我國聯合辦公空間發展研究

郝玉保

摘要：在雙創政策背景下應運而生的聯合辦公空間，因其滿足了眾多中小微初創企業的辦公需求，提高了閑置物業的使用效率，在我國得到了快速的發展。文章通過分析地區與城市間聯合辦公空間的規模與分布，發現聯合辦公空間主要集中在東部地區和一線城市，且由東部地區向內陸、一線城市向新一線城市延申趨勢明顯，并就聯合辦公空間發展速度不同的區域分別給出相應的發展對策。

Abstract： The co-working space that emerged in the context of the mass entrepreneurship and innovation policy has improved the use efficiency of idle properties and has achieved rapid development in China， and it meets the office needs of many small and medium-sized micro-startups. By analyzing the scale and distribution of co-working space between regions and cities， the paper finds that the co-working space is mainly concentrated in the eastern region and first-tier cities， and the trend from the eastern region to the inland and first-tier cities to the new first-tier cities is obvious， and for the areas where the co-working space development speed is different， the corresponding development countermeasures are given respectively.

關鍵詞：聯合辦公空間;規模;分布

Key words： co-working space;scale;distribution

中圖分類號：F724.6;F274? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）25-0298-02

0? 引言

知識經濟和共享經濟的興起，重塑了人們對辦公的理解與認知。知識經濟、共享經濟和商務辦公的融合，形成了一種新的辦公方式——聯合辦公。自2015年在我國提出大眾創業、萬眾創新的號召下，激活了大眾的創業熱情。受到此利好政策的推動，我國新登記市場主體的數量逐年增長。我國的經濟也進入了新常態階段，面臨著供給側改革。在這樣的形勢下，房地產開發商面臨著新的機遇和挑戰。一方面，在房地產商務辦公領域大量的商務寫字樓面臨著空置浪費。另一方面，新登記市場主體數量的激增，造就了巨大的潛在商務辦公市場。聯合辦公空間的出現，為我國商務辦公行業的轉型指出了新的方向。2016年，我國的聯合辦公空間開始了集中發展，不僅滿足了中小微企業的辦公需求，也提高了閑置物業的使用效率。

1? 文獻綜述

國外學者Seo Jongseok、Lysiankova Lidziya、Ock Young-Seok和Chun Dongphil（2017）通過問卷調查和層次分析法研究了影響聯合辦公空間成功持續發展的因素，認為最重要的因素依次是關系的促進、服務多樣化、價格計劃。Weijs-Perrée Minou、van de Koevering Jasper等（2019）分析并研究了聯合辦公空間的租賃者對聯合辦公空間的偏好性特征，認為交通的可達性、辦公場所的工作氛圍、內部空間設計是租賃者們考慮聯合辦公空間的三大影響因素。

國內學者對聯合辦公空間的研究多數集中在辦公空間內部設計上，因為聯合辦公空間半開放式的設計風格，對空間場所的功能分區、辦公效率、合理布局方面有著較高的要求。李垚、夏杰長（2019）針對聯合辦公行業的發展進行梳理，指出租賃成本、客戶黏性、運營人才等問題，認為依賴中小微企業和自由工作者的聯合辦公空間，將來會吸納更多的跨國公司等大企業為客戶，并將與其他的行業進行深度融合發展。

2? 我國聯合辦公空間定義

對于聯合辦公空間，目前我國學術界還沒有一個明確的定義。張天潔、程秉鈐與夏成艷（2018）認為聯合辦公空間是服務商為租賃者提供了辦公空間，并提供辦公所必需的增值服務，由于共享辦公空間和資源，租賃者能夠降低辦公成本。張玉明與毛靜言（2018）認為聯合辦公空間不僅為租賃者提供辦公場所，還提供一站式服務和社交資源。吳曉雋、張一諾、劉子儒、華穎和周濤（2018）認為，聯合辦公空間的定義雖然尚不明確，但是其核心特征很明顯是租賃者之間的共享和互動。

由科學技術部火炬高技術產業開發中心指導，優客工場等聯合辦公類型企業起草的《眾創空間（聯合辦公）服務標準》中，認為聯合辦公是一種通過完善創新創業要素配置，共享辦公配套設施與服務，提高創業便利性，降低創業成本的新型服務平臺。目前，我國已有的眾創空間多數也在向聯合辦公空間方向靠攏轉型，兩者彼此借鑒，相互融合，之間的區別正在逐漸消失。

3? 我國聯合辦公空間的規模與分布

據數據表明，2015年我國的聯合辦公空間品牌由50家快速增長到了2300多家，因此2015年被稱為聯合辦公空間元年。2016年聯合辦公空間市場競爭激烈，少數企業已經被淘汰，但整體商業環境較好，是聯合辦公空間的秩序探索年。2017年和2018年兩年間，行業開始整合，企業間的兼并成為了常態，是融資并購年。經過4年多的發展，聯合辦公已然形成了一定的規模。

3.1 地區分布

我國各地區聯合辦公空間的數量呈現出不同的發展趨勢。其中東部地區包括：北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東和海南10個省份。中部地區包括：山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南6個省份。西部包括：內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏和新疆12個省份。東北包括：遼寧、吉林和黑龍江3個省份①。

由圖1可以看出我國的聯合辦公空間基本上分布在東部和中部地區，其中有58.42%的聯合辦公空間分布在東部地區，14.86%的聯合辦公空間分布在中部地區，兩地區占據了我國聯合辦公空間七成多的數量，遠遠高于西部地區和東北地區。中部地區與東部地區相比聯合辦公空間的數量相對較少，但是中部地區以全國14.86%的數量吸納的就業人數卻達到了全國創業團隊和企業吸納就業人數的19.10%，進一步說明了中部地區存在較大的潛力。

西部地區和東北地區聯合辦公空間的數量分別為全國的20.94%、5.77%。一方面，從數量上相比較，西部地區聯合辦公空間的數量要多于中部地區，原因在于西部地區省份要多于中部地區。另一方面，在吸納就業人數上，西部地區吸納的就業人數達到了全國人數的29.39%。東北地區聯合辦公空間數量最少，一是由于東北地區省份較少，是四大地區中省份數量最少的一個地區。二是東北地區歷史上以重工業為主，經濟基礎較為薄弱，商業環境較差。

從我國總體上看來，聯合辦公空間以沿海地帶的東部地區數量最多，其次是距離海岸線較遠的內陸中部地區和西部地區，東北地區數量最少。由此可以粗略地看出我國的聯合辦公空間主要集中在沿海地區，這些地區擁有優越的地理位置，經濟發展速度領先于內陸地區，商業環境較好，創業氛圍濃厚。隨著行業的不斷發展，聯合辦公空間開始向內陸延申，所以中西部地區仍然有著較大的市場潛力。

3.2 城市分布

為了分析我國聯合辦公空間在城市間的分布差異，文章將北京、上海、廣州、深圳定為一線城市。成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州、天津、南京、長沙、鄭州、東莞、青島、沈陽、寧波、昆明15個城市定為新一線城市。無錫、佛山、合肥、大連、福州、廈門、哈爾濱、濟南等30個城市定為二線城市②。

從圖2中可知，我國的聯合辦公空間主要集中分布在一線城市占比為58.4%，其次是新一線城市占比32.78%，最后是二線城市占比8.82%。首先一線城市中北京、上海、廣州、深圳的占比分別為16.5%、25.9%、5.79%、10.22%。廣州和深圳的聯合辦公空間發展速度較慢，市場有待于進一步開拓。其次，聯合辦公空間由一線城市向新一線城市延申的趨勢較為明顯。近87%的新一線城市都涉足了聯合辦公空間行業，但受限于自身經濟水平和商業環境，數量規模明顯小于一線城市。最后，二線城市的聯合辦公空間尚處于起步階段，涉及聯合辦公空間業務的城市數量較少，隨著行業的發展，二線城市也將具有很大的潛力。

通過分析聯合辦公空間在不同城市間的規模分布，發現聯合辦公空間主要集中在經濟較為發達的一線城市中，且向新一線城市延申的趨勢明顯，二線城市仍處于起步階段，未來有較大的上升空間。

4? 聯合辦公空間發展建議

4.1 多元化發展

目前聯合辦公空間的主要利潤來自工位出租的租金收入，拓展盈利渠道，嘗試多元化發展成為差異化運營的關鍵。一方面，我國的東中部地區和一線、新一線城市擁有著資源稟賦優勢，為聯合辦公空間的多元化發展提供了有利支持。另一方面，深耕入駐企業，提供更加優質的增值業務，并逐步提高增值服務收入在利潤中所占的比重，確保聯合辦公空間的持續發展。

4.2 服務專業化

西部和東北地區、二線城市資源稟賦相對較差，可以依托當地產業，相互融合，形成專業化服務優勢。這些地區受到資源環境的限制，在融資方面和吸納就業人數上處于劣勢地位，開展多元化發展缺少人力、財力的支持。入駐企業的業務也比較單一，聯合辦公空間的運營商深耕區域， 與地方的產業融合發展特色，可以探索提供專業化服務的聯合辦公空間模式。

注釋：

①根據國家統計局對東中西部和東北地區的劃分。

②《2019城市商業魅力排行榜》。

參考文獻：

[1]SEO J， LYSIANKOVA L， OCK Y， et al. Priorities of Coworking Space Operation Based on Comparison of the Hosts and UsersPerspectives[J]. Sustainability， 2017，9（8）：1494.

[2]WEIJS-PERRéE M， van de KOEVERING J， APPEL-MEULENBROEK R， et al. Analysing user preferences for co-working space characteristics[J]. Building Research & Information， 2019，47（5）：534-548.

[3]張天潔，程秉鈐，夏成艷.北京地區共享經濟下聯合辦公與存量廠房改造分析[J].工業建筑，2018，48（09）：83-88.

[4]張玉明，毛靜言.共享辦公空間商業模式創新及成長策略研究——以優客工場為例[J].科技進步與對策，2017，34（17）：1-8.

[5]李垚，夏杰長.共享辦公空間：動因、趨勢與建議[J].學習與探索，2019（03）：124-131，176.