陳渠

摘 要：隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)也逐漸市場化。我國的住房方式由福利分房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龉┙o作為主體的一種相對多元化的住房供給結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)稅制存在著稅制體系整體結(jié)構(gòu)不合理、稅種缺失、重復(fù)征稅、房地產(chǎn)稅制要素設(shè)計不合理等多種問題，制約著房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。本文對我國目前存在的房地產(chǎn)稅制問題進行深入研究，并且就這些問題提出相關(guān)的解決措施，以期促進我國房地產(chǎn)稅制改革。

關(guān)鍵詞：房價調(diào)控;房地產(chǎn)稅制;改革

0 引言

自從我國的住房市場化以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)。過度火熱的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸滋生出諸多的社會問題，進而出現(xiàn)非常多的投資炒房行為。房地產(chǎn)市場投資過熱，泡沫一直在吹大，使房價呈現(xiàn)出非理性的增長，各地房價屢創(chuàng)新高，給中低收入人群造成非常大的購房壓力，甚至超出人民群眾可承受能力，抑制居民消費需求。黨和政府高度重視人民群眾住房問題，提出“房住不炒”的理念，進行住房調(diào)控，防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險。政府目前采取了多種措施進行宏觀調(diào)控，主要有財政稅收、貨幣、土地以及利率政策等。

2019年的《政府工作報告》提到：“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”，這是近年來全國人大第三次提到房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅制改革受到政府及學(xué)術(shù)界的高度關(guān)注[1]。對房地產(chǎn)的非理性價格進行調(diào)控，政府出臺了相關(guān)的政策措施，在房地產(chǎn)稅制改革方面也加大了重視程度，探索房地產(chǎn)稅改革和稅種優(yōu)化。

1 房地產(chǎn)稅制改革存在的問題

1.1 房地產(chǎn)的整體稅收體系不盡合理

當前我國的房地產(chǎn)稅體系存在征稅范圍小、稅種較多、重復(fù)課征現(xiàn)象嚴重、重流轉(zhuǎn)輕保有、計稅依據(jù)不合理等缺陷，增加房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負，間接推動房價非理性上漲，超出居民可購買能力。房地產(chǎn)稅收“輕保有、重流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象，主要是指房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種過多，而在保有環(huán)節(jié)稅種過少。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)相關(guān)稅收一共有11個稅種。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)所涉及的稅種主要有個人所得稅、企業(yè)所得稅、教育附加稅、城市維護建設(shè)稅、增值稅、土地增值稅等;但是在保有環(huán)節(jié)主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅、和房地產(chǎn)稅這兩個稅種。盡管考慮到交易印花稅的情況，但是相對于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)所涉及的稅種還是非常少的。

一來，這樣的稅制結(jié)構(gòu)對資源配置十分不利，過重的稅負不利于房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，從而造成了土地浪費和閑置。另一方面，保有環(huán)節(jié)的稅負過低，會給一些房地產(chǎn)投資人提供便利，間接導(dǎo)致許多人炒房。而目前各大城市推出的限購限售措施對房產(chǎn)的流動速度造成壓力，不利于房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。

二來，這樣的稅負也會造成我國整體的財政收入流失。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民收入的提升，人們?nèi)粘Ｉ钏街鸩教岣撸覈用竦馁彿磕芰σ仓饾u增加，當前個人已經(jīng)成為房地產(chǎn)的購買主體。除此之外，很多高收入人群開始將房產(chǎn)作為一種投資行為。我國對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收征收稅種少，稅率低，尤其是居民用來作為自住型房屋通常是免稅的。這樣的政策導(dǎo)致我國流失很多的稅源，不利于財政收入結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

1.2 稅種缺失和重復(fù)征稅等多種問題并存

目前我國房地產(chǎn)相關(guān)的稅收所涉及到的稅種有很多種，因此，存在重復(fù)征稅的問題。現(xiàn)階段，容易造成我國房地產(chǎn)重復(fù)稅收的稅種有：土地使用稅和房產(chǎn)稅重復(fù)、土地增值稅和企業(yè)所得稅重復(fù)，契稅和印花稅重復(fù)、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅重復(fù)等。因此，在我國的房地產(chǎn)稅制中出現(xiàn)的重復(fù)征稅的問題，從表面上看是對購房者以及房地產(chǎn)企業(yè)的稅負加重，但是實際上最終都轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，進而推高房價，造成房價的非理性上漲，遠超出居民的可實際承受能力。此外，我國的稅收制度還存在一些稅種缺失的情況，例如房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，缺失贈與稅和遺產(chǎn)稅。繼承者取得房產(chǎn)，不需要承擔稅負，這就為一些漏稅和偷稅者提供機會，間接違背我國稅收公平原則，造成我國稅收的流失。

1.3 房地產(chǎn)的相關(guān)稅制要素設(shè)置的非常的不合理

我國的稅種所包含的要素主要有納稅環(huán)節(jié)、計稅依據(jù)、稅率、征稅對象、納稅人等。目前我國房地產(chǎn)稅制要素不合理，制約著房地產(chǎn)稅改革。現(xiàn)階段我國的稅收政策調(diào)節(jié)功能單一、稅種主次不分、稅種結(jié)構(gòu)松散，這在一定的程度上對政府稅源造成影響，對房地產(chǎn)相關(guān)的稅收依賴較大，導(dǎo)致我國政府的相關(guān)財政收入不足，無法發(fā)揮其作用。目前我國的房地產(chǎn)登記雖然建立全國聯(lián)網(wǎng)制度，但是還存在借名買房行為，不利于房地產(chǎn)稅的納稅人核查。房地產(chǎn)有關(guān)的不動產(chǎn)評估制度有待完善，房地產(chǎn)資產(chǎn)評估師人才還不夠豐富。對于房地產(chǎn)空置稅如何征收也存在方法上的分歧，這些都制約著房地產(chǎn)稅的優(yōu)化和有效征收。

2 房地產(chǎn)稅制改革完善措施

房價的非理性的上漲會影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也會造成貧富差距不斷增加，抑制居民消費，不利于新時代我國經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型。尤其是在黨的十九大提出，“堅持房子是用來住，不是用來炒的定位”。因此，要對房地產(chǎn)的稅制進行改革，從而實現(xiàn)穩(wěn)定房價、防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險、增加政府自身的財政收入、增加土地資源的利用率、縮小人與人之間的貧富差距等基礎(chǔ)目標。

2.1 建立流轉(zhuǎn)和保有均衡的房地產(chǎn)新稅制

考慮到當前我國房地產(chǎn)稅“輕保有、重流轉(zhuǎn)”，增加房地產(chǎn)開發(fā)商成本的同時，造成房價非理性上漲。因此，應(yīng)當對房地產(chǎn)稅進行優(yōu)化，對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)適度降低稅收，增加保有稅。降低流轉(zhuǎn)稅能夠減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，降低房地產(chǎn)開發(fā)商的負擔，讓房地產(chǎn)定價更加合理，以讓更多的年輕人和剛需者有足夠的能力買房。而增加保有稅，一方面能夠抑制投資性買房需求，實現(xiàn)“房住不炒”。另外一方面可以增加財政收入，平衡房地產(chǎn)稅改革帶來的財政收入流失，保障財政收入平穩(wěn)健康發(fā)展。降低流轉(zhuǎn)稅方面，可以降低流轉(zhuǎn)稅稅率，或者適當取消教育附加稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅等項目，減少稅種征收。在保有環(huán)節(jié)，可以設(shè)立空置稅、二套房稅、三套房稅等，增加二手房交易稅率等。對于房屋租金也可以探索相關(guān)房地產(chǎn)稅收[2]。同時，我國還可以探索房屋遺產(chǎn)稅和贈與稅，減少居民非理性購房行為，真正實現(xiàn)“房住不炒”的目標。

2.2 減少重復(fù)征稅，降低稅收征收的稅率

目前房地產(chǎn)稅涉及的稅種繁多，涉及重復(fù)征稅，提高了房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的同時，也不利于稅收征收，增加稅收成本。對此，可以對房地產(chǎn)稅進行優(yōu)化，減少重復(fù)征收，降低整體稅負。對重復(fù)稅種進行合并，設(shè)立新的稅種，比如契稅和印花稅合并成房地產(chǎn)印花稅，城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅合并成房地產(chǎn)土地使用稅，教育附加稅和城市維護建設(shè)稅合并成房地產(chǎn)附加稅。通過合并稅收能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)、購房人員的稅務(wù)籌劃成本，也有利于稅務(wù)機關(guān)征收。對于合并的房地產(chǎn)稅在使用上應(yīng)制定詳細的法律法規(guī)和規(guī)章制度，確保房地產(chǎn)行業(yè)承擔的城市建設(shè)和教育建設(shè)資金不被截流和挪用。同時，可以探索房地產(chǎn)稅“營改增”，避免流通環(huán)節(jié)的重復(fù)征收[3]。我國要盡可能地降低房地產(chǎn)稅率，避免房地產(chǎn)行業(yè)的超負荷運行，讓房地產(chǎn)價格回歸理性，從而釋放居民消費需求，推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，擺脫對房地產(chǎn)行業(yè)的過度依賴。

2.3 優(yōu)化房地產(chǎn)稅制要素，助力房地產(chǎn)稅改革

在新時代進行房地產(chǎn)稅改革，必須為房地產(chǎn)稅完善稅制要素。稅制要素主要有納稅環(huán)節(jié)、計稅依據(jù)、稅率、征稅對象、納稅人等。首先，要完善房地產(chǎn)登記制度，為房地產(chǎn)稅的征收確定好納稅人。優(yōu)化全國聯(lián)網(wǎng)，防止借名買房行為。其次，要建立完善的不動產(chǎn)評估制度，大力發(fā)展房地產(chǎn)資產(chǎn)評估師人才，為房地產(chǎn)保有稅和二手交易稅儲備評估人才。第三，積極研討房地產(chǎn)保有稅征收策略，制定切實可行的征收辦法。如空置稅的征收依據(jù)。第四，進行房地產(chǎn)稅稅率的優(yōu)化。科學(xué)分析和預(yù)測稅率對房地產(chǎn)價格、對居民買房意愿和對政府財政收入的影響，設(shè)置合理的稅率平衡各方的需求。同時，要加強房地產(chǎn)稅改革的稅收政策教育，讓企業(yè)財會人員、交易所和購房人員對需要交納的稅收足夠熟悉。如房地產(chǎn)稅“營改增”，要明確稅收抵扣政策，教育房地產(chǎn)企業(yè)等部門保存好進賬憑證等。我國要在房地產(chǎn)稅改革中逐步完善稅制要素，確保房地產(chǎn)稅改革稅收政策不滯后，稅收征收負擔不繁重，以推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

3 結(jié)束語

“房地產(chǎn)稅立法”在2018年和2019年連續(xù)兩年出現(xiàn)在政府工作報告中。房價調(diào)控背景下，房地產(chǎn)稅制改革勢在必行。每個國家的房地產(chǎn)稅制都具有一定的針對性，是為保障房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟活動順利進行而制定的經(jīng)濟調(diào)節(jié)體系。房地產(chǎn)稅制的改革和完善能夠?qū)屹Y源進行有效配置，同時也可以增加財政收入。在稅收公平、效率、穩(wěn)定原則的前提下，建立寬稅基、少稅種、低稅率的房地產(chǎn)稅制體系是國際上共性的制度性安排。我國應(yīng)借鑒國際經(jīng)驗，構(gòu)建具有中國特色完善的房地產(chǎn)稅收體系，優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。

因此，房地產(chǎn)稅是構(gòu)建長效機制的重要手段，對房地產(chǎn)稅制進行改革非常必要。針對我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的狀態(tài)，對其各個環(huán)節(jié)的稅種進行簡化和調(diào)整，能對房地產(chǎn)市場起到壓艙促穩(wěn)的作用，促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，更進一步穩(wěn)定房價。

參考文獻：

[1]黃玉林，張亮，周志波.國家治理視閾下我國房地產(chǎn)稅制改革路徑研究[J]. 宏觀經(jīng)濟研究， 2017，（12）：106-118.

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