增值稅改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的影響

楊亞星

摘 要：2019年3月，政府工作報(bào)告將房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率從10%下調(diào)至9%，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)有著重要影響。本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅負(fù)情況進(jìn)行分析，進(jìn)而提出改進(jìn)措施，為該行業(yè)稅負(fù)健康發(fā)展提出意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);增值稅;稅收籌劃

隨著“營(yíng)改增”的全面推行，我國(guó)的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)等行業(yè)等相繼開(kāi)始實(shí)施。而房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“主力軍”，是國(guó)家稅收收入來(lái)源的中流砥柱，此次改革也讓房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況成了社會(huì)重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。在“營(yíng)改增”的背景下，就需要通過(guò)納稅籌劃來(lái)控制企業(yè)稅負(fù)，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，保障其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增值稅改革歷程回顧

房地產(chǎn)行業(yè)以前屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，并不涉及增值稅。隨著我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，到了2016年5 月，國(guó)家為避免對(duì)企業(yè)重復(fù)征稅，便將房地產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍，由征收營(yíng)業(yè)稅變?yōu)檎魇赵鲋刀悺榱送七M(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，在2017年1月我國(guó)又進(jìn)行了稅率調(diào)整，將增值稅四擋稅率（17%、13%、 11%、6%）簡(jiǎn)化為三檔（17%、11%、6%），而房地產(chǎn)行業(yè)的稅率為11%這一檔;2018年5月1日，我國(guó)繼續(xù)深化對(duì)增值稅的改革力度，將房地產(chǎn)行業(yè)原來(lái)11%稅率下調(diào)至10%;在2019年3月的政府工作報(bào)告中，又再次將房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率也下調(diào)至9%。

從本次政府報(bào)告對(duì)增值稅改革的力度和決心來(lái)看，未來(lái)我國(guó)的增值稅改革將重點(diǎn)朝著簡(jiǎn)化稅制、穩(wěn)定稅負(fù)和規(guī)范管理三大目標(biāo)前進(jìn)。

二、增值稅企業(yè)稅收改革的內(nèi)容

增值稅納稅主體主要是一般納稅人和小規(guī)模納稅人。一般納稅人在計(jì)算增值時(shí)，主要采用的一般計(jì)稅方法（少數(shù)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法），即當(dāng)期應(yīng)納增值稅稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額，而小規(guī)模納稅人則采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，即當(dāng)期應(yīng)納增值稅額=當(dāng)期銷(xiāo)售額（不含增值稅）×征收率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納增值稅稅額主要取決于三個(gè)因素：銷(xiāo)售收入、稅率選擇、進(jìn)項(xiàng)稅額，所以房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅籌劃也主要是從上述三個(gè)方面著手。

（一）銷(xiāo)售收入

所謂銷(xiāo)售收入，就是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)產(chǎn)品銷(xiāo)售獲得的貨幣收入，以及形成的應(yīng)收銷(xiāo)貨款。根據(jù)“營(yíng)改增”中的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算銷(xiāo)售收入的時(shí)候，在銷(xiāo)售收入中可扣除一定的土地成本，所以房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售包含新項(xiàng)目、老項(xiàng)目的地塊樓盤(pán)時(shí)，就可充分利用這一條款，通過(guò)合理的方式分?jǐn)偼恋爻杀荆瑢⑼恋爻杀竞侠淼姆謹(jǐn)傇诶享?xiàng)目和新項(xiàng)目中。舉個(gè)例子，如果按照建筑面積和占地面積的分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行選擇，通過(guò)合理的選擇分?jǐn)偡椒ǎ湍軌蛟诮档推髽I(yè)土地增值稅稅負(fù)的同時(shí)，降低增值稅稅負(fù)，這就為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟(jì)利益。

（二）稅率選擇

“營(yíng)改增”后，增值稅的納稅人可分為小規(guī)模納稅人、一般納稅人，這個(gè)政策就在增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅稅率方面為房地產(chǎn)企業(yè)留出了可供選擇的空間。房地產(chǎn)企業(yè)在決定采用繳稅方式之前，就可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算以及調(diào)查，針對(duì)項(xiàng)目所在地的稅收政策進(jìn)行靈活的調(diào)整，如確定無(wú)可供抵扣的稅額，可和規(guī)模較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，利用小規(guī)模納稅人繳稅方式來(lái)繳稅，稅率在這種情況下就得到了有效地降低。

（三）進(jìn)項(xiàng)稅額

“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅主要有：（1）建筑公司提供的進(jìn)項(xiàng)稅額，如工程款、包工包料的分包工程款等;（2）購(gòu)買(mǎi)材料的進(jìn)項(xiàng)稅，如采購(gòu)鋼材、水泥、預(yù)拌砂漿、預(yù)拌混凝土、木材、模板、腳手架管等;（3）購(gòu)置設(shè)備的進(jìn)項(xiàng)稅，如購(gòu)買(mǎi)塔吊等起重吊裝設(shè)備、電梯等設(shè)備、運(yùn)輸車(chē)輛及其他車(chē)輛等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不同的業(yè)務(wù)類(lèi)型可選擇的抵扣稅率有著一定的差別。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，采購(gòu)的工程材料，一般納稅人適用的增值稅稅率是16%，小規(guī)模納稅人適用的增值稅稅率是3%。這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，就應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變思路，在材料采購(gòu)中選擇是一般納稅人的甲方供給材料、設(shè)備的數(shù)量。另外，在“營(yíng)改增”中部分服務(wù)則不能用作于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣比如非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，那么在房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)服務(wù)的過(guò)程中，要盡量規(guī)避。

三、房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅收籌劃意見(jiàn)

（一）提高納稅意識(shí)，加強(qiáng)稅收籌劃技能

新的增值稅改革對(duì)企業(yè)有了更嚴(yán)格的要求，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，它對(duì)資金的需求更為緊迫。首先，企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)提高納稅意識(shí)，掌握好相關(guān)策略，進(jìn)而制定相應(yīng)的管理、內(nèi)部控制制度，對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)人工進(jìn)行培訓(xùn)，積極學(xué)習(xí)相關(guān)稅收法規(guī)，提升員工的納稅意識(shí)。

同時(shí)，在熟知稅收制度的基礎(chǔ)上，企業(yè)在開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)之前就做好相應(yīng)稅務(wù)籌劃工作，包括企業(yè)的管理層在內(nèi)，各部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)溝通，以便于進(jìn)行整體規(guī)劃。首先，工程部門(mén)與采購(gòu)部門(mén)應(yīng)協(xié)調(diào)供應(yīng)商的選擇，盡量選取可獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票可抵扣的一般納稅人。其次，管理層與財(cái)務(wù)部門(mén)要協(xié)調(diào)有關(guān)其他不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，比如拆遷補(bǔ)償款，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地價(jià)款可作為銷(xiāo)售額的扣減部分，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)拆遷補(bǔ)償款進(jìn)行籌劃，因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)定，補(bǔ)償款如果是付給政府的，就可以納入土地價(jià)款，而取得土地支付的價(jià)款是可以扣減的。如果房地產(chǎn)企業(yè)是在營(yíng)改增之前取得土地憑證，簽訂了合同但沒(méi)有約定開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的且合同金額較小的，可選擇申請(qǐng)按5%稅率進(jìn)行簡(jiǎn)易方法征稅。

（二）加強(qiáng)戰(zhàn)略管理能力，精準(zhǔn)降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般可以簡(jiǎn)單劃分為三類(lèi)：稅收政策遵從風(fēng)險(xiǎn)、納稅金額核算風(fēng)險(xiǎn)、稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。第一類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于企業(yè)財(cái)務(wù)人員自身素質(zhì)的參差不齊，錯(cuò)用或者濫用稅收政策，從而導(dǎo)致企業(yè)多交或者少交稅的風(fēng)險(xiǎn);第二類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員在稅收核算過(guò)程中因?yàn)椴蛔屑?xì)而導(dǎo)致金額核算錯(cuò)誤，亦或是對(duì)稅收政策理解存在偏差導(dǎo)致核算錯(cuò)誤;第三類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要是企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中，可能對(duì)政策把握不精準(zhǔn)，導(dǎo)致稅收籌劃失敗而可能付出的代價(jià)。那么在稅率下調(diào)的過(guò)渡期，筆者認(rèn)為最大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在于稅收政策的遵從風(fēng)險(xiǎn)。比如：從2019年4月1日以后使用新的稅率，按照國(guó)家新的政策來(lái)看，原則上應(yīng)當(dāng)按照納稅義務(wù)時(shí)間進(jìn)行劃分，凡納稅義務(wù)時(shí)間發(fā)生在4月1日以前，就應(yīng)該按照原稅率取得或者開(kāi)具發(fā)票;若納稅義務(wù)發(fā)生在4月1日以后，就應(yīng)當(dāng)按照新稅率取得或者開(kāi)具發(fā)票。如果企業(yè)對(duì)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的把握含混不清，就很可能使得稅務(wù)管理混亂，使企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，企業(yè)要強(qiáng)化自身的戰(zhàn)略管理能力，在稅務(wù)方面要有明確的導(dǎo)向，精準(zhǔn)鎖定企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中可能存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并找到相應(yīng)的解決辦法，從而引領(lǐng)企業(yè)在平穩(wěn)中渡過(guò)增值稅改革。

四、總結(jié)

增值稅改革房地產(chǎn)行業(yè)具有重要的意義，一方面有利于提升整個(gè)行業(yè)的規(guī)范性，提高征收的管理質(zhì)量，另一方面也有利于企業(yè)進(jìn)行有效的內(nèi)部控制，同時(shí)在某些方面也對(duì)企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生了影響。因此，企業(yè)應(yīng)該順勢(shì)，提高對(duì)稅制改革的重視程度，把握好“營(yíng)改增”的契機(jī)，利用“營(yíng)改增”的優(yōu)勢(shì)，做好轉(zhuǎn)型，進(jìn)而提高市場(chǎng)占用率和競(jìng)爭(zhēng)力。

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