房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策

摘要：近年來(lái)，伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，也進(jìn)一步的促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是為了能夠更好的控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，有必要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素加以分析，并且采取一定的措施加以解決，僅供參考。

關(guān)鍵詞：對(duì)策;影響因素;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇

中圖分類號(hào)：F2933 ??文獻(xiàn)識(shí)別碼：A ?文章編號(hào)：

2096-3157（2019）29-0133-02

近年來(lái)，在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的地位及其作用越來(lái)越重要，已經(jīng)成為我國(guó)強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)支柱之一，所以人們開(kāi)始紛紛加大對(duì)房地產(chǎn)的投資，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的同時(shí)也會(huì)受到諸多因素的影響，其中有來(lái)自于內(nèi)部的因素也有來(lái)自于外界的因素，無(wú)論是何種影響因素必須要加大研究力度，并且結(jié)合實(shí)際情況采取切實(shí)可行的措施予以解決。

一、加大力度控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要意義

在我國(guó)現(xiàn)階段下的經(jīng)濟(jì)體系中不難看出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)占據(jù)了主導(dǎo)性地位，簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系有著十分密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)直接影響到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系。但縱觀當(dāng)下我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，并未達(dá)到整體的穩(wěn)定性，時(shí)而發(fā)生波動(dòng)，究其根本原因主要在于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素較多，其中有來(lái)自于內(nèi)部的供需矛盾以及房地產(chǎn)的收益率等因素，也有來(lái)自于外部的因素的經(jīng)濟(jì)、土地和市場(chǎng)等因素的影響。基于此，國(guó)家相關(guān)部門(mén)也曾做出過(guò)相關(guān)的宏觀調(diào)控，在一定程度上也促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了短暫的穩(wěn)定，有效地避免了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)相比于其他行業(yè)而言，具有非常高的投資風(fēng)險(xiǎn)，而且在短時(shí)間之內(nèi)也無(wú)法得到投資回報(bào)，但是它卻能影響到整體的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，足以可見(jiàn)加大力度控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要性。所以在具體的實(shí)施過(guò)程中必須要通過(guò)借助于其他的輔助手段來(lái)得以全面控制，只有各方均加強(qiáng)緊密協(xié)作才能實(shí)現(xiàn)綜合調(diào)控，以促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于穩(wěn)定性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析

1外部的影響因素分析

第一，城市發(fā)展因素。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市中的基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)量也在不斷的增多，特別是人們對(duì)于住宅方面的需求正在不斷的進(jìn)行擴(kuò)大，而且，城市中的人口分布密集情況以及數(shù)量和交通情況等均會(huì)影響著房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)變化。

第二，經(jīng)濟(jì)的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)和金融投資具有十分緊密的聯(lián)系，兩者相輔相成，彼此促進(jìn)。尤其是針對(duì)于剛起步的房地產(chǎn)企業(yè)，它在不斷發(fā)展的過(guò)程中必然會(huì)與大量的資金無(wú)法分離，一旦資金無(wú)法及時(shí)到位，很有可能會(huì)造成該房地產(chǎn)企業(yè)面臨倒閉，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)企業(yè)的正常化發(fā)展。所以，為了能夠避免這類現(xiàn)狀的產(chǎn)生，銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)建立起良好的誠(chéng)信關(guān)系，其主要的目的在于一旦資金無(wú)法及時(shí)到位，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)向銀行貸款的方式來(lái)緩解當(dāng)下所面臨的危機(jī)。但是，由于我國(guó)銀行信貸調(diào)控頻繁，具有極高不穩(wěn)定性，放款時(shí)間長(zhǎng)，不能滿足房地產(chǎn)業(yè)的金融需求和使用量，融資方式單一，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。健全多元融資構(gòu)架，這樣才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

第三，土地帶來(lái)的影響因素。眾所周知，我國(guó)地大物博，所以給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了契機(jī)，在利用的土地資源的過(guò)程中必須要做到科學(xué)合理的利用，并且充分尊重大自然的發(fā)展規(guī)律，做到人與自然和諧相處，共同發(fā)展。此外，開(kāi)發(fā)商在大力發(fā)展房地產(chǎn)時(shí)必須要對(duì)所使用的土地資源報(bào)備有關(guān)單位及部門(mén)，且只有獲得審批之后方可進(jìn)行合理規(guī)劃，但是在建造的過(guò)程中難免會(huì)碰觸到諸多的問(wèn)題，這樣一來(lái)必然會(huì)在一定程度上制約著房地產(chǎn)的發(fā)展，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的現(xiàn)狀。只有采取一定的措施加以解決，才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。

第四，市場(chǎng)帶來(lái)的影響因素。房地產(chǎn)的發(fā)展并不是一成不變的，它也會(huì)受到諸多因素的影響，而市場(chǎng)的環(huán)境變化也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展造成一定的影響。此外，有關(guān)的數(shù)據(jù)表明，在購(gòu)買(mǎi)房屋的過(guò)程中，消費(fèi)者對(duì)面積、戶型、品質(zhì)的要求也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展造成一定的影響。所以在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，必須要學(xué)會(huì)把控全局，基于多方角度下做出合理的調(diào)整，以明確房產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展方向。而在這種現(xiàn)狀下，必須要對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿以及購(gòu)買(mǎi)能力等方面進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)查，并且做出切實(shí)可行的解決方案，從而不斷地降低其風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

第五，國(guó)家政策影響因素。國(guó)家出臺(tái)的政策性因素主要是與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的財(cái)政政策，尤其是針對(duì)于部分敏感程度較大的貨幣政策和經(jīng)濟(jì)體制以及產(chǎn)業(yè)政策的變革等方面。這些政策措施是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控的主要手段，同時(shí)也會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)造成一定的影響。

2內(nèi)部的影響因素分析

第一，供需矛盾。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到諸多因素的影響，所以房地產(chǎn)的供求關(guān)系會(huì)一直處于一個(gè)變化的過(guò)程，而這種供需變化會(huì)直接反映到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)中，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成較大幅度的波動(dòng)。就當(dāng)下而言，我國(guó)的房地產(chǎn)供給水平主要是受資金以及技術(shù)和勞動(dòng)力等因素的影響，它們之間在一定程度上會(huì)導(dǎo)致供需關(guān)系處于一種不平衡的狀態(tài)。為了能夠更好的扭轉(zhuǎn)這種局面必須要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，這樣一來(lái)必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)。

第二，房地產(chǎn)收益率。房地產(chǎn)收益率主要指的是投資商所投入的投資額和凈收益之間的一個(gè)比例。一般來(lái)說(shuō)，投資商若所獲得的收益率較高時(shí)，他們會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)的投資力度，不斷的擴(kuò)大房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，相反，若收益率不理想那么必然會(huì)在一定程度上減少資金的投入，致使房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)于緩慢，無(wú)論何種因素均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成一定的波動(dòng)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的控制對(duì)策分析

1對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)過(guò)程中，其房地產(chǎn)價(jià)格的影響最為深遠(yuǎn)，所以這就要求政府相關(guān)部門(mén)制定出相應(yīng)的策略，但是在這之前必須要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查，并且進(jìn)行科學(xué)、合理的分析。例如，政府相關(guān)部門(mén)委托第三方按照區(qū)域繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套等因素進(jìn)行評(píng)估最高控制價(jià)和平均控制價(jià)，并綜合考慮土地成本計(jì)算的銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)、調(diào)查二手房?jī)r(jià)格推算銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)等因素確定每個(gè)樓盤(pán)的商品住房的預(yù)售備案建議指導(dǎo)價(jià)格。報(bào)政府部門(mén)備案后，根據(jù)評(píng)估建議指導(dǎo)價(jià)做好樓盤(pán)預(yù)售備案價(jià)的指導(dǎo)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估既是加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格管理的基本內(nèi)容，又是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格管理的重要手段。有助于了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，保護(hù)合法交易，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本穩(wěn)定。也只有這樣才能更好的將其經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)情況加以控制，此外，國(guó)家在出臺(tái)有關(guān)的宏觀調(diào)控政策之前，必須要承擔(dān)一定的責(zé)任，并且要確保房地產(chǎn)的波動(dòng)控制在一定的范圍之內(nèi)，同時(shí)國(guó)家在進(jìn)行正常干預(yù)的過(guò)程中必須要注意把控節(jié)奏，切勿進(jìn)行過(guò)多的干涉，必須要讓房地產(chǎn)的波動(dòng)符合當(dāng)代社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，一旦房地產(chǎn)的波動(dòng)較為顯著，此時(shí)國(guó)家出臺(tái)政策加以合理調(diào)控即可，從而精準(zhǔn)實(shí)施片區(qū)調(diào)控，完善住房指導(dǎo)價(jià)格體系。

2完善經(jīng)濟(jì)管理制度

第一，必須要獲得國(guó)家政策上的支持，在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查之前必須要加強(qiáng)重視保障性安居工程的建設(shè)工作，包括保障性住房（廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房）、棚戶區(qū)改造;并以此來(lái)作為重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)，這樣一來(lái)可以讓從事房地產(chǎn)的企業(yè)能夠在第一時(shí)間獲取到有關(guān)的優(yōu)惠政策，便于他們更好的開(kāi)展工作，此外，也可以對(duì)相關(guān)的管理力度進(jìn)行不斷的擴(kuò)大。第二，完善我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資體系。當(dāng)前而言我國(guó)的房地產(chǎn)融資渠道主要包括以下幾種：資本市場(chǎng)直接融資、房地產(chǎn)信托和商業(yè)銀行貸款以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的基金。第三，完善我們國(guó)家的住房消費(fèi)融資體系。通常而言我國(guó)的住房消費(fèi)融資渠道主要有住房公積金低息貸和商業(yè)按揭貸款以及國(guó)家的有關(guān)優(yōu)惠政策和住房?jī)?chǔ)蓄等。第四，建立健全完善的金融管理制度。在對(duì)整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行整合的過(guò)程中，也要對(duì)結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)的管理制度進(jìn)行有效的結(jié)合，將細(xì)節(jié)性工作得以完善，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3加大市場(chǎng)調(diào)查力度

在控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的方法中，通過(guò)加大對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查力度也能夠達(dá)到有效的防范措施，所以這就要求相關(guān)部門(mén)以及人員相互協(xié)作，加強(qiáng)重視對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查力度，以更好地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行定位。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)周期的發(fā)展會(huì)與投資主體結(jié)構(gòu)息息相關(guān)。但是就目前來(lái)看，我國(guó)仍有很大一部分的企業(yè)還存在著諸多的問(wèn)題，而這些問(wèn)題的存在必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)產(chǎn)生不利的影響，例如相關(guān)職責(zé)不夠明確、有關(guān)防范措施缺乏健全等。所以這就要求加大對(duì)投資結(jié)構(gòu)的理性分析，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查，依照有關(guān)的需求合理設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)方案，建立科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評(píng)估體系，完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，全面把握房地產(chǎn)投資市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，并盡可能的將投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移或者將至最低，只有這樣才能確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步前進(jìn)。

4規(guī)范土地市場(chǎng)

不斷強(qiáng)化土地市場(chǎng)管理制度，政府有關(guān)部門(mén)必須要嚴(yán)格控制土地的審批制度。其主要可以從以下的幾點(diǎn)內(nèi)容做起：其一，政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，將土地的出讓權(quán)掌握在手中，這樣一來(lái)能夠讓政府的土地供給能力得到加強(qiáng)，促使土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)得到徹底的開(kāi)放，城市的土地使用權(quán)能夠由土地的二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，在調(diào)控市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)上，重新配置和組織土地市場(chǎng)機(jī)制。其二，加強(qiáng)總量控制，依照有關(guān)的規(guī)章制度以及標(biāo)準(zhǔn)對(duì)劃撥用地實(shí)行嚴(yán)格的管控，同時(shí)也要確保土地資源被得以合理的利用。其三，當(dāng)前我國(guó)的土地供應(yīng)機(jī)制并不完善，必須要逐步的進(jìn)行完善和創(chuàng)新，土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓行為由政府管控，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的出現(xiàn)。其四，強(qiáng)化招標(biāo)拍賣(mài)的規(guī)范性。通常而言，土地的轉(zhuǎn)讓方式絕大多數(shù)都是以招投標(biāo)或者是拍賣(mài)的形式進(jìn)行，這樣一來(lái)確實(shí)能夠充分的體現(xiàn)出市場(chǎng)化的獨(dú)有特征;但是，在這過(guò)程中難免會(huì)存在諸多的違規(guī)性操作，這樣一來(lái)并不利于房地產(chǎn)今后的發(fā)展。所以，必須要予以嚴(yán)格和規(guī)范化，加強(qiáng)審批過(guò)程、使用限制和必要的附加條件作為土地審批的依據(jù)，對(duì)附加條件進(jìn)行控制，完善土地制度，以確保減少此類現(xiàn)象的發(fā)生，才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。緩解其對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的波動(dòng)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，通過(guò)對(duì)上文的分析可知，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素主要分為內(nèi)因和外因以及市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)因素的影響，所以要想更好的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，必須要從上述的幾大影響因素著手，并且充分的掌握房地產(chǎn)波動(dòng)的規(guī)律，繼而采取相應(yīng)的措施予以解決，盡可能的將其波動(dòng)控制在合理的范圍之內(nèi)，這樣才能更好的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

劉艷婷，供職于漳州市城市房屋征收管理處。