商業銀行個人住房貸款問題分析

摘 要：近年來，隨著社會經濟的發展，我國的商業銀行有了很大進展，在商業銀行中，個人住房貸款業務已變成商業銀行非常重要的貸款業務，逐漸發展成為居民解決住房問題的直接融資手段。在我國，商業銀行的個人住房貸款業務還存在很多不足，尤其是各大銀行在發放貸款以及貸款管理方面存在很大缺陷，導致商業銀行潛在風險的產生。本文通過對四大商業銀行的個人住房貸款業務的現狀進行分析，結合目前商業銀行可能產生的風險及存在的不足，對其提出了一定的建議，希望能對商行個人住房貸款業務提供幫助。

關鍵詞：個人住房貸款;商業銀行;貸款管理

引言

由于近年來經濟高速發展，物質生活水平大幅度得到了提高，住房的價格也隨之不斷地上漲。個人住房貸款業務，是在當前經濟迅速發展的時代背景下產生的，商業銀行提供的，為了滿足購房者購房需要而提供的業務。商業銀行個人住房貸款業務，已經成了購房者和商業銀行雙贏的一種途徑。個人住房消費貸款業務在為購房者提供便捷的同時，也因其能夠為商業銀行帶來持續的收入而成了商業銀行目前的一項重要業務。

1個人住房貸款的含義及特點

個人住房貸款業務是商業銀行通過提供給購房者一定的資金，用于購房者購買自用住房的貸款活動，購買者需要按照規定的時間周期性的支付給銀行本金和利息。伴隨著這些年城市地區房價不斷上漲和持續的“購房熱”現象，個人住房貸款占商業銀行資產業務比重大，個人住房貸款業務已成為商業銀行的收益熱點之一，被譽為商業銀行的“優質資產”。就目前而言，個人住房貸款的類型主要有兩種。個人住房貸款一般具有以下特點：①貸款利率較高，相對來說借款人一般比較關注月供額;②規模呈周期性（經濟周期敏感性較強）;③個人住房貸款金額相對較大且還款年限較長;④個人住房貸款只能用于人們支付購買自用住房;⑤借款人需要按照規定的周期向銀行歸還月供額。本文發現在商業銀行對個人住房貸款業務的管理和風險防范比較規范，但其運作流程復雜。而在實際商業銀行對處理個人住房貸款業務時，它任存在很多風險。

2我國商業銀行個人住房貸款存在的風險

2.1信用風險

信用風險是指借款人因客觀情況無力還款被迫違約或雖然有能力還款但主觀上放棄還款，從而導致銀行收不上本息，因此遭受一定虧損的可能。我國目前還沒有可供商業銀行合理評估貸款人情況的信用體系，信息庫資料的導入還不夠全面，相關信用體系還處于建設階段。信用體系的缺失，直接導致商業銀行在對借款人進行評估時存在很大的困難。在判斷是否提供個人住房貸款業務的過程中，商業銀行只能簡單粗略地對借貸人的基本情況進行定性分析，沒有辦法做相對精確的定量分析，這就極大地增加了借貸人不償還貸款的可能，增加了信用風險。同時，商業銀行只能進行靜態審查。而現代社會經濟生活頻繁，醫療衛生、商業投資等方面的支出都有可能導致借貸人支付能力惡化或者突然下降。靜態審查由于只審查借貸人在辦理個人住房貸款業務時的還款能力，因而無法及時避免上述情況的出現。目前來看，我國的借貸信用意識還有待于進一步增強。借貸人為了能成功辦理個人住房貸款業務，會給商業銀行提供虛假的個人資料，這就成為了銀行審查過程中的又一大困難。而且，部分借貸人在發現拖延還貸或者不還貸能帶來更高的收益時，就會拒絕還貸。一旦錯誤的評估過多，將直接導致本就是負債經營的銀行產生資金周轉上的障礙。

2.2利率風險

利率風險是指在借款人在償還貸款期間，商業銀行因外界宏觀環境影響導致貸款利率發生變動，最終使得銀行遭受一定程度損失。相對來說，中國個人住房貸款額度很大，還款時間很長，通常超過15年。貸款利率有可能在這樣一個周期內由于政策、政局、經濟等影響而發生劇變，這將給商業銀行帶來較大的損失。甚至破產。此外，在銀行的資產比例中個人住房貸款占銀行資產的比重過高，一但時間過長，可能會導致銀行面臨聲譽和流動性損失。同時利率發生變化也會導致借款人的心理和行為都發生變化。若利率上升，則會導致個人住房貸款成本增加，有可能會最終導致還款人違約，這會產生信用風險。若利率下降，則會導致償還方在約定期限之前還款，這將增加商業銀行的成本，降低利潤。

2.3內部管理風險

對于商業銀行個人住房貸款業務，除了要考慮外部因素所帶來的風險，也要客觀認識到內部管理上存在的不足。首先，銀行在整個貸款業務辦理的過程中，始終存在著對借貸人情況審查的不足。銀行判斷是否為借貸人辦理業務時，對借貸人的資產與資格的審核不夠細致全面。銀行工作人員在辦理業務的過程中，僅僅是按照常規的步驟進行簡單的審查，缺乏對借貸個人的具體經濟情況以及購房用途的審查。由于缺乏動態審查機制，銀行也無法及時了解借貸人支付能力的變化情況。其次，銀行內部負責風險管理預警的專業人員的數量無法滿足風險評估工作的需要，銀行內部的業務人員也存在著為了提高自己業務量而忽視借貸人資格審查的情況。由于商業銀行本身對個人住房貸款體系的設置就不夠完整，就可能導致業務人員放貸給滿足基本借貸要求而實際上并不具備充足還貸能力的人。最后，商業銀行沒有對被抵押房屋的變現風險進行全面詳細的評估。如果房屋還沒有完工，銀行就無法立即進行變現;如果房屋已經完工，購房者拒絕還貸且堅持居住在房屋中，即使銀行提起訴訟，在實踐中也很難做到強制處置，銀行還是要蒙受損失。

3商業銀行對個人住房貸款的管理

（1）貸款前的管理。在貸款審批之前，商業銀行調查人員會對申請個人住房貸款的借款人信用的真實性進行核查，嚴格把控借款人的個人準入關，確保個人住房貸款的高質量，降低信用風險，減少不良貸款率。（2）貸款后的管理。商業銀行大多設有專門的貸款后的管理部門，其部門主要負責對借款人的日常監督，對客戶的還款意愿償還能力等進行跟蹤記錄，根據貸款人的詳細情況，將其分為正常、關注、次級、可疑、損失五類，并對后三類情況的貸款人進行嚴格監管，必要時可采取措施強制要求借款人還款，盡量減少銀行的風險。同時，對于逾期60天、90天、180天以上的借款人，銀行會采取各種方式進行催收，對于實在無能力還款的借款人，銀行應及時對抵押物進行處理，盡可能減少損失。

4對商業銀行個人住房貸款業務的建議

4.1完善個人信用體系

個人信用體系需要綜合考慮借貸人的家庭收入情況、是否有過不良信用記錄等。相關的信用信息資料越全面，商業銀行可供分析的資料就越充足，商業銀行對借貸人的選擇結果就會越可靠，應發放貸款數額的確定就會越合理。商業銀行行業內部也應建立完善的信用體系，在綜合考慮個人住房貸款業務特殊性的條件下，科學設置所需要參考的因素，詳盡收集影響借貸人支付能力的資料。商業銀行在進行信用體系的設置時，要充分注意運用定量分析與動態分析的方法，以規避一部分可以預測的風險。如果僅僅完善現有的定性分析和靜態分析辦法，仍然無法從根本上提高風險預測的準確度。商業銀行也可以根據實際情況設置一些獎懲制度，如對按時還貸的借貸人，給予適當延長還款截止日期的權利;對拒絕還貸的人，限制其借貸的數額，公布信用差的借貸人的名單，進行追責。

4.2強化政府監管職能

加強政府監管，重點做好房地產市場監管與引導，加強對項目建設的監管，完善市場監管體系。房地產行業存在著不確定性，國家需要針對不同的時期制定不同的政策來調控，建立良好的外部環境，而商業銀行可以隨時根據國家政策調整自己的制度，及時掌握形勢變化。

4.3流動性風險的防范

商業銀行可以通過采用資產證券化的途徑;哎有效轉移個人住房貸款所引致的流動性風險。借款人在利率較低時提早還款也可能導致銀行流動性風險。銀行可以把握利率走勢，來降低流動性風險。同時銀行可以在個人住房貸款和銀行剩余的不良資產中發行新資產，并根據固定現金流量為發行可在市場上交易的證券。資產證券化可以將與該資產相關的風險轉移給在市場上持有此類證券的投資者。與此同時，銀行也可以通過發行證券，快速提取資金，同時也降低了銀行的流動性風險。隨著我國金融業環境的持續變好，除資產證券化這種方式之外，還有其它方式去控制或者轉移資產風險。

4.4防范開發商風險

要加大對開放商的監管力度。商業銀行在辦理個人住房貸款業務的時候，對于擬合作的開發商，要按照規章制度調查公司的資信、信用、經營、納稅情況。對于有疑問的樓盤，則采取實地考察，確定其工程質量及完工情況，確保及時控制開發商風險。在貸款發放后，也會派有關部門每月了解樓盤的工程進度，發現可疑之處必須嚴格把控，防止樓盤出現“爛尾”。若開發商出現問題，銀行會及時通知借款人采取止損措施，這樣不僅能減少借款人損失，銀行也能及時采取止損措施。

4.5建立健全商業銀行風險控制體系

我國商業銀行對個人住房貸款必須堅持兩證缺一不可，并在兩主管部門審核完權利證書時，方可發放貸款。此外，房地產部門和金融機構應該經常溝通，交流時事政策。如果有相關條件的支持，可以建立相關的基本信息聯網，信息共享，以防漏洞的出現。對按揭貸款相同的土地，商業銀行應堅持地圖和實地標明土地面積相應的進行抵押范圍分割，然后根據計算報告，考慮實際情況，評估抵押金額，從而保證土地抵押貸款的順利進行，債權實現的有效保障。

5結束語

綜上所述，對于我們國家部分商業銀行來說盡可能建立完善個人信貸方面的業務和風險管理體制，個人住房貸款方面的操作和不規范的風險、道德缺失的風險和相關市場變化的不定風險，這都可能導致部分銀行產生一定的損失，造成一定的風險，只有加強控制才能使銀行的經濟價值最大化。總之，我國個人住房貸款業務正面臨著繼續前進的動力，也面臨著來自社會各階層的嚴重挑戰。

參考文獻：

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[2]梁偉.我國商業銀行個人住房貸款風險及其防范[J].現代商貿工業，2019，40（13）：116-117.

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作者簡介：陳泊宇，男，漢族，就讀于東南大學經濟管理學院，研究方向：經濟管理。