增值稅改革對房地產行業稅收籌劃的影響

楊亞星

摘 要：2019年3月，政府工作報告將房地產行業的增值稅稅率從10%下調至9%，對于房地產行業的稅負有著重要影響。本文對房地產行業的增值稅稅負情況進行分析，進而提出改進措施，為該行業稅負健康發展提出意見。

關鍵詞：房地產行業;增值稅;稅收籌劃

隨著“營改增”的全面推行，我國的建筑業、房地產業、生活服務等行業等相繼開始實施。而房地產行業作為拉動我國經濟增長的“主力軍”，是國家稅收收入來源的中流砥柱，此次改革也讓房地產企業納稅情況成了社會重點關注的對象。在“營改增”的背景下，就需要通過納稅籌劃來控制企業稅負，從而提高企業的經濟收益，保障其市場競爭力。

一、我國房地產行業增值稅改革歷程回顧

房地產行業以前屬于營業稅的征稅范圍，并不涉及增值稅。隨著我國稅制結構的不斷優化，到了2016年5 月，國家為避免對企業重復征稅，便將房地產業納入“營改增”試點范圍，由征收營業稅變為征收增值稅。為了推進供給側結構改革，在2017年1月我國又進行了稅率調整，將增值稅四擋稅率（17%、13%、 11%、6%）簡化為三檔（17%、11%、6%），而房地產行業的稅率為11%這一檔;2018年5月1日，我國繼續深化對增值稅的改革力度，將房地產行業原來11%稅率下調至10%;在2019年3月的政府工作報告中，又再次將房地產行業的增值稅稅率也下調至9%。

從本次政府報告對增值稅改革的力度和決心來看，未來我國的增值稅改革將重點朝著簡化稅制、穩定稅負和規范管理三大目標前進。

二、增值稅企業稅收改革的內容

增值稅納稅主體主要是一般納稅人和小規模納稅人。一般納稅人在計算增值時，主要采用的一般計稅方法（少數采用簡易計稅方法），即當期應納增值稅稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額，而小規模納稅人則采用簡易計稅方法，即當期應納增值稅額=當期銷售額（不含增值稅）×征收率。因此，房地產企業應納增值稅稅額主要取決于三個因素：銷售收入、稅率選擇、進項稅額，所以房地產企業的增值稅納稅籌劃也主要是從上述三個方面著手。

（一）銷售收入

所謂銷售收入，就是房地產企業通過產品銷售獲得的貨幣收入，以及形成的應收銷貨款。根據“營改增”中的規定，房地產企業在計算銷售收入的時候，在銷售收入中可扣除一定的土地成本，所以房地產企業在銷售包含新項目、老項目的地塊樓盤時，就可充分利用這一條款，通過合理的方式分攤土地成本，將土地成本合理的分攤在老項目和新項目中。舉個例子，如果按照建筑面積和占地面積的分攤方式進行選擇，通過合理的選擇分攤方法，就能夠在降低企業土地增值稅稅負的同時，降低增值稅稅負，這就為房地產企業創造了可觀的經濟利益。

（二）稅率選擇

“營改增”后，增值稅的納稅人可分為小規模納稅人、一般納稅人，這個政策就在增值稅銷項稅稅率方面為房地產企業留出了可供選擇的空間。房地產企業在決定采用繳稅方式之前，就可對項目進行計算以及調查，針對項目所在地的稅收政策進行靈活的調整，如確定無可供抵扣的稅額，可和規模較小的房地產開發商進行合作，利用小規模納稅人繳稅方式來繳稅，稅率在這種情況下就得到了有效地降低。

（三）進項稅額

“營改增”后房地產企業可抵扣的進項稅主要有：（1）建筑公司提供的進項稅額，如工程款、包工包料的分包工程款等;（2）購買材料的進項稅，如采購鋼材、水泥、預拌砂漿、預拌混凝土、木材、模板、腳手架管等;（3）購置設備的進項稅，如購買塔吊等起重吊裝設備、電梯等設備、運輸車輛及其他車輛等。對于房地產企業來說，不同的業務類型可選擇的抵扣稅率有著一定的差別。舉個簡單的例子，采購的工程材料，一般納稅人適用的增值稅稅率是16%，小規模納稅人適用的增值稅稅率是3%。這對房地產企業來說，就應該積極轉變思路，在材料采購中選擇是一般納稅人的甲方供給材料、設備的數量。另外，在“營改增”中部分服務則不能用作于進項稅額抵扣比如非正常損失的購進貨物，那么在房地產企業購買此類服務的過程中，要盡量規避。

三、房地產行業增值稅稅收籌劃意見

（一）提高納稅意識，加強稅收籌劃技能

新的增值稅改革對企業有了更嚴格的要求，尤其是房地產行業，它對資金的需求更為緊迫。首先，企業的管理層應當提高納稅意識，掌握好相關策略，進而制定相應的管理、內部控制制度，對相關財務人工進行培訓，積極學習相關稅收法規，提升員工的納稅意識。

同時，在熟知稅收制度的基礎上，企業在開展業務活動之前就做好相應稅務籌劃工作，包括企業的管理層在內，各部門應加強溝通，以便于進行整體規劃。首先，工程部門與采購部門應協調供應商的選擇，盡量選取可獲得增值稅專用發票可抵扣的一般納稅人。其次，管理層與財務部門要協調有關其他不得開具增值稅專用發票的經濟業務，比如拆遷補償款，根據相關規定，房地產企業支付的土地價款可作為銷售額的扣減部分，房地產企業可以對拆遷補償款進行籌劃，因為根據規定，補償款如果是付給政府的，就可以納入土地價款，而取得土地支付的價款是可以扣減的。如果房地產企業是在營改增之前取得土地憑證，簽訂了合同但沒有約定開具增值稅專用發票的且合同金額較小的，可選擇申請按5%稅率進行簡易方法征稅。

（二）加強戰略管理能力，精準降低稅務風險

稅務風險一般可以簡單劃分為三類：稅收政策遵從風險、納稅金額核算風險、稅收籌劃風險。第一類風險主要是由于企業財務人員自身素質的參差不齊，錯用或者濫用稅收政策，從而導致企業多交或者少交稅的風險;第二類風險主要是由于企業財務工作人員在稅收核算過程中因為不仔細而導致金額核算錯誤，亦或是對稅收政策理解存在偏差導致核算錯誤;第三類風險主要是企業在稅務籌劃過程中，可能對政策把握不精準，導致稅收籌劃失敗而可能付出的代價。那么在稅率下調的過渡期，筆者認為最大的稅務風險在于稅收政策的遵從風險。比如：從2019年4月1日以后使用新的稅率，按照國家新的政策來看，原則上應當按照納稅義務時間進行劃分，凡納稅義務時間發生在4月1日以前，就應該按照原稅率取得或者開具發票;若納稅義務發生在4月1日以后，就應當按照新稅率取得或者開具發票。如果企業對納稅義務發生時間的把握含混不清，就很可能使得稅務管理混亂，使企業蒙受巨大的經濟損失。因此，企業要強化自身的戰略管理能力，在稅務方面要有明確的導向，精準鎖定企業生產經營活動中可能存在的稅務風險，并找到相應的解決辦法，從而引領企業在平穩中渡過增值稅改革。

四、總結

增值稅改革房地產行業具有重要的意義，一方面有利于提升整個行業的規范性，提高征收的管理質量，另一方面也有利于企業進行有效的內部控制，同時在某些方面也對企業的稅負產生了影響。因此，企業應該順勢，提高對稅制改革的重視程度，把握好“營改增”的契機，利用“營改增”的優勢，做好轉型，進而提高市場占用率和競爭力。

參考文獻：

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