基于物業管理的角度打造以社區為核心的城市基層社會治理體系

趙海江 程國偉 趙雪勝

摘要：隨著工業化、信息化、城鎮化、農業現代化地快速發展，無論作為宏觀層面的社會生態與微觀層面的人們對物質與精神生活的追求都發生了質的改變，城市社區治理成為新時代社會治理的最后一公里。本文基于物業管理的角度，以河口區為例，提出圍繞推進規范“四位一體”的物業管理體制和完善區、街道兩級物業管理聯席會議制度兩個機制，打造以社區為核心的城市基層社會治理體系。

Abstract： With the rapid development of industrialization， informatization， urbanization and agricultural modernization， there brings considerable changes both the whole social ecology upon the macro level and the individual people's pursuit of material and spiritual life upon the micro level and meanwhile urban community governance becomes the said "lastest kilometer" of social governance for a new era.Based on the perspective of property management， this paper proposes to build a community-centered local social governance system in urban areas， taking Hekou District as an example， by improving and developing the "four-sphere integrated plan" property management mechanism and the joint meeting system of property management including both district and street administrtive level.

關鍵詞：物業管理;社區治理;基層社會治理

Key words： property management;community governance;local social governance

中圖分類號：D630? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）26-0048-02

0? 引言

隨著工業化、信息化、城鎮化、農業現代化地快速發展，無論作為宏觀層面的社會生態如經濟結構深刻變革、利益格局深刻調整、思想觀念深刻變化、社會結構深刻變動，還是作為微觀層面的人們對物質與精神生活的追求都發生了質的改變，社會治理面臨的形勢環境變化帶來的矛盾風險和挑戰之多前所未有。基層是維護社會穩定的第一道防線，只有把基層工作做扎實，把問題解決在基層、把矛盾化解在基層、把感情融洽在基層，才能實現基層社會的長期穩定。黨的十九大報告明確指出，加強和創新社會治理，完善黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與、法治保障的社會治理體制，提高社會治理社會化、法治化、智能化、專業化水平[1]。善于把黨的領導和我國社會主義制度優勢轉化為社會治理效能，打造共建共治共享的社會治理格局，這為我們加強基層社會治理工作提供了根本遵循和科學指南[2]。

可以說，基層是社會治理的重心、難點和希望所在。在城市，當前基層治理越來越多的體現為社區治理，社區治理成為社會治理的最后一公里。社區治理作為基層治理體系的重要一環，遠未形成社會的共識，屬于基層治理體系較弱的一環，存在著職責不清、管理邊界不明、治理手段欠缺等問題，作為社區治理重要組成部分的物業管理也不可避免的受到影響。當前從基層物業管理角度看存在著一系列問題，有的正逐步上升為民生的熱點焦點成為無法回避的社會問題。以河口區為例，主要存在表現為：部分小區公共設施老化嚴重，專業經營部門與物業服務矛盾多，老舊小區實行物業管理難，執法部門不愿進社區，業委會（下稱業委會）運作不規范，規劃設計滯后造成物業管理矛盾多，房開公司重建輕管遺留問題多，老小區公共維修資金收繳困難和不足，房屋輔助產品與主體使用壽命不一致改造費用主體難落實，業主素質需教育提高等。社區是社會治理的最基層，對“四位一體”的物業管理是其管理職能所覆蓋的，但搞好物業管理需全社會的參與，需政府全方位的支持，社區獨角戲是演不好的。

搞好社區物業管理應推進落實兩個機制，一是規范“四位一體”的物業管理體制，二是完善區、街道兩級物業管理聯席會議制度。

1? 規范“四位一體”的物業管理體制

“四位一體”的物業管理體制即在社區黨組織領導下的社區居委會、業委會、物業服務企業各主體共同參與社區事務管理、民主協商有序的管理模式。

首先，加強社區黨組織建設，把黨的絕對領導落實到基層，充分發揮社區黨組織在社區建設和物業管理工作中的領導核心作用。建立健全社區組織網絡，形成有效的社區黨建工作機制，把黨小組建在樓棟，把支部建在社區。建立社區黨建聯席會，每個社區建立黨員骨干志愿者隊伍，團結帶領居民群眾積極參與社區管理，形成社區黨建工作對社區的全覆蓋。

其次，做好社區居委會建設，充分發揮社區居委會在社區事務中的主體作用。建立一支素質好、能力強、文化程度高、富有奉獻精神、熱心社區工作、年富力強的社區居委會隊伍，為推進“四位一體”工作模式奠定堅實組織基礎。

再次，把業委會的工作納入社區居民自治的整體工作中，做實做強業主這一自治主體，把物業公司的帶有公益屬性的公共秩序維護服務、環境服務、便民利民等服務納入社區服務的體系中。

當前最重要的是完善規范業委會的成立及運行，目前四方主體中業委會這一環是最薄弱和尷尬的。一方面，從積極的角度講，業委會在法律地位不明、缺少經費、無有效管理手段等情況下，仍維護了業主的基本權益、對物業公司實施了監督管理。另一方面，問題似乎更多，一是業委會覆蓋面不足，如河口區業委會成立不足小區總數的40%。二是成立不夠規范，未在社區及居委會指導下按條例規范成立，業主參與度低。三是業委會有名無實，沒有發揮應有的作用，既未對物業公司進行監督管理，也未對業主進行教育和維權。還有的業委會成員自動離職，造成業委會無法履職，名存實亡的現象。四是存在業委會亂作為，甚至出現侵占業主利益、損害物業公司正當權益的行為。五是由于經費不足、場所受限，業委會工作積極性主動性差等。社區物業管理的基礎是物業公司提供的物業服務，而對此進行直接管理的是業委會，業委會管理能力的高低便直接影響到物業管理，業委會代表業主維權與對管理規約地實施進行監督的作用是其他主體無法替代的。

鑒于實踐中存在的問題，街道應出臺業委會成立及運行的指導規范，對已成立的進行理順和培訓，對未成立業委會的成立專門工作組進行推進。探索和推廣業委會進社區黨組織，實行業委會與居委會交叉任職，研究解決業委會的工作經費的辦法，使業委會真正履職履責。建立明確的對業委會監督管理辦法，對業委會的失職違規違紀違約有法可依，有人去查，實現業委會有人愿干、干事者用心擔當、失職了可查可追。積極推進物業公司的負責人到居委會中掛職。探索社區大黨委制度[3]，將居委會、業委會、物業公司的負責人納入社區黨組織，定期召開社區工作黨建聯席會，為基層治理提供組織與制度保障。最后，物業管理作為基層與城市居民息息相關的重要領域，在社區管理中是發展較早、市場化最充分的領域，雖然在我國發展了幾十年，卻遠未達到成熟期，規范物業管理行為提升物業管理水平，是推進基層社會治理體系和治理能力現代化的客觀要求和無法回避的一個環節。

2? 完善區、街道兩級物業管理聯席會議制度

現物業管理中存在的問題也亟需行政的法律的手段介入社區社會治理中，真正將區、街道兩級物業管理聯席會議制度落到實處。通過區街道兩級聯席會議，擴大社區的統籌協調權，強化“塊塊”對“條條”的整合力度，提升基層難題的化解能力。即構成一種X型結構：街道處于中心位置，其向下對接各個社區，向上對接相關職能部門。街道通過居委會、居民、網格員、社區專員感知社區需求，發現和識別社區問題;對于自身無法解決的問題，街道通過兩級聯席會議機制，由區級平臺驅動，傳導給主責單位，相關部門前來報到，履行分內職責。對于涉及多部門的基層治理難題，街道根據需求建立聯合行動機制，在第一時間控制事態、化解矛盾和問題。

目前，基層政府應下很大力氣組織專門力量對城市的基礎設施、對社區公共設施、對各類房產進行詳細的調查摸底，將城市的現狀摸清，據此編制切實可行地改造、完善、提升規劃，整合各種社會力量，滿足人們對城市美好生活的追求。理順供電、供水、供熱、供氣、通訊在物業服務中的關系，將專營設施的產權明確出來，真正界定清其管理邊界，尤其理順供水管理不到戶的不合理不合法的局面。推動執法部門進社區，使執法真正下沉到基層，讓法律成為調整人們行為規范的有力保障和堅強后盾，使私自占用消防通道、毀綠種菜、私搭亂建、寵物傷人、經營擾民、損壞公物、黑惡霸道等違法現象能及時的得到法律的調整，促進社會健康積極向上。促使“社區吹哨，部門報到”的X型基層社會治理的運行機制，不僅成為社會的共識，還應成為自覺的行動。區政府應出臺物業管理聯席會議的實施細則，并納入政務督查。街道應以社區為單位，定期召集物業管理聯席會，解決物業管理中存在的問題，使群眾的合法訴求很好地得到解決，將物業管理納入法治化規范化的軌道上來，推動基層社會矛盾解決制度化、常態化。

過去基層社會治理的重心政府長期放在農村，這有他的歷史合理性，隨著城市化不斷推進，從理論層面上人們認可了基層社會治理已經轉移到城市，進了社區，可從實踐行動上卻遠未到位，更多的是體現了“建城”。

今后基層政府的工作重心需切實做到四個轉變，才能真正適應當前基層社會治理的需要，即實現由農村到城市的轉變;實現由“建城”到“管城”的轉變;實現由重城市基礎設施到重社區公共設施的轉變;實現由滿足人們基本生存之需到滿足美好生活之需的轉變。物業管理是支撐這四個轉變的最終落腳點，最終要從物業管理中體現出來，而造成當前物業管理尷尬局面，造成社區管理被動的根本原因就在于此。可以說十九大提出我國社會主要矛盾的變化，也為實現政府職能的轉變提供了最充分與必要的基礎理論支持。我國城市化進程中的“建城”階段已基本完成，今后應更多的是以完善和提升公共設施，探尋彌補小區建設及城市建設快速推進中遺留的不足與矛盾，讓人們貼身感受社會進步對人們生活的改善的新的發展階段。

參考文獻：

[1]習近平.決勝全面建成小康社會，奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利[R].2017.

[2]馬海韻.“共建共治共享社會治理格局”的理論內涵—基于社會治理創新的視角[J].北京交通大學學報（社會科學版）， 2018，17（4）：137-145.

[3]湖北省武漢市江漢區委組織部.湖北武漢：社區建起了“大黨委”[J].黨員文摘，2009，1：28.